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買賣不破租賃的法律規定有什么

吳夢云律師2021.12.26880人閱讀
導讀:

具體而言,關于買賣不破租賃有如下法律規定:最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定:出租人出賣房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。那么買賣不破租賃的法律規定有什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

具體而言,關于買賣不破租賃有如下法律規定:最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定:出租人出賣房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。關于買賣不破租賃的法律規定有什么的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

買賣不破租賃,是指在租賃房屋被買賣的場合,承租人對于該房屋的使用權,不會因為該房屋的買賣而受影響,買受人仍應當繼續履行原租賃合同的規定,此時租賃權的效力大于買賣雙方的轉讓效力,只有當租賃期限到期時,買受人方才可以行使完整所有權。

具體而言,關于買賣不破租賃有如下法律規定:

最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定:出租人出賣房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

《合同法》第229條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。第230條規定:出租人出賣出租房屋的,應當在出賣之前的合理期間內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

《商品房屋租賃管理辦法》

第十二條 房屋租賃期間內,因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的,原房屋租賃合同繼續有效。

承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用;

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用;

查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存,禁止被執行人轉移或處分的措施,體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權,不動產被查封后,其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此,被查封的財產,債務人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出,執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說,查封的目的就是為了實現債權,承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產財產處理過程中的限制適用。

破產企業的房屋建筑作為破產財產,必然要進行拍賣或變賣,所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產,其權屬同樣會發生變化。在破產案件中,對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的,在破產財產處理過程中,一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

(1)房東個人情況查仔細;

承租房屋時,租房者對于房東的個人情況要驗查仔細。如果是房東本人出面簽約時,最好查看其房產證與身份證;如果是幫助朋友出租房屋,那么一定要有出租委托書、朋友的房產證、身份證或復印件;如果房產證沒有辦下來則一定要其出具購房合同以證明其身份。此外,對于租房時可能遇到的“二房東”問題,租房者應驗明該“二房東”在其租賃期間是否有權利將此房屋轉租并讓其出示租賃合同以及提供該房屋的相關產權證明,以免引起法律糾紛。

(2)承租房屋家電、家具清點好;

租房者在承租房屋時一定要清點好房屋內部設施如家電、家具等,并且在看房時檢查一下家電的正常運作情況,家具的完好程度等,然后將其一一列入到清單內。最好注明如果出現故障時維修費用由誰來承擔,也好免除租房者在入住后,家用電器等發生毛病維修時與房主產生矛盾,責任劃分不清。

(3)認真簽訂房屋租賃合同;

租房者在簽訂房屋租賃合同時,一定要看清楚合同上面所規定的條款,明確租賃雙方的權利與義務。如租賃用途、租賃期限、修繕責任、變更與解除合同、簽訂轉租、違約責任等條款,租賃雙方要協商一致,以免在日后租房過程中產生爭執,引發不必要的煩惱。

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  • 法律中有買賣不破租賃的規定。私有房屋在租賃期內買賣交易,對租賃關系不產生任何影響,原租約繼續有效,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。法律依據:《民法典》第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。 第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的,承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是,出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
  • 買賣不破租賃是否有例外情況

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    買賣不破租賃是否有例外情況

    內容:《合同法》第229條規定了“買賣不破租賃”的原則,即租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。房屋租賃合同雖為李某擬定,但王某對所有合同條款的內容應當了解其含義,知其后果。雖然合同約定與《合同法》第二百二十九條“買賣不破租賃”的法律規定有抵觸,但此條規定并不屬于強制性法律規定,原、被告雙方可以作出與之相反的約定。據此,法院判決王某于判決生效后三日內搬出李某的兩間房屋;雙方租賃合同解除后,李某應按王某實際使用房屋日期收取租金,余款退還王某。那么買賣不破租賃是否有例外情況。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 買賣不破租賃的法律規定主要有以下內容:1、租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力;2、租賃期限內,房屋出租人轉讓房屋所有權的,房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定;3、私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。法律依據:《民法典》第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
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    趙金保

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    內容:”5、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定:租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。那么買賣不破租賃的法律規定有哪些。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 商品房買賣中的違約金該如何確定(商品房買賣違約金的法律規定)

    姚平律師

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    商品房買賣中的違約金該如何確定(商品房買賣違約金的法律規定)

    內容:商品房買賣違約金的法律規定法律主觀:商品房違約金 法律規定如下:《民法典》第五百八十五條規定,當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的 損失賠償額 的計算方法,從法律上講,《民法通則》第122條第2項規定,當事人可以在合同中約定,一方違反合同時,向另一方支付一定數額的違約金,法律客觀:《民法典》第五百八十五條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金 ...。

    姚平律師
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  • 張旭律師

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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 優先購買權和買賣不破租賃應該如何區別

    孔孟廷律師

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    孔孟廷

    優先購買權和買賣不破租賃應該如何區別

    內容:優先購買權和買賣不破租賃應該如何區別優先購買權是優先于其他人購買某項財產的權利。就同一房屋,同一主體,有“優先購買權”,并不等于就同樣有“買賣不破租賃”的權利;當然,如果享有“買賣不破租賃”的權利,必然享有“優先購買權”。租賃物在租賃期間發生所有權變動,不影響租賃合同的效力。即出租人在租賃有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時,租賃合同對新所有人仍然有效;適用“買賣不破租賃”的條件是租賃合同已成立并生效;租賃物已交付承租人;租賃物所有權變動是在租賃期間發生的。租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。那么優先購買權和買賣不破租賃應該如何區別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    孔孟廷律師
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  • 陳明月律師

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    擅長:交通事故

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  • 租賃合同違約金的法律規定如下:當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。法律依據:《民法典》第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。 當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。
  • 在租房時不辦理房屋租賃登記,遇到的法律風險有哪些?

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    在租房時不辦理房屋租賃登記,遇到的法律風險有哪些?

    內容:房屋租賃登記不是房屋租賃合同生效的要件。顯然房屋租賃登記的主要目的是備案于政府部門,以便監督管理。B、承租人可能無法獲得“買賣不破租賃”的特別保護。出租人可能因無法證明租賃關系的存在或承租人的真實身份而承擔法律責任。在這種情況下,受傷的行人無疑會向房東要求賠償。在人口流動日益頻繁和鄰里關系趨于淡漠的今天,出租人在未辦理租賃登記的情況下,要證明租賃關系的存在并進而證明發生事故時房屋實際在由承租人支配和管理,顯然并非易事。在出租人舉證不能的情況下,法院將推定出租人對事故的發生負有責任。那么在租房時不辦理房屋租賃登記,遇到的法律風險有哪些?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.01.03723人收看
  • 黃東潔律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 房屋買賣糾紛法律是否有規定

    翁玉素律師

    北京市元甲律師事務所

    翁玉素

    房屋買賣糾紛法律是否有規定

    內容:調解,是指購房糾紛的買賣雙方,在不能通過相互協商解決糾紛時,根據一方當事人的申請,在房地產管理部門、消費者協會或其他組織部門的主持下,通過說服教育,促使雙方當事人根據有關商品房銷售的法規和政策的規定,相互諒解,達成和解協議,使購房糾紛及時得到解決的一種方式。仲裁又稱公斷,是指買賣雙方在爭議發生之前或爭議發生后達成協議,自愿將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規和地方性行政規章、規定做出對各方均具有約束力的裁決。

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  • 劉曉紅律師

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    擅長:交通事故、合同糾紛、債權債務

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  • 土地租賃合同的法律規定主要包括以下內容:1、訂立土地租賃合同不能變土地所有權的性質和土地的農業用途;2、租賃期限不能超過承包期的剩余期限;3、租賃方須具有農業經營能力或者資質等規定。法律依據:《中華人民共和國農村土地承包法》第九條 承包方承包土地后,享有土地承包經營權,可以自己經營,也可以保留土地承包權,流轉其承包地的土地經營權,由他人經營。 第三十八條 土地經營權流轉應當遵循以下原則: (一)依法、自愿、有償,任何組織和個人不得強迫或者阻礙土地經營權流轉; (二)不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途,不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境; (三)流轉期限不得超過承包期的剩余期限; (四)受讓方須有農業經營能力或者資質; (五)在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先權。 第三十九條 土地經營權流轉的價款,應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸承包方所有,任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。
  • 買賣不破租賃是善意取得嗎

    李孟陽律師

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    李孟陽

    買賣不破租賃是善意取得嗎

    內容:買賣不破租賃是善意取得嗎買賣不破租賃不是善意取得,這是兩種不同的制度。買賣不破租賃原則是應當遵守的,在城鎮房屋租賃合同中同樣如此。買賣不破租賃規則設立的目的,是保護承租人的租賃權。這里規定的規則是:1、承認買賣不破租賃規則,“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持”。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也不受買賣不破租賃規則的影響。當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。那么買賣不破租賃是善意取得嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李孟陽律師
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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 買賣不破租賃規則

    黃東潔律師

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    黃東潔

    買賣不破租賃規則

    內容:買賣不破租賃,即在租賃關系存續期間,即使出租人將租賃物讓與他人,對租賃關系也不產生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。根據上述規定,買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效,承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。針對非買賣交易導致的租賃物所有權轉移行為,如互易、贈與、繼承、投資等,雖然是非典型的買賣行為,但其也符合買賣不破租賃原則的立法精神,因而也應適用該原則。那么買賣不破租賃規則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 房屋租賃合同法律規定是什么

    郭銘芝律師

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    郭銘芝

    房屋租賃合同法律規定是什么

    內容:我們可以根據我國《合同法》第二百一十二條內容如下:1、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同,也就是說,合同一經簽訂,即對雙方當事人具有法律約束力,出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋,而且交付的房屋應符合約定的使用目的。那么房屋租賃合同法律規定是什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
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    林艷英律師

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    買賣不破租賃的法律規定有什么

    內容:具體而言,關于買賣不破租賃有如下法律規定:最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定:出租人出賣房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。那么買賣不破租賃的法律規定有什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    龍珊

    房屋買賣合同無效的情形法律規定

    內容:如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為一般認定無效。房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。那么房屋買賣合同無效的情形法律規定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 租房不辦租賃登記 后果很嚴重

    王熙律師

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    王熙

    租房不辦租賃登記 后果很嚴重

    內容:《合同法》第二百二十九條規定,“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。為了避免債務人虛構租賃關系,保護新的房屋所有權人的利益,許多法院為承租人“買賣不破租賃”的權利設定了嚴格的條件,即要求承租人應事先辦理租賃登記。”據此,承租人在未辦理租賃登記的情況下,完全有可能因無法證明“新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實”存在而喪失“買賣不破租賃”的權利。出租人可能因無法證明租賃關系的存在或承租人的真實身份而承擔法律責任。那么租房不辦租賃登記。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王熙律師
    2022.01.03833人收看
  • 任冰峰律師

    主任律師
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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 租房買房時要注意買賣而不違背租約

    邢穎律師

    北京天用律師事務所

    邢穎

    租房買房時要注意買賣而不違背租約

    內容:眾所周知,在租房和買房時,要注意不違背租賃的原則,對此下面催天下小編為大家具體解答。實際上,我國合同法第229條明文規定了所有權變動后的合同效力,即租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。因此,承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依據的,這就是法諺所說的買賣不破租賃規則。允許當事人通過合同約定解除合同的條件,但不能不設任何條件而直接賦予雙方任意解除權。任意解除權應由法律明確規定,當事人不能在合同中自由約定。需要明確的是,任意解除權只能是法定的。那么租房買房時要注意買賣而不違背租約。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    邢穎律師
    2022.02.09494人收看
  • 龍珊律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 非產權人出租不適用“買賣不破租賃”規則

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    非產權人出租不適用“買賣不破租賃”規則

    內容:“買賣不破租賃”的規則流傳極廣,普通老百姓都略知一二。但是,法律的規則適用時都有其限制條件,非產權人出租房屋,其效力本身就有問題,需要經過所有權人追認才有效,此時不能適用買賣不破租賃規則。因殷某要求包某搬離商鋪未果,遂提起訴訟要求包某遷出商鋪。而之后的買家并不追認趙某的出租行為,所以趙某與包某的租賃合同在施某將該房屋轉售他人時便失去了法律效力。故本案不屬于“買賣不破租賃”原則的適用情形。那么非產權人出租不適用“買賣不破租賃”規則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李維律師
    2021.12.27767人收看
  • 王熙律師

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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 二手房交易亦不忘“買賣不破租賃”

    于海明律師

    北京市元甲律師事務所

    于海明

    二手房交易亦不忘“買賣不破租賃”

    內容:一年后,李某將該房屋賣給林某,林某以新房主身份要求丁某立即搬出,該房他要留給兒子結婚用。他們之間涉及的是房屋租賃合同和買賣合同的關系,當中存在著一個“買賣不破租賃”的黃金法則,即當租賃房屋的所有權發生轉移時,承租人對于該房屋的使用權,不會因為該房屋的買賣而受影響,買受人仍可以繼續履行原租賃合同的規定。我國《合同法》規定,“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”此“買賣不破租賃”原則,不只是買賣引起的所有權變動不破壞租賃關系,也包含了因贈與和繼承引起的所有權變動。那么二手房交易亦不忘“買賣不破租賃”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    于海明律師
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  • 翁玉素律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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吳夢云律師

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