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房產(chǎn)買賣合同生效要件
王學(xué)瑞律師2021.12.27215人閱讀
導(dǎo)讀：
《合同法》也將房屋買賣合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開來，規(guī)定該類買賣合同從依法成立時(shí)成立并生效，所有權(quán)從登記過戶生效。我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對(duì)抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件。即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系成立與否、有效無效并無影響。那么房產(chǎn)買賣合同生效要件。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
《合同法》也將房屋買賣合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開來，規(guī)定該類買賣合同從依法成立時(shí)成立并生效，所有權(quán)從登記過戶生效。我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對(duì)抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件。即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系成立與否、有效無效并無影響。關(guān)于房產(chǎn)買賣合同生效要件的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
同時(shí)需要注意，合同的生效與所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓之間是有本質(zhì)區(qū)別的。我國《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”從這條規(guī)定可以知道，如果我們購買動(dòng)產(chǎn)，比如說手機(jī)、電視、家具等生活用品，當(dāng)買家向我們交付這些產(chǎn)品時(shí)，其所有權(quán)便歸我們所有，無需去辦理其他的手續(xù);但如果我們購買如房子等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，則情況就不同，即屬于“法律另有規(guī)定”的情況。依據(jù)我國《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)登記才生效，也就是過戶登記手續(xù)的完成。《合同法》也將房屋買賣合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開來，規(guī)定該類買賣合同從依法成立時(shí)成立并生效，所有權(quán)從登記過戶生效。
我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。(注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學(xué)》，1995年第5期。)房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性， 它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開。
登記制度在國外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對(duì)抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件。
即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系(房屋買賣合同)成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無法自圓其說的矛盾。
在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)于他方，他方支付價(jià)款的行為。出讓財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的人稱為出賣人，依約支付價(jià)款并取得約定之物的所有權(quán)的人稱為買受人。
我國《合同法》第一百三十條規(guī)定:"買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同"。
房產(chǎn)買賣就是房產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)及其與之相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人依約支付房產(chǎn)價(jià)金的行為。
需要在此申明的是房產(chǎn)交易市場包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權(quán)的行為，抵押是一種擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定行為，信托是讓渡處分權(quán)而保留受益支配權(quán)的行為。
區(qū)分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產(chǎn)交易市場上，有人就魚目混珠將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓混同于買賣，俗稱"買使用權(quán)的房屋"，極易引起法律上的"重大誤解"而影響交易安全。切記買賣的標(biāo)的物是"所有權(quán)"，是包含占有、使用、受益、處分在內(nèi)的所有權(quán)，而不是租賃關(guān)系中的不包含處分權(quán)的承租權(quán)。
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