而《商品房買賣解釋》第2條則規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。對于商品房預售合同效力的認定，究竟是適用《城市房地產管理法》規定的四項審查標準，還是僅適用《商品房買賣解釋》規定的僅審查預售許可證的標準。而該法第44條規定主要反映的我國商品房預售實行許可證制度，規定了國家建設行政主管部門給房地產開發企業頒布預售許可證進行實質性審查的法律依據。因此，法院審理商品房買賣合同這類民事案件中，在決定合同效力時，僅需審理房地產開發企業是否取得商品房預售許可證明。關于商品房預售合同風險認定的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

對于商品房預售合同而言，買受人將承受更大的風險：一是交付的預購房款，出賣人能否真正用于商品房的建設，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預售商品房的價格是否合理，房屋是否會獲得增值保值的愿望；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定要求。

（一）關于出賣人是否取得商品房預售許可證明對合同效力影響的認定規范

《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售必須符合下列條件：1．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2．持有建設工程規劃許可證；3．按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4.向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。而《商品房買賣解釋》第2條則規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

對于商品房預售合同效力的認定，究竟是適用《城市房地產管理法》規定的四項審查標準，還是僅適用《商品房買賣解釋》規定的僅審查預售許可證的標準。我們認為，由于《城市房地產管理法》是一部行政管理的法律規范，其主要規范的是房地產開發經營企業的經營行為。而該法第44條規定主要反映的我國商品房預售實行許可證制度，規定了國家建設行政主管部門給房地產開發企業頒布預售許可證進行實質性審查的法律依據。一旦該頒布行為不當，屬于行政法律關系調整的范疇。而相對于購房者而言，大多數購房者并不知曉房地產企業預售房屋須符合上述條件，另外即使知曉，對于有些條件根本無法審查，如上述第3項中關于投人資金的審查，況且，對于國家行政部門頒發的《商品房預售許可證》，購房者有理由相信銷售行為合法，其無需承擔本應由行政機關承擔的審查義務。

因此，法院審理商品房買賣合同這類民事案件中，在決定合同效力時，僅需審理房地產開發企業是否取得商品房預售許可證明。

《商品房買賣解釋》第2條還規定：房地產開發企業可以在訴訟之前補辦預售許可證而使合同有效。這顯然是受《合同法》中盡可能使合同有效的原則思想的影響。最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《合同法解釋》）第9條規定：依照《合同法》第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效。

但是商品房買賣畢竟不同于其他商品的買賣，相對于房地產開發企業，購房者無論在信息掌握、討價還價的能力、制定合同條款、對于履行合同的控制上，都是處于弱者地位，經常處于被動處境，尤其在商品房熱炒的時期。若再將房地產開發企業取得預售許可證放寬至一審庭審辯論終結前，則顯然對購房者而言是不公平的。因此，《商品房買賣解釋》將此時間收緊至起訴前，應該是一個進步。

（二）登記備案手續對于商品房預售合同效力影響的認定規范

關于商品房銷售，法律并未規定登記備案為合同生效的要件，這也符合意思自治原則。因此，是否有登記備案手續一般并不影響合同效力。但如果當事人約定將登記備案手續作為合同生效要件的，應尊重當事人的意思表示，生效與否應從其約定。

《合同法》第37條規定：采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。這實際規定了合同生效的一種例外情況，即一方當事人已經履行合同主要義務、對方當事人也已經接受這種情況。這種情況也應適用于商品房買賣。針對此，《商品房買賣解釋》第6條規定：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。因此，對于商品房預售合同中，雖然當事人雙方事先雖約定辦理登記備案手續是合同生效的條件，但在實際履行過程中，一方當事人已經履行了主要義務，而對方也已經接受，該合同應視為生效。這樣的規定，主要為針對簽訂合同后房價飆升，出賣人出于毀約目的，而故意不辦理登記備案手續，以阻止合同生效。這樣做的法律依據在于，根據合同法規定，附條件的合同成立后條件成就前，當事人對于所約定的條件是否成就，應聽其自然發展，而不能為了自己的利益，惡意地促使或阻礙條件成就。因條件成就而受不利益的當事人，如果以不正當行為阻止條件成就者，視為條件已成就。

（三）其他法律法規關于合同效力的規定一般情況下亦應適用于商品房買賣合同

《民法通則》對民事行為效力的認定作了相關規定；《合同法》對合同的效力了作了詳細的規定，所以在認定商品房預售合同的效力時，一般情況下應當適用上述法律的相關規定。這一原則也在《商品房買賣解釋》中有所體現，如《商品房買賣解釋》第10條規定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂折的商品房買賣合同無效的，應予支持。