一、如何變更商品房買賣合同

商品房買賣合同網上簽約備案超過24小時后，經買賣雙方協(xié)商一致，需要變更合同主體以外的商品房買賣合同條款的，買受人與開發(fā)公司經辦人應當持網上打印的合同(所有的)、合同變更申請表(一式二份，可至本網站的辦理指南頻道中的表格下載欄目中下載)、買方身份證明等材料到市行政服務中心房管窗口辦理變更手續(xù)。

對確系直系親屬間更名或同戶籍成員之間的增減或更名的，經合同雙方同意，須提供戶口薄、結婚證(或戶籍管理部門的證明)、網上打印的合同、合同注銷申請表及其它規(guī)定的登記材料，到市行政服務中心房管窗口辦理相關手續(xù)。

二、商品房合同備案程序如下：

1、開發(fā)企業(yè)與買受人就預售的房屋協(xié)商;

2、經雙方當事人協(xié)商確認后，開發(fā)商通過網上銷售平臺填寫《江陰市商品房買賣合同》的內容，網上提交后，系統(tǒng)自動生成買賣合同;

3、開發(fā)商從網上打印合同，雙方當事人簽字蓋章生效;

4、買受人可憑打印的合同，在江陰房產信息網上查詢所購房屋的預(銷)售情況。

商品房買賣合同簽訂24小時內開發(fā)公司可以變更和撤銷合同，超過24小時必須到市房管局辦理變更或注銷手續(xù)，合同的變更及注銷手續(xù)在行政服務中心房管窗口辦理。

三、商品房合同的注銷

買賣合同網上簽約后，經買賣雙方協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，買賣雙方應當持網上打印的商品房買賣合同、合同注銷申請表(一式二份，可至本網站的辦理指南頻道中的表格下載欄目中下載)、法院生效文書或仲裁書及其它規(guī)定的登記材料，到市行政服務中心房管窗口辦理相關手續(xù)。

以下三種情況可以辦理合同注銷：

第一種，經法院或仲裁機構調解、裁決解除合同的;

第二種，買受人死亡或患重大疾病(提供死亡證明或醫(yī)院證明及住院發(fā)票);

第三種，買受人在同一銷售樓盤進行換房，這種情況由買受人先到窗口申請簽字，然后開發(fā)公司與買受人簽訂擬換購房屋的商品房買賣合同，電話告知窗口新簽合同的備案號，窗口在新合同滿24小時后將老合同注銷。

提醒：如合同已辦理貸款，但未辦理預告登記，涉及合同金額調整、買受人主體變更的，抵押銀行需在合同變更申請表上蓋章同意。如合同已辦理預告登記，涉及買受人主體變更、合同注銷的，需將預告登記注銷后才能辦理合同變更、注銷手續(xù)。

需要值得注意的是：

1、合同的變更和注銷的前提必須是買賣協(xié)商達成一致，因此，需要對商品房合同進行變更或注銷時，購房者第一步首先要做的是和開發(fā)商進行協(xié)商，開發(fā)商同意后，方可對買賣合同進行變更或注銷。自然，如果通過法院訴訟另當別論，在實務中，通常基本是和開發(fā)商進行協(xié)商解決這種方式進行解決。

2、如果購房者簽訂了商品房買賣合同，并申請了銀行貸款，那合同變更或注銷必須取得抵押權人銀行的同意方可辦理變更或注銷，否則只能還清貸款后，才能辦理。

3、需要對合同進行注銷的，在和開發(fā)商協(xié)商達成共識后，還需買賣雙方至位于市政府大樓的仲裁辦對合同進行仲裁，取得仲裁書后，買賣雙方再至行政服務中心房管窗口辦理注銷手續(xù)。仲裁是一個途徑，法院裁決合同注銷也可，但通過法院判決，則相對仲裁來講，費用雖然低一些，但手續(xù)相比仲裁會繁瑣些。

4、近幾年，國家為了調控房地產市場，契稅稅率調整頻率較高，交納契稅時的稅率是根據合同簽訂日的時間確定的。比如，2008年12月1日至2009年4月30日，購買普通住房的，契稅稅率由2%減為1%，購買非普通住房稅率由4%減為2%。如果你簽訂合同時時間是不在此期間內，即使你在此期間內辦理房產證，那你交納契稅也不能享受此優(yōu)惠稅率，而是根據你當初簽訂合同時的稅率進行納稅的。

商品房買賣合同簽訂24小時內開發(fā)公司可以變更和撤銷合同，超過24小時必須到市房管局辦理變更或注銷手續(xù)。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到網進行法律咨詢。