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租房買房時要注意買賣而不違背租約
張旭律師2022.02.09494人閱讀
導讀：
眾所周知，在租房和買房時，要注意不違背租賃的原則，對此下面催天下小編為大家具體解答。實際上，我國合同法第229條明文規(guī)定了所有權變動后的合同效力，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。因此，承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依據(jù)的，這就是法諺所說的買賣不破租賃規(guī)則。允許當事人通過合同約定解除合同的條件，但不能不設任何條件而直接賦予雙方任意解除權。任意解除權應由法律明確規(guī)定，當事人不能在合同中自由約定。需要明確的是，任意解除權只能是法定的。那么租房買房時要注意買賣而不違背租約。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
眾所周知，在租房和買房時，要注意不違背租賃的原則，對此下面催天下小編為大家具體解答。實際上，我國合同法第229條明文規(guī)定了所有權變動后的合同效力，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。因此，承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依據(jù)的，這就是法諺所說的買賣不破租賃規(guī)則。允許當事人通過合同約定解除合同的條件，但不能不設任何條件而直接賦予雙方任意解除權。任意解除權應由法律明確規(guī)定，當事人不能在合同中自由約定。需要明確的是，任意解除權只能是法定的。關于租房買房時要注意買賣而不違背租約的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
在社會實踐中，購房者在買房時，往往會核對出賣人是否有產(chǎn)權證，房屋是否屬于共有財產(chǎn)，賣家的身份和產(chǎn)權沒有問題。一般來說，他們在簽訂房屋買賣合同后付款，以為辦理完產(chǎn)權證過戶后可以順利入住。眾所周知，在租房和買房時，要注意不違背租賃的原則，對此下面催天下小編為大家具體解答。
對于那些急需用房結婚或居住使用的購房者而言，購房之后準備入住時才發(fā)現(xiàn)房屋租賃關系，而承租人又不愿意解除租賃合同搬出的，購房者往往高呼上當。
實際上，我國合同法第229條明文規(guī)定了所有權變動后的合同效力，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。就是說，購房者購買了房屋，取得了房屋所有權，也不能在租賃合同期限屆滿之前隨意將承租人趕出房屋。
因此，承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依據(jù)的，這就是法諺所說的買賣不破租賃規(guī)則。承租人可以根據(jù)與原房東之間的租賃合同權利對抗新房東提出的超越原租賃合同義務約定之外的一切要求。
所以，對于購房是用于自住而非投資的買受人而言，在買房時一定要仔細考察房屋的占有使用情況及租賃關系，以免忽視了隱藏在買賣合同關系之外的租賃合同關系，日后購房自住時與承租人發(fā)生矛盾，同時向原賣房人維權花費不必要的時間和訴訟成本。
而對于原房主是否可以隨意解除租賃合同，然后再出售房屋呢?現(xiàn)在本律師就解讀一下解除合同的法律規(guī)定。
合同的解除分為法定解除和約定解除。
法定解除：是指合同解除的條件由法律直接加以規(guī)定，在法定解除中，有的以適用于所有合同的條件為解除條件，有的則僅以適用于特定合同的條件為解除條件，前者為一般法定解除，后者稱為特別法定解除。我國的合同法認可法定解除，不但有關于一般法定解除的規(guī)定，《合同法》94條即規(guī)定了一般的法定解除條件，而且有關于特別法定解除的規(guī)定。
約定解除：是指當事人以合同形式，協(xié)商一致而解除合同，或者約定為一方或雙方保留解除權的解除。
《合同法》93條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。其中保留解除權的合意，稱之為解約條款，解除權可以保留給當事人一方，也可以保留給當事人雙方。保留解除權，可以在當事人訂立合同時約定，也可以在以后另訂立保留解除權的合同。
《合同法》93條同時規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。允許當事人通過合同約定解除合同的條件，但不能不設任何條件而直接賦予雙方任意解除權。
任意解除權：是指不需要以對方違約為理由而主張解約的解除權。任意解除合同，即不符條件的合同解除，它不以當事人違約為前提，而是完全按照一方當事人自己的意愿而單獨解除合同。
任意解除權應由法律明確規(guī)定，當事人不能在合同中自由約定。一般認為《合同法》第232條不定期租賃合同規(guī)定了雙方的任意解除權；
第268條承攬合同規(guī)定了定作人的任意解除權；
第308條貨運合同規(guī)定了托運人的任意解除權；
第410條委托合同規(guī)定了雙方的任意解除權。需要明確的是，任意解除權只能是法定的。
合同雙方當事人不能在一份設立權利義務的合同中，同時約定任意一方可不附任何條件的解除合同，這有違訂立合同的根本目的。訂立合同是一種法律行為，具有明確的訂立目的性，《合同法》第2條規(guī)定，合同是平等主體之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。
即民事主體訂立合同，是為了追求預期的目的，即在當事人之間引起民事權利和民事義務關系的產(chǎn)生、變更或消滅。
民事權利義務關系的產(chǎn)生是指在當事人之間形成某種法律關系，從而具體的享受民事權利、承擔民事義務。
民事權利義務關系的變更是指當事人通過訂立合同使原有的合同關系在內(nèi)容上發(fā)生變化。民事權利義務關系的消滅或終止是指當事人通過訂立合同，旨在消滅原有的合同關系。
根據(jù)《合同法》第8條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
如果允許當事人在合同中隨意約定任意解除權，那么交易的可靠性，穩(wěn)定性將無從談起，訂立合同的初衷將不復存在，必將對經(jīng)濟秩序造成毀滅性地打擊。
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