如何解除好該商品房買賣合同

導(dǎo)讀:
第二種意見認(rèn)為,根據(jù)本案案情,即使被告逾期交樓超過30日,原告也無權(quán)解除合同,即該商品房買賣合同不能解除。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。那么如何解除好該商品房買賣合同。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。
第二種意見認(rèn)為,根據(jù)本案案情,即使被告逾期交樓超過30日,原告也無權(quán)解除合同,即該商品房買賣合同不能解除。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。關(guān)于如何解除好該商品房買賣合同的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。
[案情]
原告黃某、何某與被告佛山市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年12月23日簽訂《商品房買賣合同》二份。合同約定原告向被告購買位于佛山市彩虹路北側(cè)xx商住區(qū)008組團1號樓B座405房及其首層24號汽車庫,價格分別為456869元及117915元;原告在2002年12月23日前一次性將車房款及405號房購房款20%支付給被告,其余的購房款辦理銀行按揭;合同在房管交易所登記備案后,原告若需要辦理銀行按揭貸款,應(yīng)在接到被告通知后十天內(nèi)到銀行辦理有關(guān)按揭手續(xù)。合同還約定,原告在簽訂買賣合同時,應(yīng)與被告或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。合同第8條約定,被告應(yīng)在2003年3月31日前,將經(jīng)驗收合格后的商品房交付原告使用;合同第九條約定,若逾期交樓超過30日,原告有權(quán)解除合同,被告并應(yīng)自原告解除合同通知到達(dá)之日起10日內(nèi)退還全部已付款,并按原告累計已付款的2.25%向原告支付違約金。原告要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自2003年4月1日起至實際交付之日止,被告按日向原告支付已交付房價款萬分之一0.625的違約金。合同簽訂后,原告于2003年12月23日交付了車房款117915元及20%的購房款91869元。之后,由于原告對《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》某些條款不滿意,多次進行修改,至2003年5月7日,原告才與被告委托的物業(yè)管理公司佛山市兆興物業(yè)管理有限公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,被告于2003年5月16日到房管部門辦理了該訟爭房屋的備案手續(xù),于同年5月17日通知原告辦理銀行按揭手續(xù)。原告于2003年5月29日與第三人佛山市建行簽訂了《樓宇按揭合同》,約定由第三人佛山市建行貸款265000元給原告,原告將所購訟爭商品房用作借款抵押。同日,原告與第三人佛山市建行又簽訂了《佛山市住房公積金戶購房、大修理住房抵押貸款合同》,約定第三人佛山市建行貸款100000元給原告,并約定原告將所購訟爭房屋作借款抵押。同年6月5日,該訟爭房屋在佛山市房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記手續(xù)。同年6月13日,第三人佛山市建行依約借款365000元給原告,當(dāng)天被告即收到原告支付的購房款365000元。同年6月24日,被告通知原告收樓。此后,原告以被告逾期交樓為由提出要求解除與被告簽訂的《商品房買賣合同》,并要求被告返還價款及利息,并支付違約金,雙方未能達(dá)成協(xié)議,原告遂訴至法院要求處理。
[爭議]
本案爭議的焦點是在被告逾期交樓的情況下,原告是否有權(quán)解除該《商品房買賣合同》。法院在審理時,有兩種截然相反的意見。第一種意見認(rèn)為,合同約定房屋交付時間是2003年3月31日,被告未在上述合同約定的期間內(nèi)交樓,且逾期交樓超過了30日,已構(gòu)成違約。因被告違約在先,故原告有權(quán)按照約定行使合同解除權(quán)。第二種意見認(rèn)為,根據(jù)本案案情,即使被告逾期交樓超過30日,原告也無權(quán)解除合同,即該商品房買賣合同不能解除。
[評析]
筆者贊同第二種意見,理由如下:
一、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。”之規(guī)定,原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》符合平等自由、協(xié)商一致的原則,意思表示真實,未違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定,是合法、有效的合同,依法應(yīng)予以保護。
二、因該《商品房買賣合同》第三條約定,原告在簽訂本合同時,應(yīng)當(dāng)與被告或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第四款、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條之規(guī)定,商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),這是國家強制性規(guī)定。正是由于原告多次修改《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,至2003年5月7日才最終簽訂該協(xié)議,導(dǎo)致被告于2003年5月16日才到房管部門辦理該訟爭房屋的登記備案手續(xù),即合同在2003年5月7日才正式生效。而此時合同約定的2003年3月31日交樓已經(jīng)成為不可能的事實。雙方交樓時間應(yīng)隨合同生效而順延一個合理期限,被告在2003年6月24日通知交樓是在合理期限內(nèi),因此,原告認(rèn)為被告違約逾期交樓,其依據(jù)不足。
三、在合同雙方當(dāng)事人未重新協(xié)議變更交樓時間的情況下,原告2003年5月29日與第三人佛山市建行簽訂《樓宇按揭合同》,同年6月13日又將按揭貸款365000元轉(zhuǎn)給被告的行為,是原告繼續(xù)履行合同的具體表現(xiàn)。既然原告選擇了繼續(xù)履行合同,就意味著合同約定的解除權(quán)原告自動放棄,且原告付清全部購房款,被告就于2003年6月24日通知了原告收樓,至此雙方均已履行完合同約定的主要義務(wù)。原告要求解除合同沒有合理的依據(jù),其請求不能支持。
四、原告請求解除合同的另一個理由是訟爭房屋質(zhì)量不合格、沒有達(dá)到交付使用的條件。但原告在訴訟中未提供任何有效的證據(jù)予以證實,而被告卻提交了相關(guān)的證據(jù)予以反駁。故原告的起訴理由不能成立,其訴請不能支持。
作者:興國法院 鐘國樹




