二手房交易亦不忘“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”

導(dǎo)讀:
一年后,李某將該房屋賣(mài)給林某,林某以新房主身份要求丁某立即搬出,該房他要留給兒子結(jié)婚用。他們之間涉及的是房屋租賃合同和買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系,當(dāng)中存在著一個(gè)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的黃金法則,即當(dāng)租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán),不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I(mǎi)賣(mài)而受影響,買(mǎi)受人仍可以繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。我國(guó)《合同法》規(guī)定,“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。”此“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則,不只是買(mǎi)賣(mài)引起的所有權(quán)變動(dòng)不破壞租賃關(guān)系,也包含了因贈(zèng)與和繼承引起的所有權(quán)變動(dòng)。那么二手房交易亦不忘“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
一年后,李某將該房屋賣(mài)給林某,林某以新房主身份要求丁某立即搬出,該房他要留給兒子結(jié)婚用。他們之間涉及的是房屋租賃合同和買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系,當(dāng)中存在著一個(gè)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的黃金法則,即當(dāng)租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán),不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I(mǎi)賣(mài)而受影響,買(mǎi)受人仍可以繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。我國(guó)《合同法》規(guī)定,“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。”此“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則,不只是買(mǎi)賣(mài)引起的所有權(quán)變動(dòng)不破壞租賃關(guān)系,也包含了因贈(zèng)與和繼承引起的所有權(quán)變動(dòng)。關(guān)于二手房交易亦不忘“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律問(wèn)題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。
【案情回放】
李某和丁某簽訂房屋租賃合同,由丁某承租李某兩室一廳房屋一套,租期3年。一年后,李某將該房屋賣(mài)給林某,林某以新房主身份要求丁某立即搬出,該房他要留給兒子結(jié)婚用。丁某覺(jué)得林某的要求于理不合而堅(jiān)決不搬走,但林某也堅(jiān)持自己的要求,雙方僵持不下。
【法言法語(yǔ)】
從我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)來(lái)看,丁某可繼續(xù)租住該房屋,直至合同期限屆滿(mǎn)為止。他們之間涉及的是房屋租賃合同和買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系,當(dāng)中存在著一個(gè)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的黃金法則,即當(dāng)租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán),不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I(mǎi)賣(mài)而受影響,買(mǎi)受人仍可以繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。也就是說(shuō),此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買(mǎi)賣(mài)雙方的房屋轉(zhuǎn)讓效力,只有當(dāng)租賃期限到期時(shí),買(mǎi)受人方才可以行使完整所有權(quán)。
我國(guó)《合同法》規(guī)定,“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。”此“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則,不只是買(mǎi)賣(mài)引起的所有權(quán)變動(dòng)不破壞租賃關(guān)系,也包含了因贈(zèng)與和繼承引起的所有權(quán)變動(dòng)。結(jié)合本案,李某和丁某形成的是房屋租賃合同,而李某和林某形成的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同,并且租賃合同簽訂在先,房屋所有權(quán)變動(dòng)在后,于是房屋在租賃期間變更為林某所有的,丁某可以其租賃權(quán)對(duì)抗林某,也就是說(shuō),在林某取得房屋所有權(quán)時(shí),丁某就自動(dòng)成為新的出租人,他無(wú)須與林某另行訂立租賃合同,林某也必須與其繼續(xù)履行原租賃合同,不得單方解除,直至期滿(mǎn)。
此外,根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定,出租人出賣(mài)出租房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的3個(gè)月內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如果前業(yè)主沒(méi)有通知過(guò)承租人該房屋要出售或者承租人沒(méi)有對(duì)此作出相關(guān)意思表示的,承租人有權(quán)請(qǐng)求人民法院宣告該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。
【編輯:陳玉燕】




