預售合同和買賣合同有什么區別

導讀:
不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效,有利于保護承購人的合法權益,以促使開發商規范開發、依法預售,維護整個房地產業的長期利益是有益的。這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種,這種合同如果當事人發生糾紛以后,但在起訴前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。那么預售合同和買賣合同有什么區別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效,有利于保護承購人的合法權益,以促使開發商規范開發、依法預售,維護整個房地產業的長期利益是有益的。這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種,這種合同如果當事人發生糾紛以后,但在起訴前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。關于預售合同和買賣合同有什么區別的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
簡單地說,政府按不同的房屋狀況出臺了三種合同示范模板--預售合同、出售合同、買賣合同。前兩個對應的是購房人從開發商手里買一手房所需簽訂的合同。第三種是購房人從已經取得了房產證的個人(這人的房屋取得也是從開發商手里買的一手房)買二手房簽署的合同。
在房屋建設工程還未竣工、但已經達到了政府允許的預售條件時,開發商與購房人簽署的就是預售合同。購房人買的是“期房”--遠期交付的房屋。在這階段,因為房屋的平面建筑設計、室內設施配備、交付日期、房屋實際面積、小區平面規劃都是預計的,是不確定。所以針對這些(例如面積誤差的處理規則),必須在合同里雙方“約定”下來。交房時,按約定逐一核對,若沒做到按違約條款處置。
后兩種合同因為簽署時沒上述這些問題,但有新的問題要約定--例如若銀行貸款遲于購房人預計的時間下來怎樣算違約責任。所以,在后兩種合同里,合同條款會比對預售合同相應地做調整。
2、購房人應當要求開發商簽署由房管部門編制的統一合同文本,并查明代表開發商簽字的人是否是其法人代表,如不是法人代表,則要審查其是否持有《授權委托書》。
另外還應要求開發商在合同上加蓋公章。在簽約時必須認真閱讀合同文本,檢查確認所有內容。如果發現有很多關心的內容合同里沒有體現,就應當馬上與開發商簽訂補充協議或特別約定。
3、在預售合同中一定要明確約定違約責任,最好明確約定違約金的絕對金額。
4、對于可能出現的糾紛,買賣雙方可以采用協商方式解決,也可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些開發商要求購房人在簽訂正式的預售合同后再簽訂一個補充協議,兩份協議中約定的糾紛處理方式有所不同,應注意協調統一,以免日后的麻煩。
5、要留意關于物業管理的條款,有些開發商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下,就要求購房人在預售合同中承諾接受物業管理服務,并接受相關約束,這是對購房人的消費者知情權的侵害。因此,購房人應該注意合同中關于物業管理的約定。
按照我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定,開發商預售商品房應當申請取得預售許可,否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效,不受法律保護。
不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效,有利于保護承購人的合法權益,以促使開發商規范開發、依法預售,維護整個房地產業的長期利益是有益的。
這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種,這種合同如果當事人發生糾紛以后,但在起訴前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應當確認合同的效力,這樣有利于保護當事人雙方的合法權益,有利于社會穩定。在商品房買賣中有些開發商與承購人,由于對預售商品房要領的不理解,將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”,在這種情況下,應當根據實際情況。審查開發商是否具備“五證”即《固定資產投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。




