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買賣不破租賃是否有例外情況
任冰峰律師2021.12.24145人閱讀
導(dǎo)讀：
《合同法》第229條規(guī)定了“買賣不破租賃”的原則，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。房屋租賃合同雖為李某擬定，但王某對所有合同條款的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)了解其含義，知其后果。雖然合同約定與《合同法》第二百二十九條“買賣不破租賃”的法律規(guī)定有抵觸，但此條規(guī)定并不屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，原、被告雙方可以作出與之相反的約定。據(jù)此，法院判決王某于判決生效后三日內(nèi)搬出李某的兩間房屋;雙方租賃合同解除后，李某應(yīng)按王某實(shí)際使用房屋日期收取租金，余款退還王某。那么買賣不破租賃是否有例外情況。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
《合同法》第229條規(guī)定了“買賣不破租賃”的原則，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。房屋租賃合同雖為李某擬定，但王某對所有合同條款的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)了解其含義，知其后果。雖然合同約定與《合同法》第二百二十九條“買賣不破租賃”的法律規(guī)定有抵觸，但此條規(guī)定并不屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，原、被告雙方可以作出與之相反的約定。據(jù)此，法院判決王某于判決生效后三日內(nèi)搬出李某的兩間房屋;雙方租賃合同解除后，李某應(yīng)按王某實(shí)際使用房屋日期收取租金，余款退還王某。關(guān)于買賣不破租賃是否有例外情況的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
《合同法》第229條規(guī)定了“買賣不破租賃”的原則，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。但是這一條款是不是絕對的呢?是不是在任何情況下都要遵循該條款，對此，在一起案子中，法院作出了否定的回答：靈璧縣、宿州市兩級法院對一起房屋租賃糾紛作出買賣也能破租賃的判決，依法判決一未到期的承租人3日內(nèi)搬出所租賃的房屋。
1、案例
李某在靈璧縣某城鎮(zhèn)有房屋兩間，面積20.84平方米。2005年7月22日，王某因經(jīng)營需要租用了該房屋，雙方簽訂了房屋租賃合同，約定每年租金4000元，租賃期限到2006年7月1日止。合同約定：“租賃期內(nèi)若有人購買該房，承租方可優(yōu)先購買，如不購買，出租方可向他人售出，承租方即刻讓出該房。”8月20日，郝某向李某提出要購買此房，李某隨即通知王某優(yōu)先購買。9月5日，李某與郝某簽訂了售房協(xié)議書，9月20日交房，逾期不能交房，遲交一天，李某付給郝某違約金100元。郝某于簽訂合同時(shí)按約定交付首期購房款12萬元。當(dāng)李某通知王某搬出時(shí)，遭其拒絕。9月15日，李某用特快專遞的方式，書面通知王某仍可優(yōu)先購買房屋，或自2005年9月18日起三天內(nèi)搬出該房，解除雙方的租賃合同，并辦理租金結(jié)算等事宜。由于王某仍既不購買也不騰出房屋，李某遂提起訴訟，請求法院判令王某立即搬出房屋。
2、 法律分析
靈璧縣法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同，是雙方意思的真實(shí)表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按合同約定全面履行合同義務(wù)。在李某出售房屋履行事先通知義務(wù)，并將該房售于他人后，依照約定，雙方租賃合同即告解除，所以，李某要求王某即刻讓出房屋的請求，應(yīng)當(dāng)予以支持。房屋租賃合同雖為李某擬定，但王某對所有合同條款的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)了解其含義，知其后果。雖然合同約定與《合同法》第二百二十九條“買賣不破租賃”的法律規(guī)定有抵觸，但此條規(guī)定并不屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，原、被告雙方可以作出與之相反的約定。這種民事法律行為符合公平、自愿的民法原則，屬于有效約定，故被告王某關(guān)于此約定應(yīng)屬無效的主張，法院不予支持。據(jù)此，法院判決王某于判決生效后三日內(nèi)搬出李某的兩間房屋;雙方租賃合同解除后，李某應(yīng)按王某實(shí)際使用房屋日期收取租金，余款退還王某。
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