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如何解除好該商品房買賣合同

張嘉娛律師2021.12.30214人閱讀
導讀:

第二種意見認為,根據本案案情,即使被告逾期交樓超過30日,原告也無權解除合同,即該商品房買賣合同不能解除。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。那么如何解除好該商品房買賣合同。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

第二種意見認為,根據本案案情,即使被告逾期交樓超過30日,原告也無權解除合同,即該商品房買賣合同不能解除。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。關于如何解除好該商品房買賣合同的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

[案情]

原告黃某、何某與被告佛山市xx房地產開發有限公司于2002年12月23日簽訂《商品房買賣合同》二份。合同約定原告向被告購買位于佛山市彩虹路北側xx商住區008組團1號樓B座405房及其首層24號汽車庫,價格分別為456869元及117915元;原告在2002年12月23日前一次性將車房款及405號房購房款20%支付給被告,其余的購房款辦理銀行按揭;合同在房管交易所登記備案后,原告若需要辦理銀行按揭貸款,應在接到被告通知后十天內到銀行辦理有關按揭手續。合同還約定,原告在簽訂買賣合同時,應與被告或其委托的物業管理公司簽訂《前期物業管理服務協議》。合同第8條約定,被告應在2003年3月31日前,將經驗收合格后的商品房交付原告使用;合同第九條約定,若逾期交樓超過30日,原告有權解除合同,被告并應自原告解除合同通知到達之日起10日內退還全部已付款,并按原告累計已付款的2.25%向原告支付違約金。原告要求繼續履行合同的,合同繼續履行,自2003年4月1日起至實際交付之日止,被告按日向原告支付已交付房價款萬分之一0.625的違約金。合同簽訂后,原告于2003年12月23日交付了車房款117915元及20%的購房款91869元。之后,由于原告對《前期物業管理服務協議》某些條款不滿意,多次進行修改,至2003年5月7日,原告才與被告委托的物業管理公司佛山市兆興物業管理有限公司簽訂《前期物業管理服務協議》,被告于2003年5月16日到房管部門辦理了該訟爭房屋的備案手續,于同年5月17日通知原告辦理銀行按揭手續。原告于2003年5月29日與第三人佛山市建行簽訂了《樓宇按揭合同》,約定由第三人佛山市建行貸款265000元給原告,原告將所購訟爭商品房用作借款抵押。同日,原告與第三人佛山市建行又簽訂了《佛山市住房公積金戶購房、大修理住房抵押貸款合同》,約定第三人佛山市建行貸款100000元給原告,并約定原告將所購訟爭房屋作借款抵押。同年6月5日,該訟爭房屋在佛山市房產管理局辦理了抵押登記手續。同年6月13日,第三人佛山市建行依約借款365000元給原告,當天被告即收到原告支付的購房款365000元。同年6月24日,被告通知原告收樓。此后,原告以被告逾期交樓為由提出要求解除與被告簽訂的《商品房買賣合同》,并要求被告返還價款及利息,并支付違約金,雙方未能達成協議,原告遂訴至法院要求處理。

[爭議]

本案爭議的焦點是在被告逾期交樓的情況下,原告是否有權解除該《商品房買賣合同》。法院在審理時,有兩種截然相反的意見。第一種意見認為,合同約定房屋交付時間是2003年3月31日,被告未在上述合同約定的期間內交樓,且逾期交樓超過了30日,已構成違約。因被告違約在先,故原告有權按照約定行使合同解除權。第二種意見認為,根據本案案情,即使被告逾期交樓超過30日,原告也無權解除合同,即該商品房買賣合同不能解除。

[評析]

筆者贊同第二種意見,理由如下:

一、根據《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。”之規定,原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》符合平等自由、協商一致的原則,意思表示真實,未違反法律或行政法規的強制性規定,是合法、有效的合同,依法應予以保護。

二、因該《商品房買賣合同》第三條約定,原告在簽訂本合同時,應當與被告或其委托的物業管理公司簽訂《前期物業管理服務協議》。依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第四款、《城市商品房預售管理辦法》第十條之規定,商品房預售合同應當辦理登記備案手續,這是國家強制性規定。正是由于原告多次修改《前期物業管理服務協議》,至2003年5月7日才最終簽訂該協議,導致被告于2003年5月16日才到房管部門辦理該訟爭房屋的登記備案手續,即合同在2003年5月7日才正式生效。而此時合同約定的2003年3月31日交樓已經成為不可能的事實。雙方交樓時間應隨合同生效而順延一個合理期限,被告在2003年6月24日通知交樓是在合理期限內,因此,原告認為被告違約逾期交樓,其依據不足。

三、在合同雙方當事人未重新協議變更交樓時間的情況下,原告2003年5月29日與第三人佛山市建行簽訂《樓宇按揭合同》,同年6月13日又將按揭貸款365000元轉給被告的行為,是原告繼續履行合同的具體表現。既然原告選擇了繼續履行合同,就意味著合同約定的解除權原告自動放棄,且原告付清全部購房款,被告就于2003年6月24日通知了原告收樓,至此雙方均已履行完合同約定的主要義務。原告要求解除合同沒有合理的依據,其請求不能支持。

四、原告請求解除合同的另一個理由是訟爭房屋質量不合格、沒有達到交付使用的條件。但原告在訴訟中未提供任何有效的證據予以證實,而被告卻提交了相關的證據予以反駁。故原告的起訴理由不能成立,其訴請不能支持。

作者:興國法院 鐘國樹

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  • 哪些網簽商品房買賣合同可撤銷

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    趙金保

    哪些網簽商品房買賣合同可撤銷

    內容:已在網上簽訂商品房買賣合同的,除以下8種情形外,原則上不得撤銷或變更合同信息:(一)因房地產開發企業工作人員失誤,將購房人信息錄入錯誤,需要更正合同信息的;(二)戶口本常住人口登記卡索引表中登記的家庭成員之間,變更合同買受人信息的;(三)開發企業與購房者之間因某方違約而發生糾紛,經仲裁機構、法院裁定或判決需要解除合同的;(四)房屋交付公告自公布之日起90日內,購房者所購房屋因質量存在嚴重問題,經有關部門認定,需解除合同的。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。那么哪些網簽商品房買賣合同可撤銷。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 商品房銷售合同應當明確以下內容:(1)當事人的名稱、姓名、住所;(2)商品房基本情況;(3)商品房銷售方式;(4)商品房價格的確定方式、總價、支付方式、支付時間;(5)交付條件和日期。
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  • 當事人應當在法律規定或者當事人約定解除權行使期限內行使解除權,期限屆滿當事人不行使的,該權利消滅。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十五條 對開發商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規定。在上述遲延履行的情形下,經催告后違約當事人在三個月的合理期限內仍不履行,另一方當事人才享有合同解除權。而且,當事人享有解除權后在一定期限內不行使,則會喪失解除合同的權利:如果法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使期不行使的,解除權消滅
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    賣房方如何解除買賣合同

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  • 房產律師:商品房和二手房買賣合同解除有什么區別

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    段建國

    房產律師:商品房和二手房買賣合同解除有什么區別

    內容:原告于簽訂協議當日將房款人民幣 114,000 元暫存于中介方“ww公司”,由中介方在簽訂本協議后三個工作日內將該筆房款交于被告。被告于開發商通知交房之日付清所有房款,并通知原告辦理進戶手續,原告支付房款 22.8 萬元。因房價上漲因素,被告單方面違約,故請求判令被告履行《轉讓協議》、履行交房義務并與原告辦理產權過戶手續。2004年 7 月 22 日,因得知被告已將系爭房屋再次轉讓給了案外人,并已辦理過戶登記手續,故原告被迫變更訴訟請求,撤銷原第一條訴訟請求,判令被告賠償經濟損失人民幣 905,550 元。那么房產律師:商品房和二手房買賣合同解除有什么區別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 張旭律師

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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 該商品房買賣合同的效力認定

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    翁玉素

    該商品房買賣合同的效力認定

    內容:2005年4月27日,原告張某與被告某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。故請求判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》無效、返還原告已付購房款并賠償已付購房款一倍的損失。筆者認為,上述第二種意見更有說服力,理由如下:根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。那么該商品房買賣合同的效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 如何查詢商品房買賣合同登記備案表_房產買賣合同備案查詢的方法是什么

    李楠楠律師

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    李楠楠

    如何查詢商品房買賣合同登記備案表_房產買賣合同備案查詢的方法是什么

    內容:在一些地方房產交易中,貸款銀行會在審查購房合同辦理登記備案后才會發放貸款。商品房買賣合同備案登記程序是什么商品房買賣合同備案登記程序是什么1、開發公司在網上提交商品房買賣開發公司憑密碼登錄該市的國土資源和房屋管理局產權市場處“網上辦公平臺”將已經簽字生效的商品房買賣在網上提交。買賣合同登記表的格式與目前使用的登記表相同。開發公司可憑蓋章后的登記表及已經登記的商品房買賣合同到房地產交易管理中心辦理抵押登記等手續。

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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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  • 以下情形可以解除商品房買賣合同:雙方協商一致的;逾期交房超過一定期限的;房屋質量不符合合同約定標準、不能修復或經修復仍不能達到約定質量標準的;由于開發商的過錯不能依約取得房屋所有權證書的;面積誤差比絕對值超過3%的;開發商擅自變更規劃設計的。法律依據:《民法典》第五百六十二條  當事人協商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時,解除權人可以解除合同。 第五百六十三條  有下列情形之一的,當事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能實現合同目的; (二)在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務; (三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行; (四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的; (五)法律規定的其他情形。 以持續履行的債務為內容的不定期合同,當事人可以隨時解除合同,但是應當在合理期限之前通知對方。
  • 商品房買賣合同是否是專屬管轄_商品房買賣合同糾紛是否屬于專屬管轄

    張蕓律師

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    張蕓

    商品房買賣合同是否是專屬管轄_商品房買賣合同糾紛是否屬于專屬管轄

    內容:買賣雙方當事人可以自行協議約定管轄法院,發生商品房買賣糾紛時根據其在買賣合同中約定的法院提起訴訟,或者直接交由房屋所在地法院、被告戶籍地或居所地法院管轄。買賣合同是指一方轉移標的物的所有權于另一方,另一方支付價款的合同。商品房買賣合同一般確定為由合同履行地的人民法院管轄,也可由被告戶籍地或居所地的人民法院管轄。商品房買賣合同糾紛是專屬管轄嗎商品房買賣合同糾紛是專屬管轄嗎法律并未明文規定但根據最新民事訴訟法及其司法解釋可以推定不屬于。

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  • 準備證據法院起訴解決,以對方欺詐,重大誤解要求撤銷合同
  • 商品房買賣合同解除的情形有哪些

    陳明月律師

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    陳明月

    商品房買賣合同解除的情形有哪些

    內容:開發商未在規定時限內通知買受人的,買受人有權退房;買受人退房的,由開發商承擔違約責任;2、商品房面積誤差過大:指商品房預售合同中的約定面積與進行產權登記的實際面積產生誤差。逾期不行使的,解除權消滅。

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    林艷英

    未能按揭房貸,可以解除買賣合同嗎

    內容:因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。但是,由于開發商會要求購房者承擔違約責任,為了防止購房者逃避違約責任,所以開發商一般會拒絕予以退還,直到法院作出最終判決。

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    龍珊

    商品房買賣合同解除期限是多久

    內容:可見,行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。作為法院,在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中,應該圍繞上述法律規定所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立,從而確認解除商品房買賣合同的效力。

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    內容:第二種意見認為,根據本案案情,即使被告逾期交樓超過30日,原告也無權解除合同,即該商品房買賣合同不能解除。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。那么如何解除好該商品房買賣合同。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王熙律師
    2021.12.30214人收看
  • 王學瑞律師

    主任律師
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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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  • 在哪些情形下可以與開發商解除商品房買賣合同

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    在哪些情形下可以與開發商解除商品房買賣合同

    內容:只要該約定不違反法律法規的強行性規定,不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形,那么,在約定的條件具備時,合同解除,只要該約定不違反法律法規的強行性規定,不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形,那么,在約定的條件具備時,合同解除,只要該約定不違反法律法規的強行性規定,不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形,那么,在約定的條件具備時,合同解除,約定解除的合同雙方當事人可以在房屋買賣合同中約定,當一定的情形出現時,房屋買賣合同解除。

    劉曉紅律師
    2023.12.131013人收看
  • 周春花律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 補辦房屋買賣合同需要什么手續_商品房買賣合同怎么補辦

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    補辦房屋買賣合同需要什么手續_商品房買賣合同怎么補辦

    內容:擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。房屋未做預售登記前,買受人可以與出賣人協商溝通遺失情況,重新簽訂商品房買賣合同;房屋已做預售登記后,買受人可以到房管局申請調檔,調取商品房買賣合同和發票檔案。商品房買賣合同解釋商品房買賣合同解釋是:出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關權利于買受人,買受人支付價款的合同。

    李維律師
    2022.05.06293人收看
  • 于海明律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 商品房買賣合同終止的法定條件

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    商品房買賣合同終止的法定條件

    內容:商品房買賣合同終止條件包括當事人協商一致解除;約定的解除條件成就;因不可抗力致使不能實現合同目的;在合同履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務等。那么商品房買賣合同終止的法定條件。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
    2021.12.26251人收看
  • 邢穎律師

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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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張嘉娛律師

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