買賣不破租賃的法律規定有什么

導讀:
具體而言,關于買賣不破租賃有如下法律規定:最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定:出租人出賣房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。那么買賣不破租賃的法律規定有什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
具體而言,關于買賣不破租賃有如下法律規定:最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定:出租人出賣房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。關于買賣不破租賃的法律規定有什么的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
買賣不破租賃,是指在租賃房屋被買賣的場合,承租人對于該房屋的使用權,不會因為該房屋的買賣而受影響,買受人仍應當繼續履行原租賃合同的規定,此時租賃權的效力大于買賣雙方的轉讓效力,只有當租賃期限到期時,買受人方才可以行使完整所有權。
具體而言,關于買賣不破租賃有如下法律規定:
最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定:出租人出賣房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
《合同法》第229條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。第230條規定:出租人出賣出租房屋的,應當在出賣之前的合理期間內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
《商品房屋租賃管理辦法》
第十二條 房屋租賃期間內,因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的,原房屋租賃合同繼續有效。
承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用;
最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。
3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用;
查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存,禁止被執行人轉移或處分的措施,體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權,不動產被查封后,其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此,被查封的財產,債務人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出,執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說,查封的目的就是為了實現債權,承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風險只能由他自己承受。
4、破產財產處理過程中的限制適用。
破產企業的房屋建筑作為破產財產,必然要進行拍賣或變賣,所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產,其權屬同樣會發生變化。在破產案件中,對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的,在破產財產處理過程中,一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。
(1)房東個人情況查仔細;
承租房屋時,租房者對于房東的個人情況要驗查仔細。如果是房東本人出面簽約時,最好查看其房產證與身份證;如果是幫助朋友出租房屋,那么一定要有出租委托書、朋友的房產證、身份證或復印件;如果房產證沒有辦下來則一定要其出具購房合同以證明其身份。此外,對于租房時可能遇到的“二房東”問題,租房者應驗明該“二房東”在其租賃期間是否有權利將此房屋轉租并讓其出示租賃合同以及提供該房屋的相關產權證明,以免引起法律糾紛。
(2)承租房屋家電、家具清點好;
租房者在承租房屋時一定要清點好房屋內部設施如家電、家具等,并且在看房時檢查一下家電的正常運作情況,家具的完好程度等,然后將其一一列入到清單內。最好注明如果出現故障時維修費用由誰來承擔,也好免除租房者在入住后,家用電器等發生毛病維修時與房主產生矛盾,責任劃分不清。
(3)認真簽訂房屋租賃合同;
租房者在簽訂房屋租賃合同時,一定要看清楚合同上面所規定的條款,明確租賃雙方的權利與義務。如租賃用途、租賃期限、修繕責任、變更與解除合同、簽訂轉租、違約責任等條款,租賃雙方要協商一致,以免在日后租房過程中產生爭執,引發不必要的煩惱。




