商品房買賣合同怎么簽訂生效

導讀:
登記過戶行為就是對房屋買賣合同的效力的肯定。登記行為的發生,是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提,即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利,出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。若登記前,房屋買賣合同無效或不成立,則登記本身就成為無源之水、無本之木了。將登記作為房屋買賣合同的生效要件,在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。那么商品房買賣合同怎么簽訂生效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
登記過戶行為就是對房屋買賣合同的效力的肯定。登記行為的發生,是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提,即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利,出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。若登記前,房屋買賣合同無效或不成立,則登記本身就成為無源之水、無本之木了。將登記作為房屋買賣合同的生效要件,在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。關于商品房買賣合同怎么簽訂生效的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
房屋買賣合同作為債權合同,屬諾成性合同,而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務、有償、諾成的性質。按照民法理論,不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益則有效成立,應受法律保護。因此,不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致,不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為,則在本質上并不影響合同的效力判斷,這是的基本原則。
登記過戶行為就是對房屋買賣合同的效力的肯定。登記行為的發生,是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提,即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利,出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前,房屋買賣合同無效或不成立,則登記本身就成為無源之水、無本之木了。
登記的公示怍用不能決定合同的效力。房屋進行統一登記過戶,體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。市場經濟必然要求契約自由,倘把登記作為合同生效的要件,則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認,這巳經遠遠超出了房管部門的職權。
將登記作為房屋買賣合同的生效要件,在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。由于房屋買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成立和生效,導致出賣人基于自身利益而一房多賣,或者待房價上漲,故意不協助買方辦理產權過戶登記,而不承擔違約責任,致使合同形同虛設,這將不利于對無過錯方利益的保護,也難以適用于所有權保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預售合同。
商品房買賣合同作為不動產買賣合同的主要類型,具有如下法律特征:
1、標的物在法律上呈現出復雜的形態。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且還包括建筑物和小區的公用設施、設備的所有權或使用權。
2、標的物所有權的轉移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規定,標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
3、行政干預強烈。由于土地房屋類不動產價值巨大,對國計民生影響很大,國家對房地產行政監管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示范文本、實行限購政策等。
商品房買賣合同登記的申報材料有商品房買賣合同登記申請表、雙方簽訂的重慶市商品房買賣合同、預售商品房分層分戶平面圖、銀行進帳憑證、開發企業法定代表人授權委托書及代理人身份證明、預購人是法人或其他組織應提交法人登記證書或者授權登記文件及代理人的授權委托書和身份證明、預購人是個人的提交身份證明、所購房屋是現房的須提交《房地產權證》、預購人是境外機構組織人員的提交經重慶市涉及國家安全事項建設項目審批辦公室審核同意的《審查意見通知書》原件。收費標準:住宅:轉讓手續費3元/平方米;非住宅:轉讓手續費按成交價的2%計費。(轉讓雙方各承擔50%)辦理時限為10個工作日。




