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商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立的要件有哪些
張蕓律師2022.03.24305人閱讀
導(dǎo)讀：
對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)問(wèn)題，依據(jù)最高法院司法解釋的規(guī)定，在具備一定條件的情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，同時(shí)，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)明確所交的認(rèn)購(gòu)金是“定金”還是“訂金”，定金在不買(mǎi)房時(shí)會(huì)喪失，開(kāi)發(fā)商毀約時(shí)須雙倍退還，而訂金在不買(mǎi)房時(shí)可以要求退還，買(mǎi)房時(shí)直接沖抵購(gòu)房款。
一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立的要件有哪些
1、訂約主體存在雙方或多方當(dāng)事人。
2、雙方當(dāng)事人訂立合同必須是“依法”進(jìn)行的。
3、當(dāng)事人必須就合同的主要條款協(xié)商一致。
4、合同的成立應(yīng)具備要約和承諾。
5、合同生效應(yīng)當(dāng)具備以下要件：
合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力；
合同當(dāng)事人意思表示真實(shí)；
合同不違反法律或者社會(huì)公共利益；
具備法律、行政法規(guī)規(guī)定的合同生效必須具備的形式要件。
6、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》
第四百八十三條，承諾生效時(shí)合同成立，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第四百九十條當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。
法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。
二、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需要注意什么問(wèn)題
1、買(mǎi)賣(mài)合同雙方的身份應(yīng)合法
在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，一定要以自己的名義，如和他人共買(mǎi)，最好共同作為買(mǎi)受人在購(gòu)房合同上簽字。同時(shí)，雙方應(yīng)約定產(chǎn)權(quán)比例，以免事后產(chǎn)生糾紛。在購(gòu)買(mǎi)前應(yīng)仔細(xì)審查對(duì)方是否為開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地許可證》、《預(yù)售許可證》、《銷售許可證》(俗稱“五證”)是否齊備有效。必要時(shí)，應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，審核是否通過(guò)當(dāng)年年檢以及是否有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。
2、不要輕易相信廣告和樣板房
開(kāi)發(fā)商往往在廣告中大肆宣傳房屋的種種“優(yōu)勢(shì)”和價(jià)格的“低廉”，對(duì)房屋極力包裝，往往交房后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和廣告中的描述相去甚遠(yuǎn)，因此，簽合同時(shí)應(yīng)盡量將廣告中的內(nèi)容寫(xiě)入購(gòu)房合同或作為合同附件，這樣有利于制約開(kāi)放商。不要“迷戀”開(kāi)放商展示的樣板房，而放松了對(duì)房屋問(wèn)題的審查，樣板房和實(shí)際差距頗多，為防糾紛，建議將樣板房用拍照、錄像等形式予以固定，以保證將來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)索賠有據(jù)。
3、正確理解認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)
時(shí)下的商品房銷售中，流行著一種在正式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的做法，同時(shí)交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)金或定(訂)金。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)問(wèn)題，依據(jù)最高法院司法解釋的規(guī)定，在具備一定條件的情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，同時(shí)，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)明確所交的認(rèn)購(gòu)金是“定金”還是“訂金”，定金在不買(mǎi)房時(shí)會(huì)喪失，開(kāi)發(fā)商毀約時(shí)須雙倍退還，而訂金在不買(mǎi)房時(shí)可以要求退還，買(mǎi)房時(shí)直接沖抵購(gòu)房款。
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