而《商品房買賣解釋》第2條則規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。對于商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定，究竟是適用《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的四項審查標(biāo)準(zhǔn)，還是僅適用《商品房買賣解釋》規(guī)定的僅審查預(yù)售許可證的標(biāo)準(zhǔn)。而該法第44條規(guī)定主要反映的我國商品房預(yù)售實行許可證制度，規(guī)定了國家建設(shè)行政主管部門給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒布預(yù)售許可證進行實質(zhì)性審查的法律依據(jù)。因此，法院審理商品房買賣合同這類民事案件中，在決定合同效力時，僅需審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得商品房預(yù)售許可證明。關(guān)于商品房預(yù)售合同風(fēng)險認(rèn)定的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

對于商品房預(yù)售合同而言，買受人將承受更大的風(fēng)險：一是交付的預(yù)購房款，出賣人能否真正用于商品房的建設(shè)，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預(yù)售商品房的價格是否合理，房屋是否會獲得增值保值的愿望；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定要求。

（一）關(guān)于出賣人是否取得商品房預(yù)售許可證明對合同效力影響的認(rèn)定規(guī)范

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售必須符合下列條件：1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3．按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4.向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。而《商品房買賣解釋》第2條則規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

對于商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定，究竟是適用《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的四項審查標(biāo)準(zhǔn)，還是僅適用《商品房買賣解釋》規(guī)定的僅審查預(yù)售許可證的標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，由于《城市房地產(chǎn)管理法》是一部行政管理的法律規(guī)范，其主要規(guī)范的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營行為。而該法第44條規(guī)定主要反映的我國商品房預(yù)售實行許可證制度，規(guī)定了國家建設(shè)行政主管部門給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒布預(yù)售許可證進行實質(zhì)性審查的法律依據(jù)。一旦該頒布行為不當(dāng)，屬于行政法律關(guān)系調(diào)整的范疇。而相對于購房者而言，大多數(shù)購房者并不知曉房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋須符合上述條件，另外即使知曉，對于有些條件根本無法審查，如上述第3項中關(guān)于投人資金的審查，況且，對于國家行政部門頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》，購房者有理由相信銷售行為合法，其無需承擔(dān)本應(yīng)由行政機關(guān)承擔(dān)的審查義務(wù)。

因此，法院審理商品房買賣合同這類民事案件中，在決定合同效力時，僅需審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得商品房預(yù)售許可證明。

《商品房買賣解釋》第2條還規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在訴訟之前補辦預(yù)售許可證而使合同有效。這顯然是受《合同法》中盡可能使合同有效的原則思想的影響。最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《合同法解釋》）第9條規(guī)定：依照《合同法》第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。

但是商品房買賣畢竟不同于其他商品的買賣，相對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購房者無論在信息掌握、討價還價的能力、制定合同條款、對于履行合同的控制上，都是處于弱者地位，經(jīng)常處于被動處境，尤其在商品房熱炒的時期。若再將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證放寬至一審?fù)忁q論終結(jié)前，則顯然對購房者而言是不公平的。因此，《商品房買賣解釋》將此時間收緊至起訴前，應(yīng)該是一個進步。

（二）登記備案手續(xù)對于商品房預(yù)售合同效力影響的認(rèn)定規(guī)范

關(guān)于商品房銷售，法律并未規(guī)定登記備案為合同生效的要件，這也符合意思自治原則。因此，是否有登記備案手續(xù)一般并不影響合同效力。但如果當(dāng)事人約定將登記備案手續(xù)作為合同生效要件的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思表示，生效與否應(yīng)從其約定。

《合同法》第37條規(guī)定：采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。這實際規(guī)定了合同生效的一種例外情況，即一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)、對方當(dāng)事人也已經(jīng)接受這種情況。這種情況也應(yīng)適用于商品房買賣。針對此，《商品房買賣解釋》第6條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。因此，對于商品房預(yù)售合同中，雖然當(dāng)事人雙方事先雖約定辦理登記備案手續(xù)是合同生效的條件，但在實際履行過程中，一方當(dāng)事人已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而對方也已經(jīng)接受，該合同應(yīng)視為生效。這樣的規(guī)定，主要為針對簽訂合同后房價飆升，出賣人出于毀約目的，而故意不辦理登記備案手續(xù)，以阻止合同生效。這樣做的法律依據(jù)在于，根據(jù)合同法規(guī)定，附條件的合同成立后條件成就前，當(dāng)事人對于所約定的條件是否成就，應(yīng)聽其自然發(fā)展，而不能為了自己的利益，惡意地促使或阻礙條件成就。因條件成就而受不利益的當(dāng)事人，如果以不正當(dāng)行為阻止條件成就者，視為條件已成就。

（三）其他法律法規(guī)關(guān)于合同效力的規(guī)定一般情況下亦應(yīng)適用于商品房買賣合同

《民法通則》對民事行為效力的認(rèn)定作了相關(guān)規(guī)定；《合同法》對合同的效力了作了詳細的規(guī)定，所以在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時，一般情況下應(yīng)當(dāng)適用上述法律的相關(guān)規(guī)定。這一原則也在《商品房買賣解釋》中有所體現(xiàn)，如《商品房買賣解釋》第10條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂折的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。