商品房買賣是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價款的行為。《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》所稱的商品房買賣即開發商將已建成的符合銷售條件或尚未建成但符合預售條件的房屋向社會公開出售，社會公眾購買房屋的行為。轉移標的物所有權是買賣的目的。商品房包銷是開發商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發商以包銷基價，將其開發建設的房屋交由包銷人以開發商的名義進行銷售，包銷期滿，對包銷人未銷售的房屋由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。關于商品房包銷和商品房買賣的區別的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

商品房包銷與商品房買賣的區別？

商品房買賣是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價款的行為。《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》所稱的商品房買賣即開發商將已建成的符合銷售條件或尚未建成但符合預售條件的房屋向社會公開出售，社會公眾購買房屋的行為。根據《中華人民共和國合同法》第一百三十條的規定，買賣是出賣人轉移標的物的所有權與買受人，買受人支付價款的行為。據此，商品房買賣特征表現為：①商品房買賣合同是約定轉移房屋所有權的協議，通過買賣，開發商將房屋所有權轉移給買受人。轉移標的物所有權是買賣的目的。但在民法理論上，買賣合同有兩種含義，一是出賣人轉移財產所有權給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同，為轉移一定實物的財產所有權的合同，即實物買賣；二是出賣人轉移其財產權（包括財產所有權，另外還有其他各種財產權）給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同，為實物買賣和權利買賣的合體。買賣合同的標的究竟是物的所有權還是財產權，各國立法例不同。我國現行法中，并未把上述財產權作為買賣合同的標的，關于它們的“買賣”另用相應的有名合同予以調整。②買受人必須將房屋的價款交付給開發商。買賣合同是以金錢貨幣為對價的有償合同，出賣人向買受人轉移財產所有權的目的是為了換取買受人的一般等價物即貨幣，而買受人要取得財產所有權就必須向出賣人支付相應數量的貨幣。開發商將房屋所有權移轉給買受人，而買受人則向開發商給付價金，兩者互為對價，反映了以貨幣為媒介的商品交換關系，體現了等價有償的市場交換規律。③房屋買賣是雙務合同。開發商有轉移房屋所有權于買受人的義務，而買受人有問開發商給付價款的義務，當事人雙方互付給付義務。并且這種給付義務是與他們各自的權利相關聯的，開發商負有轉移房屋所有權于買受人的義務，同時享有請求買受人給付價款的權利：買受人負有向開發商給付價款的義務，同時享有請求開發商移轉房屋所有權的權利。④房屋買賣是諾成合同，開發商和買受人就房屋買賣內容達成一致，不必以房屋交付為條件，合同即告成立。

商品房包銷是開發商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發商以包銷基價，將其開發建設的房屋交由包銷人以開發商的名義進行銷售，包銷期滿，對包銷人未銷售的房屋由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。其特征表現為：①包銷人包銷商品房的目的，是為了賺取包銷基價與銷售價之間的差額，而不是為了直接買進開發商的商品房。②商品房的買賣是以所有權轉移為標志的，包銷人對包銷房屋進行銷售時，并沒有取得所有權，所以他要以開發商的名義對外銷售，包銷人對外聯系買家，開發商與買受人訂立買賣合同，從法律上講，買賣關系是在開發商與買受人之間設立的。③商品房的每一次買賣都要繳納各種稅費，包銷人從開發商那里將商品房買來，再賣給買受人，兩次支付這些數額不低的費用，對于包銷人來說就失去了包銷的意義。④我們要談的是開發商與包銷人之間的內部關系而非開發商和包銷人與買受人之間的外部關系，開發商和包銷人與買受人之間的關系為買賣關系是毋庸置疑的，而在包銷期限內，開發商與包銷人之間并不存在買賣關系，因為包銷人包銷的目的不是取得所有權。包銷期限屆滿，包銷人買入剩余房屋是開發商與包銷人在包銷結束之后按照包銷合同的約定，轉化為買賣關系，這個買賣關系是以包銷房屋沒有全部賣出為條件的。也就是說，包銷合同中約定了包銷人必須買入剩余房屋的義務，隨著包銷期滿、包銷人對于剩余房屋的買入，包銷關系轉化為買賣關系。如果包銷人已先期將包銷款全部支付開發商，開發商只需將包銷人購入的房屋的所有權辦理至包銷人名下即可：如果包銷人剩余部分房屋的包銷款尚未支付開發商，則應在付齊包銷費后，取得房屋所有權。需要強調的是，開發商買入剩余房屋的價格必須是包銷基價。

綜上，商品房買賣與商品房包銷雖然都是一方支付價款，一方交付房屋，但買受人的目的是為了獲取房屋的所有權，而包銷人的目的是為了獲取包銷基價與銷售價之間的差額，包銷人最后將剩余房屋買入，是包銷關系的結束，買賣關系的建立。

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