首次判決認定國十條房貸政策調整屬于情勢變更支持購房人退房的法律影響.海淀法院在2010年7月29日判決審結一起房貸新政引發的買房糾紛，判決因新政無法貸款的買房人可以解除之前簽訂的房屋買賣合同。合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，故張先生要求宋女士返還其交付的定金萬元，具有事實和法律依據，應予以支持。最后，法院根據合同情勢變更原則依法判決解除張先生與宋女士之間的存量房屋買賣合同，宋女士返還張先生已支付的定金。關于情勢變更原則幫助購房人退房的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

首次判決認定國十條房貸政策調整屬于情勢變更支持購房人退房的法律影響.

海淀法院在2010年7月29日判決審結一起房貸新政引發的買房糾紛，判決因新政無法貸款的買房人可以解除之前簽訂的房屋買賣合同。據悉，這是“新國十條”頒布后，本市法院對涉及樓市新政第三套房買賣糾紛作出的首個判決。

審理本案的法官對本案的判決做了點評，海淀法院法官認為依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。但合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的的，當事人請求人民法院解除合同的，人民法院應根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否解除。

本案中，張先生與宋女士簽訂的存量房屋買賣合同是雙方在平等、自愿基礎上簽訂的，且未違反法律、行政法規的強制性規定，系有效的合同。對合同第四條商業貸款付款交易流程第項中關于銀行貸款未獲批準的理解，應結合存量房屋買賣合同的其他條款及房屋買賣行業慣例進行解釋，是指因買受人一方自身原因所導致的銀行貸款未獲批準，而非指任何原因所導致的銀行貸款未獲批準。

根據中國人民銀行及中國銀行業監督管理委員會相關規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。據此，張先生家庭住房套數已達兩套，其關于訴爭房屋的買賣，為個人第三套房屋之買賣，屬于《北京市關于遏制房價過快上漲通知》中暫停發放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導致的合同成立后客觀情況的變化，是張先生在訂立存量房屋買賣合同時所無法預見的重大變化，若要求繼續履行合同對其明顯不公平。故張先生請求法院解除合同，于法有據。合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，故張先生要求宋女士返還其交付的定金萬元，具有事實和法律依據，應予以支持。

同時，法官還提醒群眾，合同履行方式是合同重要內容，若房屋買賣合同簽訂后政策發生變化而導致合同履行方式無法實現的或實現對一方當事人明顯不公平的，屬于合同情勢變更，一方可以要求法院依法解除合同，合同義務已履行部分并可恢復的，當事人可要求恢復原狀。

最后，法院根據合同情勢變更原則依法判決解除張先生與宋女士之間的存量房屋買賣合同，宋女士返還張先生已支付的定金。

本案的最終判決，給近期國十條、京十二條、三部委規定等政策出臺后，困擾商品房、二手房買賣雙方的一個難題作出了最終的解決方式，即買主可以主張退房，并收回全部的已付款而且不需要承擔違約責任。

律師認為，有以下三個問題需要在本案判決作出后予以特別的說明，特別是針對本案可能引發的商品房退房潮的出現而提出律師的建議。

一、本案判決將給房地產市場中類似案件帶來那些重大影響

本案的判決無疑具有重大標桿意義，在今年國十條、京十二條以及三部委進一步明確“認房又認貸”的政策后，大量的在政策出臺前簽訂的商品房、二手房買賣合同如何繼續履行成為了懸念。特別是新政重點調控的投資性購房群體，如外地人在京購房、二套房、三套房等。根據我國法律，依法生效的合同應當嚴格按照合同履行，但是如果出現法定事由或者當事人協商一致的可以變更或者解除。因此在一系列房產新政出臺后，以什么法定事由解除這些購房合同也成了關注的焦點。2009年剛頒布的《合同法解釋二》第二十六條明確規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。這就第一次將情勢變更原則引入了我國法律。與其他退房理由相比，情勢變更原則的適用范圍更廣，而且法律依據的法律效力更強。無論是從開發商手里購買新房、期房等商品房還是購買存量房(二手房)，如果在房屋買賣合同簽訂后，出現“國十條”、“京十二條”這樣將導致合同履行發生明顯不公或者無法履行的的法律變更、政策變動，無疑都可以依此來獲得合理的解決。由于情勢變更對于合同解除后當事人的保護更為有利，因此在《合同法解釋(二)》出臺后短短半年時間，我國法院就受理了大量的情事變更解除或者變更合同的案件。而筆者作為律師，也曾在去年代理了一起由于國家政策變動導致的買賣合同無法繼續履行而解除合同的案件，北京地方法院判決該合同解除并互不承擔違約責任。對于“國十條”、“京十二條”政策下現房、期房、二手房買賣合同是否能依據情勢變更原則變更或解除無疑具有很強的參考價值。

毫無疑問的是，海淀區法院就是應用了這個情勢變更原則作出了解除合同的判決。但是，按照北京市高級法院的文件，適用本原則是需要報高級法院核準的。如果法院作出判決，應當可以認為這個判決的法律依據得到了北京市高級法院的認可，應當說，今后的類似案件也將援用這個法律依據得到解除。這無疑是具有對房屋買賣雙方都是具有重大影響的，無疑是陷入目前大量新政出臺后陷入買房尷尬境地的買房人的絕對利好消息。反之也將給二手房房主，特別是商品房開發商代來退房量銳增的可能。

二、本判決出臺前此類案件大都以什么方式結案

由于情勢變更原則2009年剛剛確立，因此此前，法院采取調解或者駁回原告訴訟請求的方式來解決這類案件。或者依據民法的公平原則來作出判決，但是在法律界，這類判決一直存在爭議，情勢變更原則的最終確立無疑彌補了這個立法的空白。[page]

其實，《合同法》在上世紀九十年代制定之初，就試圖對這個問題做出一個合理的規定。因為，在市場經濟運行過程中，由于商品經濟本身所具有的不確定和不穩定性，市場環境經常會發生變化，國家采取宏觀調控將是必然選擇。但是，由于當時我國市場經濟還沒有融入到國際經濟體系中，對于市場變化對于合同履行的影響的認識還非常局限，因此并沒有對此做出明確的約定，這無疑是《合同法》這部市場經濟基礎法律的一大遺憾。但是《合同法》頒布后，隨著我國經濟的飛速發展，特別是加入世貿組織后，我國經濟與世界經濟動向息息相關。金融危機、政策調控這些影響合同繼續履行的情況經常發生，而按照原合同繼續履行則顯然無法體現公平原則。

根據律師此前接觸的類似退房案例，在此前的政策調控導致合同履行障礙的訴訟和仲裁案件中，法院經常采取的是以調解方式結案的策略。而對于調解不成的案件，由于沒有明確的法律依據，法院的判決可謂千差萬別，而大多只有無奈的確認合同繼續履行的。如果沒有充足的證據，鮮有判令合同變更或者解除的案件。當然，這對于在市場經濟日漸活躍，市場形勢變化莫測的情況下保護當事人的合法權益是極為不利和不公的。

三、此判決作出后，是否會引發新一輪的“退房潮”?房地產開發企業應用如何應對購房人的依據本判決及情事變更原則的退房請求?

其實，本判決不僅是對二手房買賣的合同使用情事變更予以解除，更為重要是，更大量的商品房買賣合同該如何履行?這是房地產開發企業銷售部門面臨的首要問題。而這一判決的作出也無疑增加了購房消費者依據情勢變更原則要求與開發商解除合同的砝碼。我認為會引起商品房市場的新的“退房潮”。

因此，我認為開發商應當著手開始研究針對這類購房人的法律對策，如果出現“退房潮”也應該依法應對，其實“約定必守、誠實信用”原則始終是合同法基本原則，因此情勢變更原則的使用時具有嚴格限制的，再者，購房人的情況千差萬別，不可能都使用情勢變更原則解除合同，我認為開發商應當針對各個購房人的具體情況來研究解決對策。防止購房人濫用情勢變更原則，隨意主張解除合同退房。特別是在目前房地產市場形勢嚴峻，房價有下跌可能的情況下，也就要防止一些投資性購房人濫用情勢變更原則，鉆政策的漏洞隨意退房，隨意解除合同的情況。如果任由這種情況存在，那么將危及誠實信用、約定必守的合同法基本原則，使得市場陷入無序的狀態。

因此，房地產開發企業銷售部門結合具體調控政策，就要從以下幾個主要風險防范點來分門別類的對待購房人的退房請求，維護市場的穩定。

(一)對于買賣屬于貸款購買首套自住房的且面積小于平米的房屋。那么這種情況不屬于此次政策調控的范圍，購房人不得以其他理由擅自解除合同，否則開發商有權追究其違約責任。即使房價下跌，也屬于正常的市場風險，買房人沒有法定理由不得提出退房。

(二)買賣屬于家庭貸款購買首套自住房且面積大于平米的房屋。那么如果沒有特殊情況，雙方的合同也并未發生情事變更的法定事實，雙方應當繼續按照合同履行自己的權利義務，任何一方擅自不履行的視為合同的違約應當承擔違約責任。這里需要強調的是，這次的政策特別限定了購房人認定范圍，即：包括借款人、配偶及未成年子女，下同。因此，如果購房人簽訂合同時是購買首套自住房且以個人名義簽訂的，但是由于其家庭范圍內屬于這次新政策的調控范疇，那么應當認定發生了情事變更的法定事由，雙方可以協商變更或者解除合同。因此，對于這種情況，開發企業應當配合銀行嚴格審查購房人的范圍限定，即借款人、配偶及未成年子女的戶籍、身份證、房屋權屬情況的資料，避免出現一方惡意違約的情況。

(三)對于貸款購買第二套住房的家庭購房。按照新政策，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。那么應當視為發生了情事變更。雙方可以協商解決，或是對合同予以變更，增加首付款額度繼續履行合同。

(五)對于外地人在京購房的情況。這種情況屬于具有“北京特色”的情形。由于北京房地產市場的特殊性，外地投資購房一直是北京房價居高不下和暴漲的重要推動力。因此，從治標又治本的角度出發，限制外地人在北京購房的政策在當前形勢下就應運而生了。對于外地人在京簽訂的購房合同，應當分情況確定。一是對于能夠提供一年以上的納稅證明或者社會保險繳納證明的購房人，由于可以取得貸款手續，那么合同應當參照上述情況分別作出變更或者解除合同的處理。二是對于不能提供一年以上的納稅證明或者社會保險繳納證明的購房人，則購房人有權提出解除合同的請求，開發商應當允許并且不得追究對方的違約責任。這里需要房地產開發企業銷售部門特別注意的是，對于能夠提供上述證明但是出于惡意退房的意圖而拒不提供的購房人，開發商有權要求其繼續履行合同并要求對方承擔違約責任。因此，應當配合銀行在社保局、稅務局、公安部門查詢購房人的社保、納稅以及暫住證或居住證的辦理情況，如能證明該外地人在京居住滿一年且有社保及納稅證明的線索，就應當要求購房人及時提供，否則應當追究其惡意違約的責任。

總之，此次的房地產調控政策其特征就是針對性、特殊性更強，而就房屋買賣合同簽約方具體情況來講也是有很大差別的，全款購房、按揭貸款、第一套房、第二套房、第三套以上房屋、戶籍等。這些也將使各個合同的在新政出臺后的解決方式各有不同：或繼續履行，或變更，或解除，或承擔違約責任，或雙方免責，或協商解決，或仲裁訴訟。當然，盡管由于目前政策的調整，我們可以援引情事變更原則及具體的法律條文來對合同作出必要的處理，但是這并不影響《合同法》維持市場交易正常進行這個宗旨的體現。即使在具體的變更或者解除合同的法律處理過程中，也應當嚴格遵循《合同法》的法定原則和程序。對于購房人來講，不能因為房地產市場的調整以及可能會導致的房價下跌，而把風險全部推給開發商或者二手房房主，在不符合合同解除或變更的法定條件下，擅自隨意解除合同或者惡意不提供有關納稅社保證明來規避貸款付款義務，甚至采取不理智的措施來制造群體退房事件。反之，對于開發商或者二手房房主等售房人來講，在符合合同解除或變更的條件下，也不能惡意拒絕、拖延、推諉購房人的合理請求來回避自己的責任承擔。市場經濟的本質是法治經濟，在這次房地產政策調整大潮中，只有包括開發商、購房人、賣房人、中介組織等各個市場主體保持理性、科學的態度共同面對遇到的問題，整個房地產市場才能保持健康、向上的發展趨勢[page]

作者：張健