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預售合同和買賣合同有什么區別

黃東潔律師2021.12.261053人閱讀
導讀:

不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效,有利于保護承購人的合法權益,以促使開發商規范開發、依法預售,維護整個房地產業的長期利益是有益的。這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種,這種合同如果當事人發生糾紛以后,但在起訴前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。那么預售合同和買賣合同有什么區別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效,有利于保護承購人的合法權益,以促使開發商規范開發、依法預售,維護整個房地產業的長期利益是有益的。這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種,這種合同如果當事人發生糾紛以后,但在起訴前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。關于預售合同和買賣合同有什么區別的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

簡單地說,政府按不同的房屋狀況出臺了三種合同示范模板--預售合同、出售合同、買賣合同。前兩個對應的是購房人從開發商手里買一手房所需簽訂的合同。第三種是購房人從已經取得了房產證的個人(這人的房屋取得也是從開發商手里買的一手房)買二手房簽署的合同。

在房屋建設工程還未竣工、但已經達到了政府允許的預售條件時,開發商與購房人簽署的就是預售合同。購房人買的是“期房”--遠期交付的房屋。在這階段,因為房屋的平面建筑設計、室內設施配備、交付日期、房屋實際面積、小區平面規劃都是預計的,是不確定。所以針對這些(例如面積誤差的處理規則),必須在合同里雙方“約定”下來。交房時,按約定逐一核對,若沒做到按違約條款處置。

后兩種合同因為簽署時沒上述這些問題,但有新的問題要約定--例如若銀行貸款遲于購房人預計的時間下來怎樣算違約責任。所以,在后兩種合同里,合同條款會比對預售合同相應地做調整。

2、購房人應當要求開發商簽署由房管部門編制的統一合同文本,并查明代表開發商簽字的人是否是其法人代表,如不是法人代表,則要審查其是否持有《授權委托書》。

另外還應要求開發商在合同上加蓋公章。在簽約時必須認真閱讀合同文本,檢查確認所有內容。如果發現有很多關心的內容合同里沒有體現,就應當馬上與開發商簽訂補充協議或特別約定。

3、在預售合同中一定要明確約定違約責任,最好明確約定違約金的絕對金額。

4、對于可能出現的糾紛,買賣雙方可以采用協商方式解決,也可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些開發商要求購房人在簽訂正式的預售合同后再簽訂一個補充協議,兩份協議中約定的糾紛處理方式有所不同,應注意協調統一,以免日后的麻煩。

5、要留意關于物業管理的條款,有些開發商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下,就要求購房人在預售合同中承諾接受物業管理服務,并接受相關約束,這是對購房人的消費者知情權的侵害。因此,購房人應該注意合同中關于物業管理的約定。

按照我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定,開發商預售商品房應當申請取得預售許可,否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效,不受法律保護。

不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效,有利于保護承購人的合法權益,以促使開發商規范開發、依法預售,維護整個房地產業的長期利益是有益的。

這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種,這種合同如果當事人發生糾紛以后,但在起訴前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應當確認合同的效力,這樣有利于保護當事人雙方的合法權益,有利于社會穩定。在商品房買賣中有些開發商與承購人,由于對預售商品房要領的不理解,將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”,在這種情況下,應當根據實際情況。審查開發商是否具備“五證”即《固定資產投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。

聲明:該作品系作者結合法律法規,政府官網及互聯網相關知識整合,如若內容錯誤,請通過 【投訴】 功能聯系刪除
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  • 房屋預售合同是針對商品房預售使用,此時房屋尚未建完,需要在房屋竣工并交付使用后,且預購方付清全部購房款,才能辦理房屋登記過戶手續。正式合同(即商品房買賣合同)適用于房屋完工并經驗收合格后取得房地產權證的商品房銷售。如果購房者已經簽訂了房屋預售合同,則在交房時不再需要簽訂正式合同,可以直接辦理房屋過戶登記。《城市商品房預售管理辦法》第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。
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    廣州市商品房買賣合同(預售)

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  • 李楠楠律師

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  • 1、標的物不同:商品房預售合同是標的物為還在建設中的房屋,具有不可預見性。商品房買賣合同是標的物在法律上呈現出復雜的形態。標的物既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且還包括建筑物和小區的公用設施、設備的所有權或使用權。2、合同履行周期不同:商品房預售合同在商品房預售交易中,從訂立合同到房屋竣工需要較長的時間。在訂立合同后房屋完工前可能出現很多情況影響房屋的竣工,所以對于預購方存在一定的風險。商品房買賣合同一般買賣合同成立后,出賣人即負有交付買賣標的物及轉移所有權的義務。3、支付方式不同:商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定,預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方,預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協議。商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關權利予買受人,買受人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證,是確定開發商和消費者權利義務的依據。《商品房銷售管理辦法》第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本辦法所稱商品房現售,是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。第六條 商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。第七條 商品房現售,應當符合以下條件:(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(四)已通過竣工驗收;(五)拆遷安置已經落實;(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(七)物業管理方案已經落實。
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    于海明

    合同定金訂金的區別

    內容:所謂定金,是指當事人一方為確保合同債權實現,依照定金合同的約定,于合同訂立時或在合同履行前預先向另一方支付的一定數額的金錢。定金是合同雙方約定交付一定數量的金錢作為質物,以作擔保之用,故定金在性質上屬于金錢質。商品房認購書,是商品房的買賣雙方當事人在簽訂正式的商品房預售合同或現房買賣合同之前所簽訂的協議。認購書是對雙方即將進行交易的房屋有關事宜的初步確認。依照上述概念可知,一般來說,商品房認購書實在簽訂合同之前的一種協議書,不是購房合同。此時,之前購房人的利益難以通過認購書得到保障。那么合同定金訂金的區別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 商品房買賣協議和商品房買賣合同的區別如下: 1、商品房買賣協議指的是買賣之前一種協議,作為開發商在不具備簽訂正式《商品房買賣合同》條件之前的一種協議,認購書具備擔保正式《商品房買賣合同》簽訂的擔保效力; 2、商品房買賣合同更加詳細,認購書中對于房屋的房號、面積、價格以及雙方權利義務等內容做了較為明確的約定,那么 認購書可以被看作為一份預先約定的房屋買賣合同,正式的《商品房買賣合同》只是對于認購書內容做出了更為具體的約定。《中華人民共和國民法典》第五百九十六條 買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
  • 預售合同和買賣合同有什么區別

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    馮清琴

    預售合同和買賣合同有什么區別

    內容:不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效,有利于保護承購人的合法權益,以促使開發商規范開發、依法預售,維護整個房地產業的長期利益是有益的。這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種,這種合同如果當事人發生糾紛以后,但在起訴前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。那么預售合同和買賣合同有什么區別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 吳夢云律師

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  • 開發商未取得預售許可證的,買賣合同是否無效?

    任冰峰律師

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    任冰峰

    開發商未取得預售許可證的,買賣合同是否無效?

    內容:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。那么開發商未取得預售許可證的,買賣合同是否無效?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 買賣之前一種協議。條件之前的一種協議,認購書具備擔保正式商品房買賣合同簽訂的擔保效力。如果認購協議不違反法律、行政法規的強制性規定,同時符合協議書約定的生效條件時,該協議書即發生法律效力,開發商和購買人均應按照協議書約定享有權利,履行義務。購房合同更加詳細。如果認購書中,對于房屋的房號、面積、價格以及雙方權利義務等內容做了較為明確的約定,那么認購書可以被看作為一份預先約定的房屋買賣合同。正式的商品房買賣合同只是對于認購書內容做出了更為具體的約定,而如果認購書中沒有約定上述內容,則其只是一份購房意向書,不具備合同性質,也就沒有合同的約束力。《中華人民共和國民法典》 第四百七十條 合同的內容由當事人約定,一般包括下列條款:1、當事人的姓名或者名稱和住所;2、標的;3、數量;4、質量;5、價款或者報酬;6、履行期限、地點和方式;7、違約責任;8、解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
  • 預售合同與出售合同有何區別

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    趙金保

    預售合同與出售合同有何區別

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  • 1.買賣合同只有少雙方當事人,而居間合同是買賣雙方以及居間人三方當事人。2.買賣合同是買方與買方直接就房屋買賣達成一致協議,無論是簽定合同或者購房款的支付均在雙方之間完成,居間合同是居間人按照委托人的意思表示代替委托人完成合同的履行,無需當事人自己完成。3.房屋買賣居間協議”和“房屋買賣合同”是有很大區別的,前者僅表示有購房的意向,后者是直接就房屋買賣達成一致,如果買賣合同沒有簽定,居間協議自然就解除了。《中華人民共和國民法典》 第五百九十五條 買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。
  • 深圳房地產買賣合同(預售)

    張嘉娛律師

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    張嘉娛

    深圳房地產買賣合同(預售)

    內容:深圳市規劃國土局已批準本房地產項目進行預售,《房地產預售許可證》號為_________。賣方出售的房地產所位于宗地編號為_________的土地及公共設施,為該地域范圍內房地產權利人共同享有。(三)買方超過合同約定時間_________日仍不付清應付價款的,賣方有權單方解除合同。賣方單方解除合同的,應以書面形式及時通知買方,并在_________日內從買方已付價款中扣除雙方約定的違約金,剩余款項退還給買方。第七條賣方須于_________年_________月_________日前將本合同規定的房地產交付買方使用,交付使用時應取得建設主管部門規定的工程竣工驗收證明。賣方在房地產竣工驗收合格之前交付房地產的,交付行為無效。那么深圳房地產買賣合同(預售)。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
    2022.01.06539人收看
  • 馮清琴律師

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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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  • 代理合同一般來說,經營風險要小,責任最終由對方承擔,但是經銷合同,也可能會有代理經銷情況,也可能會有自買自賣自行承擔全部風險的經銷。具體來說,代銷與經銷主要有以下幾點區別:1、代銷的雙方是一種代理關系,而經銷雙方則是一種買賣關系。2、代銷是以委托人即廠商的名義銷售,簽訂銷售合同,而經銷商則以自己的名義從事銷售。3、代銷商的收入是傭金收入,而經銷商的收入則是商品買賣的差價收入。4、從法律關系上講,代銷行為即委托人行為,代銷商與第三人之間在授權范圍內發生的民事行為的法律后果歸于委托人,而經銷商與用戶之間發生的民事行為的法律后果須由其自己承擔。《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效:1、行為人具有相應的民事行為能力;2、意思表示真實;3、不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。第四百六十九條 當事人訂立合同,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容,并可以隨時調取查用的數據電文,視為書面形式。
  • 房產律師:商品房和二手房買賣合同解除有什么區別

    姚平律師

    北京市元甲律師事務所

    姚平

    房產律師:商品房和二手房買賣合同解除有什么區別

    內容:原告于簽訂協議當日將房款人民幣 114,000 元暫存于中介方“ww公司”,由中介方在簽訂本協議后三個工作日內將該筆房款交于被告。被告于開發商通知交房之日付清所有房款,并通知原告辦理進戶手續,原告支付房款 22.8 萬元。因房價上漲因素,被告單方面違約,故請求判令被告履行《轉讓協議》、履行交房義務并與原告辦理產權過戶手續。2004年 7 月 22 日,因得知被告已將系爭房屋再次轉讓給了案外人,并已辦理過戶登記手續,故原告被迫變更訴訟請求,撤銷原第一條訴訟請求,判令被告賠償經濟損失人民幣 905,550 元。那么房產律師:商品房和二手房買賣合同解除有什么區別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    姚平律師
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  • 王學瑞律師

    主任律師
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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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  • 押金合同和買賣合同有啥區別

    元甲交通律師律師

    北京市元甲律師事務所

    元甲交通律師

    押金合同和買賣合同有啥區別

    內容:押金合同是指合同雙方達成一致,一方在簽訂合同之前而預先給付另一方一定數額的金錢,實際上是一種擔保。買賣合同是買賣雙方達成一致,已經簽訂的出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。押金合同發生在買賣合同簽訂之前,是保證買賣合同簽訂成立的立約合同。定金是當事人為了確保合同的履行,依照法律規定或約定,一方當事人在合同履行前按照標的額的比例預先付給對方的金錢。在交付人不履行義務時,無權收回押金,接收人不履行合同時,也不承擔雙倍返還的責任。那么押金合同和買賣合同有啥區別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    元甲交通律師律師
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  • 張嘉娛律師

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    擅長:建設工程、合同糾紛、債權債務

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  • 商品房買賣合同和認購書的區別

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    商品房買賣合同和認購書的區別

    內容:規章是規制商品房交易合同本約的規范性文件,規章的條款適用于本約合同而非預約合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同應當具備的內容,也是指本約應當具備的合同條款,而非預約必備條款。那么商品房買賣合同和認購書的區別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 龍珊律師

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    擅長:交通事故

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  • 沒有取得商品房預售許可證明買賣合同是否有效?

    崔玉君律師

    北京天用律師事務所

    崔玉君

    沒有取得商品房預售許可證明買賣合同是否有效?

    內容:那么沒有取得商品房預售許可證明買賣合同是否有效?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    崔玉君律師
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  • 陳明月律師

    主任律師
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黃東潔律師

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