規(guī)章是規(guī)制商品房交易合同本約的規(guī)范性文件，規(guī)章的條款適用于本約合同而非預約合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當具備的內(nèi)容，也是指本約應(yīng)當具備的合同條款，而非預約必備條款。關(guān)于商品房買賣合同和認購書的區(qū)別的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

商品房買賣認購書與商品房買賣合同的異同？

預約與本約有下列差別：一是訂約時間不同，預約屬前契約階段合同，所承擔的民事責任屬締約的過失責任范疇。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔的義務(wù)是合同義務(wù)。二是預約合同是諾成合同，不受要物約束，強調(diào)當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。三是簽訂預約合同的目的是訂立本約，由于本約所定的義務(wù)是合同義務(wù)，直接具備履行內(nèi)容。由預約到本約的簽訂，雙方當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則將預約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。概括而言，預約的目的在于有事實或法律上障礙，暫無法訂定主契約時，約定將來訂立一定合同：預約的目的在于簽訂本約，而預約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。

《商品房銷售管理辦法》第一條規(guī)定：為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。第二條規(guī)定，商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當遵守本辦法。第三條第一款規(guī)定：商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。上述規(guī)定明確了制定《商品房銷售管理辦法》的宗旨、目的及適用范圍。規(guī)章是規(guī)制商品房交易合同本約的規(guī)范性文件，規(guī)章的條款適用于本約合同而非預約合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當具備的內(nèi)容，也是指本約應(yīng)當具備的合同條款，而非預約必備條款。換句話講，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定內(nèi)容的商品房銷售合同就是本約，而非預約。如果商品房銷售合同具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，即不存在“事實或法律上障礙”而沒有簽訂預約的必要，而且具備了上述內(nèi)容即具備了商品房現(xiàn)實交易的可能性，商品房買賣合同即成為實踐性合同而非諾成性合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房銷售合同，因在預約階段存在“事實或法律上障礙”而不可能作出明確具體的約定，即在預約合同中表現(xiàn)為缺失條款或不確定條款，需要雙方在本著誠信原則，循著預約合同確立的原則，履行預約合同。履行預約合同的過程即是克服“事實或法律障礙”的過程。預約合同履行完畢“事實或法律上的障礙”即不存在，填充缺失條款和明確不確定條款的條件已成熟，諾成性合同即轉(zhuǎn)化為實踐性合同，預約即轉(zhuǎn)化成本約。

具體分析《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)其中的一些內(nèi)容在預約合同中由于存在“事實或法律上的障礙”而不可能作出約定。第一，《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定將“交付使用條件及日期”列為商品房買賣合同的必備條款。符合哪些要求就具備了“交付使用條件”呢，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。《建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后方可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格的不得交付使用。《商品房銷售管理辦法》第五章專章規(guī)定了商品房交付條件。該規(guī)章對法律規(guī)定的交付條件作出進一步細化的規(guī)定。規(guī)定要點為：未能按期交付的開發(fā)商應(yīng)當承擔違約責任。未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。開發(fā)商交付商品房時，應(yīng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商對交付的商品房承擔質(zhì)量保修責任。開發(fā)商應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪。商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可按照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重驗。《商品房買賣合同示范文本》第八條規(guī)定交付商品房條件為：經(jīng)驗收合格、經(jīng)綜合驗收合格、經(jīng)分期綜合驗收合格、取得商品房住宅交付使用批準文件的商品房方可交付使用。從上述法律規(guī)定或其他規(guī)范性文件規(guī)定的交付使用條件看，在預約階段，商品房買賣雙方由于“存在法律或事實上的障礙”，不可能就商品房交付標準作出規(guī)章及《商品房買賣合同示范文本》所要求的那么明確、詳細的約定。通常在預約合同中交付使用的條件和日期表現(xiàn)為不確定條款，雙方約定買賣之商品房于2003年4月~ 6月間交付，具體到何時交付，須等到開發(fā)項目開工時才能確定。像雙方約定開發(fā)項目具體適用何種質(zhì)量標準，須在預約合同履行完畢，克服“法律和事實上的障礙”，建設(shè)項目開工后才能確定，即需要在本約中予以明確。第二《商品房銷售管理辦法》第十六條將“面積差異的處理方式”作為商品房買賣合同的必備條款，作為確認所交付的商品房面積及認定所交付商品房建筑面積與合同約定是否存在差異的標準，確認所交付商品房面積的依據(jù)為產(chǎn)權(quán)登記面積或測繪成果表，而產(chǎn)權(quán)登記面積或測繪成果表是交付商品房面積的標準，確定上述面積在預約階段是無法完成的，不可能作出明確、具體的約定。同樣，約定商品房價款的付款時間，約定供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任，約定辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等內(nèi)容，均屬在預約階段難以完成的事項。通過對上述條文內(nèi)容的分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的認購書在性質(zhì)上不是預約而是本約，或名為預約實為本約。結(jié)論為“倘將來系依所訂立之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約”。

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》將商品房買賣認購書認定為商品房買賣合同，即認定名為預約實為本約，應(yīng)具備兩個條件：一是具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，上文已作論述，不再贅述：二是出賣人已按約定收取購房款。“出賣人已按約定收取購房款”的內(nèi)涵為：認購書已實際履行，出賣人已收取了購房款。這里所稱“購房款”既應(yīng)包括全款，也應(yīng)包括部分購房款。買受人支付房款的方式有3種：一是一次性付清全款，指買受人在簽訂商品房買賣合同時或在合同約定的時間內(nèi)一次性支付全部房價款的付款方式。二是分期付款，指根據(jù)商品房買賣的約定，先由出賣人將期房預售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房價款的付款方式。實務(wù)中，首付一般不低于房價總款的10%。余款一般在房屋交付使用后一段時間內(nèi)付清，最長期限可達30年。三是以個人住房貸款的方式付款。指貸款人向借款人發(fā)放的用于購房自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處分抵押物或質(zhì)押物，由保證人承擔貸款本息的連帶責任。出賣人收取房款的方式即使與上述情況不同，也應(yīng)該按約定的方式履行。[page]