根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第五十四條，城市房屋租賃應當簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。同理，“買賣不破租賃”規(guī)則下，買受人獲得全面處分買受房屋的合法權(quán)益，也可以根據(jù)租賃登記制度取得更為充分的保護。現(xiàn)行的租賃登記備案制度在放松流動人口管制，取消收容遣送制度后，能發(fā)揮的行政管理功能極為有限。因此，有必要重述我國城市房屋租賃登記制度的意義，在未來的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記立法中，賦予租賃權(quán)以登記公示公信的物權(quán)功能，更好的配合承租人優(yōu)先購買權(quán)及買賣不破租賃制度的實行。關(guān)于城市房屋租賃登記制度的意義的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

物權(quán)法通過厘清物權(quán)原因行為和物權(quán)變動行為的關(guān)系，正確定位物權(quán)登記的意義，重構(gòu)了我國物權(quán)登記制度。在此背景下，與高度物權(quán)化的租賃權(quán)緊密相關(guān)的城市房屋租賃登記制度的意義，有待重述。
根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第五十四條，城市房屋租賃應當簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。如此規(guī)定的目的是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”，在實施過程中，其意義更被明確為加強治安消防管理等等。而事實上，城市房屋租賃登記制度除了上述行政管理上的法律意義外，其民事法律意義更為豐富。下面結(jié)合兩個簡約案例予以說明。

案例一

甲將房屋出賣給乙后，房價大漲。甲即與丙私下假簽落款較早的租賃合同。隨后，丙訴諸法院，主張優(yōu)先購買權(quán)，要求確認甲乙的房屋買賣合同無效。

案例二

甲2005年將其所有的商廈抵押至銀行融資，2006年將該商廈出租給弟乙。此后，甲無法償還到期銀行貸款，銀行訴諸法院要求實現(xiàn)抵押權(quán)。甲私下與乙簽訂了一份始自2004年的長期低價租賃合同，并交法院。

案例一中，甲通過“假造”的承租人丙主張承租人優(yōu)先購買權(quán)，達到了惡意確認甲乙房屋買賣合同無效的目的，其效果與“一房多賣”大同小異。原本，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)和“買賣不破租賃”規(guī)則一樣，是為了加強對弱勢承租人利益的保護。因為有如王澤鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟上弱者，實有特別保護之必要。”同時，讓承租人在同等條件下優(yōu)先購買出租房屋，也有利于房產(chǎn)價值的充分開發(fā)利用。但在該案中，承租人優(yōu)先購買權(quán)卻成了甲惡意規(guī)避法律的工具。如果配合物權(quán)法統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的改革，規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須以租賃登記為依據(jù)，則可以對這種惡意行為予以有效控制。同理，“買賣不破租賃”規(guī)則下，買受人獲得全面處分買受房屋的合法權(quán)益，也可以根據(jù)租賃登記制度取得更為充分的保護。此外，現(xiàn)行法律對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力范圍并沒有明確，除了可以據(jù)此確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效外，承租人在同等條件下是否可以主張直接與出租人簽訂購房合同？如果取肯定性的法律政策，那么租賃登記同樣也是一個至關(guān)重要的依據(jù)。

案例二中，甲與弟乙偽造始自2004年的租賃合同，惡意利用擔保法第四十八條“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。因為根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條的規(guī)定，“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”法院審理時，如果不能對租賃合同生效的真正時間進行確定，那么根據(jù)該偽造的租賃合同，確認租賃合同對于受讓人的拘束力，則對于抵押權(quán)的充分實現(xiàn)是存在重要影響的。

從上面兩個案例的簡要分析我們可以看到，租賃權(quán)的登記問題對于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突，維護正常市場交易秩序，至關(guān)重要。現(xiàn)行的租賃登記備案制度在放松流動人口管制，取消收容遣送制度后，能發(fā)揮的行政管理功能極為有限。因此，有必要重述我國城市房屋租賃登記制度的意義，在未來的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記立法中，賦予租賃權(quán)以登記公示公信的物權(quán)功能，更好的配合承租人優(yōu)先購買權(quán)及買賣不破租賃制度的實行。具體操作則可以秉承物權(quán)法的精神，實行自愿登記和形式審查原則，不登記的租賃權(quán)僅賦予債權(quán)效力，不予以物權(quán)化保護，登記機構(gòu)只對出租人或承租人提供的書面租賃合同等資料進行必要的形式審查。