大部分商品房買賣合同不僅涉及合同雙方當事人，還有可能涉及包銷商、建筑商、按揭銀行以及其他第三人的利益。所以，在商品房買賣合同糾紛中，包銷人的訴訟地位及法律責任的認定，應按以下原則處理： 1．包銷商在訴訟中的地位 由于商品房買賣合同的雙方當事人為出賣人與買受人，根據合同相對性原則，在發生糾紛時，出賣人應被列為第一被告；基于上述包銷行為特殊的法律屬性，包銷人與案件有直接的利害關系，案件的處理結果往往涉及返還購房價款、賠償損失等，因此，買受人可以選擇將包銷人作為共同被告。由于《商品房買賣解釋》第20條規定，法院應通知包銷人參加訴訟。關于商品房買賣合同第三人的利益保護的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

大部分商品房買賣合同不僅涉及合同雙方當事人，還有可能涉及包銷商、建筑商、按揭銀行以及其他第三人的利益。

合同法頻道為您整理合同訂立、合同終止等合同法相關知識，分類齊全，歡迎瀏覽。如果還有其他疑問，請點擊合同法首頁查看，感謝您的訪問。

一、關于包銷商

（一）包銷的法律屬性

《商品房買賣解釋》第20條規定：出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。根據本條的規定，商品房包銷是出賣人與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定出賣人以包銷基價，將其開發建設的已建成并符合出售條件的房屋或者尚未建成但符合預售條件的期房，交由包銷人以出賣人的名義進行銷售，包銷期滿，對包銷人未銷售的房屋由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。從此分析：

1．包銷行為具有代理性質，在銷售期限內，商品房的出售方是出賣人，包銷人只能以出賣人的代理人身份出現，但不能簡單地認定為代理行為，因為包銷商所銷售的價格并非其與出賣人約定的價格，一般高于與出賣人約定的價格，此價格完全由包銷商決定，并排除了出賣人的干預。

2．包銷期限屆滿，包銷人必須按照約定價格購人尚未售出的房屋。

3．包銷人與買受人之間雖然沒有直接的買賣關系，但由于買賣行為是由包銷人與出賣人共同完成的，即包銷人推銷房屋、聯系買受人，包銷人將房屋買賣所獲得的房屋價款中的包銷基價部分支付給出賣人，剩余的超出包銷基價的差額部分按比例分留給自己，因此，包銷人仍然是買賣合同實際的和重要的參與人，只是包銷人的銷售行為隱藏在買賣合同的后面而已。

（二）涉及包銷商的案件處理規范

《商品房買賣解釋》第22條規定：對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。所以，在商品房買賣合同糾紛中，包銷人的訴訟地位及法律責任的認定，應按以下原則處理：

1．包銷商在訴訟中的地位

由于商品房買賣合同的雙方當事人為出賣人與買受人，根據合同相對性原則，在發生糾紛時，出賣人應被列為第一被告；基于上述包銷行為特殊的法律屬性，包銷人與案件有直接的利害關系，案件的處理結果往往涉及返還購房價款、賠償損失等，因此，買受人可以選擇將包銷人作為共同被告。當然，買受人也可只將出賣人為被告提起訴訟。由于《商品房買賣解釋》第20條規定，法院應通知包銷人參加訴訟。這樣規定的原因，還是因為其與案件的處理結果具有法律上的利害關系。但由于包銷商對雙方當事人爭議的訴訟標的沒有獨立的請求權，因此，包銷人在訴訟中的法律地位只能是無獨立請求權的第三人。

2．包銷商應承擔的法律責任

出賣人雖與包銷人約定利益分成，但這只能約束雙方當事人，不能用以對抗買受人。由于買賣行為是由包銷人與出賣人共同完成，售房所得利益，也是由出賣人與包銷人共同享有，當買受人的合同權利受到侵害，出賣人應與包銷人承擔連帶違約責任，兩人之間的責任不應有大小、先后之分。

二、關于建筑商

《合同法》第286條規定，建筑商于發包方不按期支付工程款時，可就工程折價、拍賣款項享有優先受償權。這種權利一般被認為是一種法律抵押權。當出賣人未按時向建筑商支付工程款時，建筑商便可以申請對其建設的商品房行使法定抵押權。但如果此時出賣人已依法將商品房預售給購房者，便產生了建筑商的法定抵押權與購房者的權益的沖突。最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。對于此批復中，享有對抗權的僅為消費者。對于消費者如何界定？我們認為，要直接認定比較困難，不能簡單認為已擁有一套住房再購房者非消費者，因此，要采取排除的方法：

（一）應將那些在同一樓盤購3套以上住宅房或者在一年內在不同樓盤訂購3套以上住宅房的訂購者排除在消費者之外。

（二）由于店鋪非屬于消費性商品，而系用于投資獲利的，因此求購店鋪者亦不屬消費者。

（三）其他的情況，法官可依情酌定。

上述批復顯然為保護消費者這一弱勢群體利益考慮，從平衡社會各方利益而言并無不當。但消費者僅擁有債權，而建筑商擁有的法定抵押權是一種物權，物權的效力一般優先于債權，因此批復是缺乏法理支撐的。為此，我國應實行預登記制度，并賦予預登記以相應的法律效力。對于附加于房屋上的各種權利都進行登記，并以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優先”的原則處理。在建筑商登記法定抵押權后，出賣人在預售該部分商品房時，需經建筑商的同意，購房者亦需將購房款付入出賣人與建筑商共同管理的賬戶，以保障建筑商對該部分購房行使物上代位權。

三、關于按揭銀行

購房者的利益常與按揭銀行的抵押權之間發生糾紛。由于各商業銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時，均充分利用其所擁有的資金優勢地位，側重強調按揭銀行的利益保護，而往往忽視對購房者正當權益的保障。因此，法律應在兩者利益之間進行平衡。

（一）對標的物產生的風險分配

按揭銀行在格式合同中一般均規定：抵押房產不論基于何種原因，風險均歸購房者。此規定通過犧牲購房者的權益以達到保護銀行利益的目的，加重了購房者的責任，導致當事人利益的失衡。法院在審理案件時可依據《合同法》第40條的規定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，認定該條款無效，并區分以下不同情形予以處理：

1．在出賣人將房屋交付購房者使用以前，或為購房者辦理房地產權屬登記之前，按揭房產因出賣人的原因而毀損、滅失、停建的，應由出賣人承擔責任，購房者無須承擔責任。

2．在出賣人將房屋交付購房者使用以前，或為購房者辦理房地產權屬登記之前，按揭房產因不可抗力而毀損、滅失、停建的，則出賣人和購房者均不需承擔責任。如果按揭房產已經買了保險，按揭銀行可以就保險金請求行使物上代位權。

3．在出賣人將房屋交付購房者使用以后，或為購房者辦理房地產權屬登記之后，按揭房產毀損、滅失的，風險責任則由購房者承擔。如果按揭房產已經買了保險，按揭銀行亦可就保險金請求行使物上代位權。[page]

（二）關于按揭房產的出租

按揭合同一般限制購房者將房屋出租。按揭合同將房產作為抵押，實質將房產的交換價值作為擔保，而購房者將房屋出租，是利用房產的使用價值，并不會影響房產的交換價值。按揭合同所作的此種限定是沒有道理的，是限制了買受人的利益，因此，法院審理案件中應認定此種限定條款無效。

（三）按揭銀行在商品房買賣合同中的訴訟地位

《商品房買賣解釋》第25條第1款規定：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。這樣規定的理由在于，在購房者起訴出賣人，要求確認房屋買賣合同無效或解除合同，并退還購房本金利息時，由于按揭銀行已成為雙方訴爭標的物的抵押權人，其對該標的物享有優先受償權，其對該標的物可以主張請求權，因此，在此類糾紛中，按揭銀行屬于有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定，決不能強行追加其參加訴訟。

購房合同被解除或認定無效后，對按揭銀行利益的保護問題。《商品房買賣解釋》第25條第2款規定：商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，按揭銀行一般也會要求解除與買受人的借款合同，提前收回貸款。《商品房買賣解釋》第25條第2款所進行的設計，是為了保證銀行能夠及時收回貸款設計的，如果出賣人將錢還給買受人，再由買受人將錢還給銀行，銀行的風險也無疑會增大。這樣設計的理由在于：由于買賣合同、借款合同的解除，則無疑買受人成為出賣人的債權人，而銀行則成為買受人的債權人，銀行可以依據《合同法》所規定的代位權向出賣人主張債權，而又依據上述第1款的規定，此兩種合同糾紛一般都將進行并案審理，又為銀行直接行使代位權提供了便利。

四、關于商品房的多重買賣合同糾紛案件的審理規范

商品房的多重買賣，是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個或者兩個以上的買受人并與之簽訂商品房買賣合同的情況。在處理商品房多重買賣糾紛時，主要涉及到相關買賣合同的效力的確定以及何人可以取得爭議商品房所有權的認定問題。

（一）關于相關商品房買賣合同的效力認定

我們認為，此種情況下，不應簡單認定相關的買賣合同為無效合同。因為在商品房多重買賣合同中，對于出賣人是否有欺詐，以及對數個買受人中的哪一個買受人存在欺詐，在司法實踐中很難查清；其次，即使出賣人對某個或者數個買受人存在欺詐，但是該受欺詐的買受人取得標的物的所有權時，確認該份買賣合同無效并不符合法律規定，也不利于保護該買受人的合法權益，因為在合同被確認無效的情況下，出賣人只需向買受人返還已經收取的價款，并賠償買受人因此而造成的直接損失，而在合同被作為有效處理的情況下，買受人不僅可以要求出賣人返還已經收取的價，而且還可以依合同約定或者法律規定追究出賣人的違約責任，包括支付違約金或者賠償損失，這種損失既包括積極損失，也包括可得利益的損失，則對買受人是有利的，而且也可以起到對出賣人的懲罰作用。實踐中亦存在出賣人在實施一物多賣行為時并無故意過錯的情況，如某一房地產公司的數個銷售部門與數個買受人就同一標的物簽訂買賣合同時，就有可能并無故意欺詐。所以在司法實踐中應當區分不同的情況作出不同的認定：

l．出賣人與某一買受人惡意串通，簽訂買賣合同并轉移標的物所有權，使得其他在先的買賣合同的買受人無法取得標的物所有權的，則買受人可以要求確認該出賣人與在后買受人所簽訂的買賣合同無效。《合同法》第52條第2項規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同為無效合同。又如，《商品房買賣解釋》第10條即規定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同交將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

2．在所有買受人均無過錯或者均無與出賣人串通的情況下，該數個商品房買賣合同并不能因此而確認為無效買賣合同。

3．在先買賣合同的買受人已經取得標的物的所有權后，出賣人再就同一商品房與他人簽訂買賣合同的，即出賣人對在后的買受人存在欺詐行為，依照《合同法》54條第2款規定，在后買賣合同的買受人可以以出賣人存在欺詐為由申請撤銷該買賣合同；也可以不申請撤銷該合同，而主張解除該買賣合同后，向出賣人主張承擔違約責任。《商品房買賣解釋》第8條第2項規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第9條第3款亦規定，出賣人故意隱瞞所售房屋己經出賣給第三人的，會導致出賣人與買受人之間的買賣合同被撤銷、也可能被解除。

4.在后買賣合同的買受人（未與出賣人串通）取得標的物的所有權后，在先買賣合同的買受人可以主張解除在先的買賣合同，并要求出賣人承擔違約責任。此時買受人主張解除合同是依據《合同法》第94條規定的合同解除權。

（二）商品房多重買賣合同中取得標的物所有權的確定規范

對于商品房多重買賣合同中，數個買受人均主張對標的物的所有權時，何人可以取得該標的物的所有權，是解決此類糾紛的一個重要問題，結合審判實踐，我們認為一般情況下可以按以下原則處理：

1．與出賣人串通簽訂買賣合同，損害其他買受人利益的買受人，無論該商品房的狀態如何，是否交付，是否辦理商品房過戶登記手續的，該因惡意串通而簽訂的買賣合同因被確認無效，所以該無效合同的買受人不能取得爭議商品房的所有權。

2．當各買受人均無與出賣人串通的故意時，可以按以下原則確定商品房的所有權人：

（1）因為商品房是不動產，其所有權的轉移需要辦理登記手續的，所以數個買受人中，已經辦理商品房產權過戶登記手續的，可以優先于其他買受人取得該商品房的所有權。其他買受人可以以合同目的不能實現而要求解除買賣合同并要求出賣人承擔違約責任。[page]

（2）標的物的所有權轉移需要辦理登記手續而所有買受人均未辦理登記手續的，以商品房買賣合同已經辦理備案登記的買受人優先取得商品房的所有權。

（3）既未辦理產權登記，又未辦理合同備案的，則占有該商品房的買受人可以優先取得該標的物的所有權。

（4）商品房尚未辦理所有權轉移登記手續，也無人先行事實占有的，則以先行向人民法院提起訴訟或者申請仲裁并經人民法院執行實現債權人的買受人取得商品房的所有權。這樣處理一是督促當事人積極行使民事權利，二是維護生效裁判文書的權威與穩定性。

（5）其他情況下，買受人均不能取得商品房的所有權，涉訴商品房可以在作價后按比例向各買受人清償違約債務。