.png)
買賣不破租賃規則
馮清琴律師2021.12.25364人閱讀
導讀：
買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。根據上述規定，買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。針對非買賣交易導致的租賃物所有權轉移行為，如互易、贈與、繼承、投資等，雖然是非典型的買賣行為，但其也符合買賣不破租賃原則的立法精神，因而也應適用該原則。那么買賣不破租賃規則。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。根據上述規定，買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。針對非買賣交易導致的租賃物所有權轉移行為，如互易、贈與、繼承、投資等，雖然是非典型的買賣行為，但其也符合買賣不破租賃原則的立法精神，因而也應適用該原則。關于買賣不破租賃規則的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根據上述規定，買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。
法律依據：
《民法典》 第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用。抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用。查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。
4、破產財產處理過程中的限制適用。破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。
1.適用對象——主要適用于房屋等不動產
買賣不破租賃原則的適用對象是否包括任何形式的租賃物，即，除房屋、土地等不動產外，是否包括機器設備等動產。從實務來看，買賣不破租賃原則主要適用于房屋等不動產
2.對買賣不破租賃原則中“買賣”的理解
通常情況下，買賣不破租賃原則中的“買賣”是指正常的買賣交易房屋等租賃物的行為。針對非買賣交易導致的租賃物所有權轉移行為，如互易、贈與、繼承、投資等，雖然是非典型的買賣行為，但其也符合買賣不破租賃原則的立法精神，因而也應適用該原則。所以對“買賣”應作廣義理解，這里使用“買賣”一詞僅是為了方便記憶，不能只局限于買賣行為。
3.買賣不破租賃原則的適用條件
（1）租賃合同成立有效并生效；
租賃合同非真實意思表示、主體錯誤等情形下，租賃合同并未成立，不能對抗買賣；租賃合同存在無效情形，則自始無效，不得對抗買賣等物權；租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。
（2）出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實際占有；
租賃合同如果進行了登記備案，則承租人對租賃物的占有狀況無需證明。如果沒有登記備案，則要考察實際情況。審判實踐中，可區分以下情況進行處理：①不動產抵押權自登記時生效，登記的抵押權可對抗其后發生的租賃關系。②不動產抵押權登記前，不動產租賃合同已經登記備案的，租賃關系不受抵押權的影響。③不動產抵押權登記前，不動產租賃合同雖未登記備案的，但租賃關系實際存在的，如承租人已經實際占有使用不動產的，租賃關系不受抵押權的影響。
實踐中，應由承租人對于“實際占有”的情況予以舉證，如承租人對房屋的實際居住、在承租房屋中開業經營或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉租，或者借給相關方無償使用，不影響實際占有的認定。買受人是否知曉存在承租人也不影響是否實際占有的認定。有的買受人實地考察房屋狀況時，恰遇承租人休假未居住，或者歇業期間，造成買受人以為房屋空置的認識錯誤，這并不影響承租人實際占有的事實。只要承租人有足夠證據證明出租人或其同意的人已經向承租人交付該租賃物，其并未持續不斷地實際占有租賃物，不影響買賣不破租賃的適用。
（3）所有權變動，且發生在租賃期間；
之前已經述及，“買賣不破租賃”中的“買賣”是一個代指，其所指的所有權變動實際上涵蓋了買賣、贈與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動須為確定有效，而不能是無效或者效力待定。如因善意取得制度產生所有權變動，雖然并非所有權人主動追求，亦產生所有權變動的合法有效后果，也應可以適用“買賣不破租賃”。
若所有權變動時租賃合同已經終止，則不涉及“買賣不破租賃”的適用。相關的問題是，當租賃合同期滿，出租人承租人未簽訂新的租賃合同，承租人繼續使用租賃物，出租人也未提出異議的，是否認為是租賃期內租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。不定期租賃中，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應在合理的期限之前通知承租人。在不定期租賃期間，所有權變動，是否仍然適用“買賣不破租賃”？理論上可以，只是在這種情形下，買受人繼受的也是不定期的租賃關系，只需要給予一個合理的準備期限，即可以解除租賃合同，所以承租人要求適用“買賣不破租賃”意義不大。
（4）出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。
即在出租人同意的轉租關系中，次承租人也可以適用“買賣不破租賃”。這一點中需要討論兩個特殊情形：承租人受讓出租房屋的情形、次承租人受讓出租房屋的情形。首先，“讓與第三人”不包括將租賃物讓與承租人。如果是讓與給承租人，就是雙方的租賃關系變更為物權轉讓關系，不存在適用“買賣不破租賃”原則的問題，租賃關系已經合意解除。其次，“讓與第三人”可以包括將租賃物讓與次承租人。此時，需要適用“買賣不破租賃”，次承租人即使已經成為租賃物的所有權人，也需要繼續與承租人履行次承租合同，以此保護承租人在轉租合同中的利益。
點贊
收藏
