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非產(chǎn)權人出租不適用“買賣不破租賃”規(guī)則
邢穎律師2021.12.27767人閱讀
導讀：
“買賣不破租賃”的規(guī)則流傳極廣，普通老百姓都略知一二。但是，法律的規(guī)則適用時都有其限制條件，非產(chǎn)權人出租房屋，其效力本身就有問題，需要經(jīng)過所有權人追認才有效，此時不能適用買賣不破租賃規(guī)則。因殷某要求包某搬離商鋪未果，遂提起訴訟要求包某遷出商鋪。而之后的買家并不追認趙某的出租行為，所以趙某與包某的租賃合同在施某將該房屋轉售他人時便失去了法律效力。故本案不屬于“買賣不破租賃”原則的適用情形。那么非產(chǎn)權人出租不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
“買賣不破租賃”的規(guī)則流傳極廣，普通老百姓都略知一二。但是，法律的規(guī)則適用時都有其限制條件，非產(chǎn)權人出租房屋，其效力本身就有問題，需要經(jīng)過所有權人追認才有效，此時不能適用買賣不破租賃規(guī)則。因殷某要求包某搬離商鋪未果，遂提起訴訟要求包某遷出商鋪。而之后的買家并不追認趙某的出租行為，所以趙某與包某的租賃合同在施某將該房屋轉售他人時便失去了法律效力。故本案不屬于“買賣不破租賃”原則的適用情形。關于非產(chǎn)權人出租不適用“買賣不破租賃”規(guī)則的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
“買賣不破租賃”的規(guī)則流傳極廣，普通老百姓都略知一二。但是，法律的規(guī)則適用時都有其限制條件，非產(chǎn)權人出租房屋，其效力本身就有問題，需要經(jīng)過所有權人追認才有效，此時不能適用買賣不破租賃規(guī)則。
案例：
上海市一家服裝批發(fā)市場某號商鋪原產(chǎn)權人為施某。2003年1月，施某與趙某簽訂《轉賣證明》，約定將該商鋪賣給趙某。趙某從同年4月接管商鋪的租賃權和租金權，并明確趙已付清轉讓款。但是，施未與趙辦理產(chǎn)權轉讓手續(xù)。2004年10月，趙某與包某簽訂《租賃協(xié)議》，約定趙將系爭商鋪出租給包經(jīng)營使用，租期10年等。但2005年2月，施某又將系爭商鋪轉讓給俞某，隨后俞某又將商鋪轉讓給殷某，該兩次轉讓均辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)。
因殷某要求包某搬離商鋪未果，遂提起訴訟要求包某遷出商鋪。而包某辯稱：根據(jù)《合同法》第二百二十九條關于“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，其與趙某簽訂的租賃協(xié)議合法有效，商鋪的買賣不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”，故不同意遷出商鋪。
法院認為，所謂“買賣不破租賃”的規(guī)定是基于所有權人將所有物出租后再出售的情形，而本案的商鋪出租人趙某并非商鋪所有權人，其雖然與上家施某簽訂了購買商鋪的協(xié)議并付款交付，但并未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。根據(jù)施某與趙某的出賣合同約定，施某認可趙某可以先行接管商鋪的出租事宜，趙某與包某簽訂的租賃合同在所有權人施某認可的情況下可以成立。但是，當施某又將商鋪轉售他人時，趙某再繼續(xù)出租商鋪的行為就失去了基礎，屬于無權處分行為。而之后的買家并不追認趙某的出租行為，所以趙某與包某的租賃合同在施某將該房屋轉售他人時便失去了法律效力。雖然原所有權人施某的“一房二賣”行為違反誠實信用，但是后一買家及其再轉讓的買家均屬于善意第三人。而本案承租人包某在租賃時未對商鋪產(chǎn)權狀況進行必要的核查，存有一定的過錯，所以應更傾向于保護后一善意買受人的利益。當然，原承租人包某的利益受損，可向出租人趙某乃至不誠信的原所有權人施某追究。故本案不屬于“買賣不破租賃”原則的適用情形。據(jù)此法院判決：包某遷出系爭商鋪，并支付相應的使用費。
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