規(guī)章是規(guī)制商品房交易合同本約的規(guī)范性文件，規(guī)章的條款適用于本約合同而非預(yù)約合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容，也是指本約應(yīng)當(dāng)具備的合同條款，而非預(yù)約必備條款。關(guān)于商品房買賣合同和認(rèn)購書的區(qū)別的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

商品房買賣認(rèn)購書與商品房買賣合同的異同？

預(yù)約與本約有下列差別：一是訂約時間不同，預(yù)約屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約的過失責(zé)任范疇。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。二是預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。三是簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，由于本約所定的義務(wù)是合同義務(wù)，直接具備履行內(nèi)容。由預(yù)約到本約的簽訂，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。概括而言，預(yù)約的目的在于有事實(shí)或法律上障礙，暫無法訂定主契約時，約定將來訂立一定合同：預(yù)約的目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合同而非實(shí)踐性合同，不受要物約束。

《商品房銷售管理辦法》第一條規(guī)定：為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。第二條規(guī)定，商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。第三條第一款規(guī)定：商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。上述規(guī)定明確了制定《商品房銷售管理辦法》的宗旨、目的及適用范圍。規(guī)章是規(guī)制商品房交易合同本約的規(guī)范性文件，規(guī)章的條款適用于本約合同而非預(yù)約合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容，也是指本約應(yīng)當(dāng)具備的合同條款，而非預(yù)約必備條款。換句話講，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定內(nèi)容的商品房銷售合同就是本約，而非預(yù)約。如果商品房銷售合同具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，即不存在“事實(shí)或法律上障礙”而沒有簽訂預(yù)約的必要，而且具備了上述內(nèi)容即具備了商品房現(xiàn)實(shí)交易的可能性，商品房買賣合同即成為實(shí)踐性合同而非諾成性合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房銷售合同，因在預(yù)約階段存在“事實(shí)或法律上障礙”而不可能作出明確具體的約定，即在預(yù)約合同中表現(xiàn)為缺失條款或不確定條款，需要雙方在本著誠信原則，循著預(yù)約合同確立的原則，履行預(yù)約合同。履行預(yù)約合同的過程即是克服“事實(shí)或法律障礙”的過程。預(yù)約合同履行完畢“事實(shí)或法律上的障礙”即不存在，填充缺失條款和明確不確定條款的條件已成熟，諾成性合同即轉(zhuǎn)化為實(shí)踐性合同，預(yù)約即轉(zhuǎn)化成本約。

具體分析《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)其中的一些內(nèi)容在預(yù)約合同中由于存在“事實(shí)或法律上的障礙”而不可能作出約定。第一，《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定將“交付使用條件及日期”列為商品房買賣合同的必備條款。符合哪些要求就具備了“交付使用條件”呢，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。《建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的不得交付使用。《商品房銷售管理辦法》第五章專章規(guī)定了商品房交付條件。該規(guī)章對法律規(guī)定的交付條件作出進(jìn)一步細(xì)化的規(guī)定。規(guī)定要點(diǎn)為：未能按期交付的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商交付商品房時，應(yīng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商對交付的商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪。商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可按照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重驗(yàn)。《商品房買賣合同示范文本》第八條規(guī)定交付商品房條件為：經(jīng)驗(yàn)收合格、經(jīng)綜合驗(yàn)收合格、經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格、取得商品房住宅交付使用批準(zhǔn)文件的商品房方可交付使用。從上述法律規(guī)定或其他規(guī)范性文件規(guī)定的交付使用條件看，在預(yù)約階段，商品房買賣雙方由于“存在法律或事實(shí)上的障礙”，不可能就商品房交付標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)章及《商品房買賣合同示范文本》所要求的那么明確、詳細(xì)的約定。通常在預(yù)約合同中交付使用的條件和日期表現(xiàn)為不確定條款，雙方約定買賣之商品房于2003年4月~ 6月間交付，具體到何時交付，須等到開發(fā)項目開工時才能確定。像雙方約定開發(fā)項目具體適用何種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，須在預(yù)約合同履行完畢，克服“法律和事實(shí)上的障礙”，建設(shè)項目開工后才能確定，即需要在本約中予以明確。第二《商品房銷售管理辦法》第十六條將“面積差異的處理方式”作為商品房買賣合同的必備條款，作為確認(rèn)所交付的商品房面積及認(rèn)定所交付商品房建筑面積與合同約定是否存在差異的標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)所交付商品房面積的依據(jù)為產(chǎn)權(quán)登記面積或測繪成果表，而產(chǎn)權(quán)登記面積或測繪成果表是交付商品房面積的標(biāo)準(zhǔn)，確定上述面積在預(yù)約階段是無法完成的，不可能作出明確、具體的約定。同樣，約定商品房價款的付款時間，約定供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，約定辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等內(nèi)容，均屬在預(yù)約階段難以完成的事項。通過對上述條文內(nèi)容的分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的認(rèn)購書在性質(zhì)上不是預(yù)約而是本約，或名為預(yù)約實(shí)為本約。結(jié)論為“倘將來系依所訂立之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預(yù)約，仍非預(yù)約”。

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》將商品房買賣認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同，即認(rèn)定名為預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)具備兩個條件：一是具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，上文已作論述，不再贅述：二是出賣人已按約定收取購房款。“出賣人已按約定收取購房款”的內(nèi)涵為：認(rèn)購書已實(shí)際履行，出賣人已收取了購房款。這里所稱“購房款”既應(yīng)包括全款，也應(yīng)包括部分購房款。買受人支付房款的方式有3種：一是一次性付清全款，指買受人在簽訂商品房買賣合同時或在合同約定的時間內(nèi)一次性支付全部房價款的付款方式。二是分期付款，指根據(jù)商品房買賣的約定，先由出賣人將期房預(yù)售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房價款的付款方式。實(shí)務(wù)中，首付一般不低于房價總款的10%。余款一般在房屋交付使用后一段時間內(nèi)付清，最長期限可達(dá)30年。三是以個人住房貸款的方式付款。指貸款人向借款人發(fā)放的用于購房自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處分抵押物或質(zhì)押物，由保證人承擔(dān)貸款本息的連帶責(zé)任。出賣人收取房款的方式即使與上述情況不同，也應(yīng)該按約定的方式履行。[page]