2022年土地買賣合同的效力怎么認定

導讀:
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農(nóng)村宅基地的買賣國家有嚴格的法律規(guī)定,只能賣給本村沒有宅基地并符合宅基地申請條件的村民,不能賣給非本集體組織的其他人。否則不予過戶。
二、土地買賣合同案例
原告王某因18年前父親與被告張某達成的買賣合同,將被告張某訴至法院,要求確認其父親與被告之間簽訂的房屋買賣合同無效;如爭議房屋遇拆遷,要求被告給付原告拆遷補償款總額的30%。原告王某訴稱:父親(已去世)與被告張某達成房屋買賣協(xié)議,將位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)某村的房屋及院落賣給被告。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,父親與被告簽訂的房屋買賣合同應屬無效。被告張某辯稱:經(jīng)村民委員會同意,原告父親與他簽訂了房屋買賣協(xié)議,村委會干部在協(xié)議上簽字,買賣協(xié)議是雙方自愿達成的,雙方按協(xié)議已全面履行了義務。
三、法院對土地買賣的判決
法院認為:依據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)土地管理法律的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓,同時依據(jù)相關(guān)規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
因被告張某購買的房屋屬大興區(qū)黃村鎮(zhèn)某村所有,而被告張某不是村集體經(jīng)濟組織成員,原告父親與被告張某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。因大興區(qū)黃村鎮(zhèn)某村已被大興區(qū)規(guī)劃納入2010年動工拆遷范圍;原告主張訴爭房產(chǎn)如遇拆遷要求被告給付其拆遷補償款的訴訟請求法院予以支持。
法院根據(jù)雙方當事人在此房屋買賣行為中的過錯責任,以及被告張某在購買該房產(chǎn)后的裝修及增建 情況,綜合考慮以平衡買賣雙方的利益,以訴爭房屋及院落的拆遷利益的25%歸原告所有,75%歸被告所有為宜。
法院判決:被告與原告父親簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;房屋及院落如遇拆遷,被告給付原告拆遷補償款總額(包括區(qū)位補償總價、房屋重置成新價、附屬物作價、棄樓補貼)的25%,于被告取得拆遷補償款后 10日內(nèi)給付。
四、農(nóng)村房屋買賣存在法律效力的行為
1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的,買賣無效,不受法律保護。
2、要簽訂房屋買賣合同,詳細約定房屋信息、價格、支付方式及違約責任等內(nèi)容。
3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。
4、沒有房產(chǎn)證的,要經(jīng)村民委員會同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明,以便未來辦理房產(chǎn)證時使用。
五、土地買賣合同效力的認定
不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。
因為,根據(jù)我國合同法的規(guī)定,一個合同有效,不僅合同主體要適格,而且內(nèi)容要合法。筆者認為,在農(nóng)村房屋買賣合同效力認定上,除依法適用我國合同法關(guān)于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外,還應當遵照國家政策的相關(guān)規(guī)定。




