首次判決認(rèn)定國十條房貸政策調(diào)整屬于情勢變更支持購房人退房的法律影響.海淀法院在2010年7月29日判決審結(jié)一起房貸新政引發(fā)的買房糾紛，判決因新政無法貸款的買房人可以解除之前簽訂的房屋買賣合同。合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，故張先生要求宋女士返還其交付的定金萬元，具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。最后，法院根據(jù)合同情勢變更原則依法判決解除張先生與宋女士之間的存量房屋買賣合同，宋女士返還張先生已支付的定金。關(guān)于情勢變更原則幫助購房人退房的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

首次判決認(rèn)定國十條房貸政策調(diào)整屬于情勢變更支持購房人退房的法律影響.

海淀法院在2010年7月29日判決審結(jié)一起房貸新政引發(fā)的買房糾紛，判決因新政無法貸款的買房人可以解除之前簽訂的房屋買賣合同。據(jù)悉，這是“新國十條”頒布后，本市法院對涉及樓市新政第三套房買賣糾紛作出的首個(gè)判決。

審理本案的法官對本案的判決做了點(diǎn)評，海淀法院法官認(rèn)為依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。但合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請求人民法院解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否解除。

本案中，張先生與宋女士簽訂的存量房屋買賣合同是雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系有效的合同。對合同第四條商業(yè)貸款付款交易流程第項(xiàng)中關(guān)于銀行貸款未獲批準(zhǔn)的理解，應(yīng)結(jié)合存量房屋買賣合同的其他條款及房屋買賣行業(yè)慣例進(jìn)行解釋，是指因買受人一方自身原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)，而非指任何原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)。

根據(jù)中國人民銀行及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)相關(guān)規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。據(jù)此，張先生家庭住房套數(shù)已達(dá)兩套，其關(guān)于訴爭房屋的買賣，為個(gè)人第三套房屋之買賣，屬于《北京市關(guān)于遏制房價(jià)過快上漲通知》中暫停發(fā)放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導(dǎo)致的合同成立后客觀情況的變化，是張先生在訂立存量房屋買賣合同時(shí)所無法預(yù)見的重大變化，若要求繼續(xù)履行合同對其明顯不公平。故張先生請求法院解除合同，于法有據(jù)。合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，故張先生要求宋女士返還其交付的定金萬元，具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。

同時(shí)，法官還提醒群眾，合同履行方式是合同重要內(nèi)容，若房屋買賣合同簽訂后政策發(fā)生變化而導(dǎo)致合同履行方式無法實(shí)現(xiàn)的或?qū)崿F(xiàn)對一方當(dāng)事人明顯不公平的，屬于合同情勢變更，一方可以要求法院依法解除合同，合同義務(wù)已履行部分并可恢復(fù)的，當(dāng)事人可要求恢復(fù)原狀。

最后，法院根據(jù)合同情勢變更原則依法判決解除張先生與宋女士之間的存量房屋買賣合同，宋女士返還張先生已支付的定金。

本案的最終判決，給近期國十條、京十二條、三部委規(guī)定等政策出臺(tái)后，困擾商品房、二手房買賣雙方的一個(gè)難題作出了最終的解決方式，即買主可以主張退房，并收回全部的已付款而且不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

律師認(rèn)為，有以下三個(gè)問題需要在本案判決作出后予以特別的說明，特別是針對本案可能引發(fā)的商品房退房潮的出現(xiàn)而提出律師的建議。

一、本案判決將給房地產(chǎn)市場中類似案件帶來那些重大影響

本案的判決無疑具有重大標(biāo)桿意義，在今年國十條、京十二條以及三部委進(jìn)一步明確“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策后，大量的在政策出臺(tái)前簽訂的商品房、二手房買賣合同如何繼續(xù)履行成為了懸念。特別是新政重點(diǎn)調(diào)控的投資性購房群體，如外地人在京購房、二套房、三套房等。根據(jù)我國法律，依法生效的合同應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同履行，但是如果出現(xiàn)法定事由或者當(dāng)事人協(xié)商一致的可以變更或者解除。因此在一系列房產(chǎn)新政出臺(tái)后，以什么法定事由解除這些購房合同也成了關(guān)注的焦點(diǎn)。2009年剛頒布的《合同法解釋二》第二十六條明確規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。這就第一次將情勢變更原則引入了我國法律。與其他退房理由相比，情勢變更原則的適用范圍更廣，而且法律依據(jù)的法律效力更強(qiáng)。無論是從開發(fā)商手里購買新房、期房等商品房還是購買存量房(二手房)，如果在房屋買賣合同簽訂后，出現(xiàn)“國十條”、“京十二條”這樣將導(dǎo)致合同履行發(fā)生明顯不公或者無法履行的的法律變更、政策變動(dòng)，無疑都可以依此來獲得合理的解決。由于情勢變更對于合同解除后當(dāng)事人的保護(hù)更為有利，因此在《合同法解釋(二)》出臺(tái)后短短半年時(shí)間，我國法院就受理了大量的情事變更解除或者變更合同的案件。而筆者作為律師，也曾在去年代理了一起由于國家政策變動(dòng)導(dǎo)致的買賣合同無法繼續(xù)履行而解除合同的案件，北京地方法院判決該合同解除并互不承擔(dān)違約責(zé)任。對于“國十條”、“京十二條”政策下現(xiàn)房、期房、二手房買賣合同是否能依據(jù)情勢變更原則變更或解除無疑具有很強(qiáng)的參考價(jià)值。

毫無疑問的是，海淀區(qū)法院就是應(yīng)用了這個(gè)情勢變更原則作出了解除合同的判決。但是，按照北京市高級法院的文件，適用本原則是需要報(bào)高級法院核準(zhǔn)的。如果法院作出判決，應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)為這個(gè)判決的法律依據(jù)得到了北京市高級法院的認(rèn)可，應(yīng)當(dāng)說，今后的類似案件也將援用這個(gè)法律依據(jù)得到解除。這無疑是具有對房屋買賣雙方都是具有重大影響的，無疑是陷入目前大量新政出臺(tái)后陷入買房尷尬境地的買房人的絕對利好消息。反之也將給二手房房主，特別是商品房開發(fā)商代來退房量銳增的可能。

二、本判決出臺(tái)前此類案件大都以什么方式結(jié)案

由于情勢變更原則2009年剛剛確立，因此此前，法院采取調(diào)解或者駁回原告訴訟請求的方式來解決這類案件?；蛘咭罁?jù)民法的公平原則來作出判決，但是在法律界，這類判決一直存在爭議，情勢變更原則的最終確立無疑彌補(bǔ)了這個(gè)立法的空白。[page]

其實(shí)，《合同法》在上世紀(jì)九十年代制定之初，就試圖對這個(gè)問題做出一個(gè)合理的規(guī)定。因?yàn)椋谑袌鼋?jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，由于商品經(jīng)濟(jì)本身所具有的不確定和不穩(wěn)定性，市場環(huán)境經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，國家采取宏觀調(diào)控將是必然選擇。但是，由于當(dāng)時(shí)我國市場經(jīng)濟(jì)還沒有融入到國際經(jīng)濟(jì)體系中，對于市場變化對于合同履行的影響的認(rèn)識(shí)還非常局限，因此并沒有對此做出明確的約定，這無疑是《合同法》這部市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)法律的一大遺憾。但是《合同法》頒布后，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，特別是加入世貿(mào)組織后，我國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)向息息相關(guān)。金融危機(jī)、政策調(diào)控這些影響合同繼續(xù)履行的情況經(jīng)常發(fā)生，而按照原合同繼續(xù)履行則顯然無法體現(xiàn)公平原則。

根據(jù)律師此前接觸的類似退房案例，在此前的政策調(diào)控導(dǎo)致合同履行障礙的訴訟和仲裁案件中，法院經(jīng)常采取的是以調(diào)解方式結(jié)案的策略。而對于調(diào)解不成的案件，由于沒有明確的法律依據(jù)，法院的判決可謂千差萬別，而大多只有無奈的確認(rèn)合同繼續(xù)履行的。如果沒有充足的證據(jù)，鮮有判令合同變更或者解除的案件。當(dāng)然，這對于在市場經(jīng)濟(jì)日漸活躍，市場形勢變化莫測的情況下保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益是極為不利和不公的。

三、此判決作出后，是否會(huì)引發(fā)新一輪的“退房潮”?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用如何應(yīng)對購房人的依據(jù)本判決及情事變更原則的退房請求?

其實(shí)，本判決不僅是對二手房買賣的合同使用情事變更予以解除，更為重要是，更大量的商品房買賣合同該如何履行?這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門面臨的首要問題。而這一判決的作出也無疑增加了購房消費(fèi)者依據(jù)情勢變更原則要求與開發(fā)商解除合同的砝碼。我認(rèn)為會(huì)引起商品房市場的新的“退房潮”。

因此，我認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)著手開始研究針對這類購房人的法律對策，如果出現(xiàn)“退房潮”也應(yīng)該依法應(yīng)對，其實(shí)“約定必守、誠實(shí)信用”原則始終是合同法基本原則，因此情勢變更原則的使用時(shí)具有嚴(yán)格限制的，再者，購房人的情況千差萬別，不可能都使用情勢變更原則解除合同，我認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)針對各個(gè)購房人的具體情況來研究解決對策。防止購房人濫用情勢變更原則，隨意主張解除合同退房。特別是在目前房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻，房價(jià)有下跌可能的情況下，也就要防止一些投資性購房人濫用情勢變更原則，鉆政策的漏洞隨意退房，隨意解除合同的情況。如果任由這種情況存在，那么將危及誠實(shí)信用、約定必守的合同法基本原則，使得市場陷入無序的狀態(tài)。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門結(jié)合具體調(diào)控政策，就要從以下幾個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)防范點(diǎn)來分門別類的對待購房人的退房請求，維護(hù)市場的穩(wěn)定。

(一)對于買賣屬于貸款購買首套自住房的且面積小于平米的房屋。那么這種情況不屬于此次政策調(diào)控的范圍，購房人不得以其他理由擅自解除合同，否則開發(fā)商有權(quán)追究其違約責(zé)任。即使房價(jià)下跌，也屬于正常的市場風(fēng)險(xiǎn)，買房人沒有法定理由不得提出退房。

(二)買賣屬于家庭貸款購買首套自住房且面積大于平米的房屋。那么如果沒有特殊情況，雙方的合同也并未發(fā)生情事變更的法定事實(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同履行自己的權(quán)利義務(wù)，任何一方擅自不履行的視為合同的違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，這次的政策特別限定了購房人認(rèn)定范圍，即：包括借款人、配偶及未成年子女，下同。因此，如果購房人簽訂合同時(shí)是購買首套自住房且以個(gè)人名義簽訂的，但是由于其家庭范圍內(nèi)屬于這次新政策的調(diào)控范疇，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定發(fā)生了情事變更的法定事由，雙方可以協(xié)商變更或者解除合同。因此，對于這種情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合銀行嚴(yán)格審查購房人的范圍限定，即借款人、配偶及未成年子女的戶籍、身份證、房屋權(quán)屬情況的資料，避免出現(xiàn)一方惡意違約的情況。

(三)對于貸款購買第二套住房的家庭購房。按照新政策，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。那么應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生了情事變更。雙方可以協(xié)商解決，或是對合同予以變更，增加首付款額度繼續(xù)履行合同。

(五)對于外地人在京購房的情況。這種情況屬于具有“北京特色”的情形。由于北京房地產(chǎn)市場的特殊性，外地投資購房一直是北京房價(jià)居高不下和暴漲的重要推動(dòng)力。因此，從治標(biāo)又治本的角度出發(fā)，限制外地人在北京購房的政策在當(dāng)前形勢下就應(yīng)運(yùn)而生了。對于外地人在京簽訂的購房合同，應(yīng)當(dāng)分情況確定。一是對于能夠提供一年以上的納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的購房人，由于可以取得貸款手續(xù)，那么合同應(yīng)當(dāng)參照上述情況分別作出變更或者解除合同的處理。二是對于不能提供一年以上的納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的購房人，則購房人有權(quán)提出解除合同的請求，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)允許并且不得追究對方的違約責(zé)任。這里需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門特別注意的是，對于能夠提供上述證明但是出于惡意退房的意圖而拒不提供的購房人，開發(fā)商有權(quán)要求其繼續(xù)履行合同并要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)配合銀行在社保局、稅務(wù)局、公安部門查詢購房人的社保、納稅以及暫住證或居住證的辦理情況，如能證明該外地人在京居住滿一年且有社保及納稅證明的線索，就應(yīng)當(dāng)要求購房人及時(shí)提供，否則應(yīng)當(dāng)追究其惡意違約的責(zé)任。

總之，此次的房地產(chǎn)調(diào)控政策其特征就是針對性、特殊性更強(qiáng)，而就房屋買賣合同簽約方具體情況來講也是有很大差別的，全款購房、按揭貸款、第一套房、第二套房、第三套以上房屋、戶籍等。這些也將使各個(gè)合同的在新政出臺(tái)后的解決方式各有不同：或繼續(xù)履行，或變更，或解除，或承擔(dān)違約責(zé)任，或雙方免責(zé)，或協(xié)商解決，或仲裁訴訟。當(dāng)然，盡管由于目前政策的調(diào)整，我們可以援引情事變更原則及具體的法律條文來對合同作出必要的處理，但是這并不影響《合同法》維持市場交易正常進(jìn)行這個(gè)宗旨的體現(xiàn)。即使在具體的變更或者解除合同的法律處理過程中，也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循《合同法》的法定原則和程序。對于購房人來講，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的調(diào)整以及可能會(huì)導(dǎo)致的房價(jià)下跌，而把風(fēng)險(xiǎn)全部推給開發(fā)商或者二手房房主，在不符合合同解除或變更的法定條件下，擅自隨意解除合同或者惡意不提供有關(guān)納稅社保證明來規(guī)避貸款付款義務(wù)，甚至采取不理智的措施來制造群體退房事件。反之，對于開發(fā)商或者二手房房主等售房人來講，在符合合同解除或變更的條件下，也不能惡意拒絕、拖延、推諉購房人的合理請求來回避自己的責(zé)任承擔(dān)。市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是法治經(jīng)濟(jì)，在這次房地產(chǎn)政策調(diào)整大潮中，只有包括開發(fā)商、購房人、賣房人、中介組織等各個(gè)市場主體保持理性、科學(xué)的態(tài)度共同面對遇到的問題，整個(gè)房地產(chǎn)市場才能保持健康、向上的發(fā)展趨勢[page]

作者：張健