眾所周知，在租房和買房時，要注意不違背租賃的原則，對此下面催天下小編為大家具體解答。實際上，我國合同法第229條明文規(guī)定了所有權(quán)變動后的合同效力，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。因此，承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依據(jù)的，這就是法諺所說的買賣不破租賃規(guī)則。允許當事人通過合同約定解除合同的條件，但不能不設任何條件而直接賦予雙方任意解除權(quán)。任意解除權(quán)應由法律明確規(guī)定，當事人不能在合同中自由約定。需要明確的是，任意解除權(quán)只能是法定的。關(guān)于租房買房時要注意買賣而不違背租約的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

在社會實踐中，購房者在買房時，往往會核對出賣人是否有產(chǎn)權(quán)證，房屋是否屬于共有財產(chǎn)，賣家的身份和產(chǎn)權(quán)沒有問題。一般來說，他們在簽訂房屋買賣合同后付款，以為辦理完產(chǎn)權(quán)證過戶后可以順利入住。眾所周知，在租房和買房時，要注意不違背租賃的原則，對此下面催天下小編為大家具體解答。

對于那些急需用房結(jié)婚或居住使用的購房者而言，購房之后準備入住時才發(fā)現(xiàn)房屋租賃關(guān)系，而承租人又不愿意解除租賃合同搬出的，購房者往往高呼上當。

實際上，我國合同法第229條明文規(guī)定了所有權(quán)變動后的合同效力，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。就是說，購房者購買了房屋，取得了房屋所有權(quán)，也不能在租賃合同期限屆滿之前隨意將承租人趕出房屋。

因此，承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依據(jù)的，這就是法諺所說的買賣不破租賃規(guī)則。承租人可以根據(jù)與原房東之間的租賃合同權(quán)利對抗新房東提出的超越原租賃合同義務約定之外的一切要求。

所以，對于購房是用于自住而非投資的買受人而言，在買房時一定要仔細考察房屋的占有使用情況及租賃關(guān)系，以免忽視了隱藏在買賣合同關(guān)系之外的租賃合同關(guān)系，日后購房自住時與承租人發(fā)生矛盾，同時向原賣房人維權(quán)花費不必要的時間和訴訟成本。

而對于原房主是否可以隨意解除租賃合同，然后再出售房屋呢?現(xiàn)在本律師就解讀一下解除合同的法律規(guī)定。

合同的解除分為法定解除和約定解除。

法定解除：是指合同解除的條件由法律直接加以規(guī)定，在法定解除中，有的以適用于所有合同的條件為解除條件，有的則僅以適用于特定合同的條件為解除條件，前者為一般法定解除，后者稱為特別法定解除。我國的合同法認可法定解除，不但有關(guān)于一般法定解除的規(guī)定，《合同法》94條即規(guī)定了一般的法定解除條件，而且有關(guān)于特別法定解除的規(guī)定。

約定解除：是指當事人以合同形式，協(xié)商一致而解除合同，或者約定為一方或雙方保留解除權(quán)的解除。

《合同法》93條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。其中保留解除權(quán)的合意，稱之為解約條款，解除權(quán)可以保留給當事人一方，也可以保留給當事人雙方。保留解除權(quán)，可以在當事人訂立合同時約定，也可以在以后另訂立保留解除權(quán)的合同。

《合同法》93條同時規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。允許當事人通過合同約定解除合同的條件，但不能不設任何條件而直接賦予雙方任意解除權(quán)。

任意解除權(quán)：是指不需要以對方違約為理由而主張解約的解除權(quán)。任意解除合同，即不符條件的合同解除，它不以當事人違約為前提，而是完全按照一方當事人自己的意愿而單獨解除合同。

任意解除權(quán)應由法律明確規(guī)定，當事人不能在合同中自由約定。一般認為《合同法》第232條不定期租賃合同規(guī)定了雙方的任意解除權(quán)；

第268條承攬合同規(guī)定了定作人的任意解除權(quán)；

第308條貨運合同規(guī)定了托運人的任意解除權(quán)；

第410條委托合同規(guī)定了雙方的任意解除權(quán)。需要明確的是，任意解除權(quán)只能是法定的。

合同雙方當事人不能在一份設立權(quán)利義務的合同中，同時約定任意一方可不附任何條件的解除合同，這有違訂立合同的根本目的。訂立合同是一種法律行為，具有明確的訂立目的性，《合同法》第2條規(guī)定，合同是平等主體之間設立、變更、終止民事權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。

即民事主體訂立合同，是為了追求預期的目的，即在當事人之間引起民事權(quán)利和民事義務關(guān)系的產(chǎn)生、變更或消滅。

民事權(quán)利義務關(guān)系的產(chǎn)生是指在當事人之間形成某種法律關(guān)系，從而具體的享受民事權(quán)利、承擔民事義務。

民事權(quán)利義務關(guān)系的變更是指當事人通過訂立合同使原有的合同關(guān)系在內(nèi)容上發(fā)生變化。民事權(quán)利義務關(guān)系的消滅或終止是指當事人通過訂立合同，旨在消滅原有的合同關(guān)系。

根據(jù)《合同法》第8條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

如果允許當事人在合同中隨意約定任意解除權(quán)，那么交易的可靠性，穩(wěn)定性將無從談起，訂立合同的初衷將不復存在，必將對經(jīng)濟秩序造成毀滅性地打擊。