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預售商品房的買受人設定按揭的擔保

許瑞林律師2021.12.25420人閱讀
導讀:

如何正確理解預售商品房的買受人設定按揭時的擔保標的物?擔保標的物是指為債權提供擔保的財產或者財產性權利。明確按揭擔保中的擔保標的物的意義在于使按揭擔保當事人分辨己方享有的權利與負擔的義務存在于何處以及應當如何行使權利。預售商品房的買受人設定按揭貸款擔保時根本無法取得其所購樓宇的所有權。一是所有權的取得雖然沒有完成,但是已經進入了完成的過程之中,買受人已有所期待。二是在這個過程中,所有權的確定取得尚未發生。正是基于擔保標的物的特殊之處,當其與按揭擔保特定的設定方式結合以后,才產生了按揭擔保權有別于其他典型擔保物權的實現方式。那么預售商品房的買受人設定按揭的擔保。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

如何正確理解預售商品房的買受人設定按揭時的擔保標的物?擔保標的物是指為債權提供擔保的財產或者財產性權利。明確按揭擔保中的擔保標的物的意義在于使按揭擔保當事人分辨己方享有的權利與負擔的義務存在于何處以及應當如何行使權利。預售商品房的買受人設定按揭貸款擔保時根本無法取得其所購樓宇的所有權。一是所有權的取得雖然沒有完成,但是已經進入了完成的過程之中,買受人已有所期待。二是在這個過程中,所有權的確定取得尚未發生。正是基于擔保標的物的特殊之處,當其與按揭擔保特定的設定方式結合以后,才產生了按揭擔保權有別于其他典型擔保物權的實現方式。關于預售商品房的買受人設定按揭的擔保的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

如何正確理解預售商品房的買受人設定按揭時的擔保標的物?

擔保標的物是指為債權提供擔保的財產或者財產性權利。明確按揭擔保中的擔保標的物的意義在于使按揭擔保當事人分辨己方享有的權利與負擔的義務存在于何處以及應當如何行使權利。預售商品房的買受人設定按揭貸款擔保時根本無法取得其所購樓宇的所有權。其向銀行提供的還款擔保僅僅是根據商品房買賣合同取得的對所購樓宇所有權的期待權。此期待權屬于財產性權利的范疇。該期待權具有兩個特征。一是所有權的取得雖然沒有完成,但是已經進入了完成的過程之中,買受人已有所期待。二是在這個過程中,所有權的確定取得尚未發生。正是基于擔保標的物的特殊之處,當其與按揭擔保特定的設定方式結合以后,才產生了按揭擔保權有別于其他典型擔保物權的實現方式。

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  • 我們同意第一種意見,商品房預售合同的備案登記制度的目的是防止開發商“一房數賣”,損害買受人的合法權利,而注銷原有的合同備案登記,使開發商有了將該房屋再行出售的可能,會對買受人的權利產生巨大的影響。現行法律、法規及規范性文件雖對注銷備案登記的相關程序未作具體規定,但考慮到該行為對合同相對人,特別是買受人的利益影響巨大,因此,行政機關在備案登記確需注銷的情況下,應認真審查申請人提供的材料,嚴格謹慎地作出具體行政行為。某市房管局僅憑某房地產公司的單方申請,既未通知購房人張某到場,也未征詢張某的意見,即作出了注銷備案登記的行為,違反了正當程序原則,應予以撤銷。關于張某訴請判令房管局恢復原商品房預售合同登記備案的問題,因行政行為自被撤銷之日起失去法律效力,撤銷的效力可追溯到行政行為作出之日,故在某市房管局的注銷決定被撤銷后,該局先前對張某的預售合同登記備案行為的效力依然存在,法院無需判決房管局恢復預售合同登記備案的效力。
  • 預售商品房的轉讓和設定抵押

    張蕓律師

    北京市元甲律師事務所

    張蕓

    預售商品房的轉讓和設定抵押

    內容:預售商品房是預先售出的建設中的商品房,尚未辦理產權證書。因此,法律并沒有禁止預售商品房再轉讓,從其立法的本意來看,預售商品房再轉讓是允許的,并且已經規定由國務院制定法規予以規范。如《福建省廈門市商品房預售管理規定》中規定,商品房預售合同登記備案后,商品房竣工驗收前,買受人需轉讓預售的商品房的,應與受讓人訂立預售商品房轉讓合同。另外,開發商對已經預售的商品房不得進行抵押,但可以有條件地將已經預售的商品房項目轉讓。《福建省廈門市商品房預售管理規定》也禁止出賣人用已預售的商品房設定他項權。那么預售商品房的轉讓和設定抵押。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張蕓律師
    2021.12.30904人收看
  • 陳明月律師

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    擅長:交通事故

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  • 預售商品房的問題有:1、商品房不具備房屋預售許可證;2、房屋沒有通過竣工驗收;3、房屋沒有落實拆遷安置;4、房屋的配套基礎設施還沒有交付使用;5、房屋的物業管理方案還沒有落實。法律依據:《商品房銷售管理辦法》第七條 商品房現售,應當符合以下條件: (一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書 (二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件; (三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證 (四)已通過竣工驗收; (五)拆遷安置已經落實 (六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期; (七)物業管理方案已經落實。
  • 簽訂商品房預售合同注意事項

    張嘉娛律師

    北京天用律師事務所

    張嘉娛

    簽訂商品房預售合同注意事項

    內容:因為相關法律規定,發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。由于預售商品房并非不宜折價和拍賣,根據這一規定,承包人的優先受償權的效力,優先于發包人房地產開發經營企業的其他債權人的因享有擔保物權而產生的優先受償權,居于最為優先的地位。買受人的權利不能對抗承包人的優先受償權;但承包人已經將竣工的建設工程交付給發包人,則構成承包人對其優先受償權的放棄。(二)注意限制開發商對預售房屋土地使用權設定抵押實踐中有些開發商預售前或預售中將土地使用權抵押給銀行取得貸款。那么簽訂商品房預售合同注意事項。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
    2021.12.26563人收看
  • 任冰峰律師

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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 商品房預售合同的簽訂主要有以下注意事項:1、仔細了解開發商的按揭政策;2、應當確認開發商已經取得商品房預售許可證。3、認真審查商品房預售合同中是否有應有的條款,比如違約責任以及解決爭議的方法等。法律依據:《城市房地產管理法》第四十五條 商品房預售,應當符合下列條件: (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書; (二)持有建設工程規劃許可證; (三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期; (四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
  • 預售商品房的買受人設定按揭的擔保

    姚平律師

    北京市元甲律師事務所

    姚平

    預售商品房的買受人設定按揭的擔保

    內容:如何正確理解預售商品房的買受人設定按揭時的擔保標的物?擔保標的物是指為債權提供擔保的財產或者財產性權利。明確按揭擔保中的擔保標的物的意義在于使按揭擔保當事人分辨己方享有的權利與負擔的義務存在于何處以及應當如何行使權利。預售商品房的買受人設定按揭貸款擔保時根本無法取得其所購樓宇的所有權。一是所有權的取得雖然沒有完成,但是已經進入了完成的過程之中,買受人已有所期待。二是在這個過程中,所有權的確定取得尚未發生。正是基于擔保標的物的特殊之處,當其與按揭擔保特定的設定方式結合以后,才產生了按揭擔保權有別于其他典型擔保物權的實現方式。那么預售商品房的買受人設定按揭的擔保。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    姚平律師
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  • 許瑞林律師

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    擅長:交通事故

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  • 商品房預售合同條款的風險

    元甲交通律師律師

    北京市元甲律師事務所

    元甲交通律師

    商品房預售合同條款的風險

    內容:正因為預售合同的面積條款有上述缺陷,才會出現“縮小樓”。雖然由房產主管機關制訂的《預售契約》規定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責任,但存在于合同附件的免責條款實質上完全否定了前述條款,并且因為兩條款不在一處,后者往往為購房者忽略。(四)質量和保修條款房屋質量投訴是商品房投訴的熱點之一,但是現行合同范本除了要求經驗收合格才能交付外,并無詳細的質量要求;并無出現質量問題應承擔什么違約責任的規定;并無詳細保修辦法。(七)產權擔保條款未詳細規定開發商的房屋產權存在瑕疵時購房者的救濟方法,包括解除合同,要求賠償損失的金額和方式。那么商品房預售合同條款的風險。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    元甲交通律師律師
    2021.12.26612人收看
  • 張蕓律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 張xx訴大都置業公司商品房預售合同案

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    張xx訴大都置業公司商品房預售合同案

    內容:宜昌市中級人民法院經審理認為:上訴人大都置業公司與被上訴人張xx簽訂的《商品房買賣合同》合法有效,雙方均應按約履行。本案中,被告大都置業公司作為開發商必須將小產權證提供給買受人原告張xx后其義務才視為結束。所以,被告大都置業公司未在房屋交付給原告張xx使用后的60日內向產權部門報送辦理房產權屬登記資料,而是遲延于2004年11月4日 才履行,其行為違背了與原告張xx簽訂的《商品房買賣(預售)合同》約定,構成了違約。那么張xx訴大都置業公司商品房預售合同案。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
    2021.12.26319人收看
  • 王學瑞律師

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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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  • 購買預售商品房需要查看開發商的以下證件:營業執照、資質證書;土地證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證;預售方案與預售許可申請表;工程施工合同及關于施工進度的說明。法律依據:《城市商品房預售管理辦法》第七條 開發企業申請預售許可,應當提交下列證件(復印件)及資料: (一)商品房預售許可申請表; (二)開發企業的《營業執照》和資質證書; (三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證; (四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明; (五)工程施工合同及關于施工進度的說明; (六)商品房預售方案。 預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容,并應當附預售商品房分層平面圖。
  • 合同無效或被撤銷、解除,按揭貸款如何處理?

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    合同無效或被撤銷、解除,按揭貸款如何處理?

    內容:以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。那么合同無效或被撤銷、解除,按揭貸款如何處理?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    劉曉紅律師
    2021.12.281074人收看
  • 元甲交通律師律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 補辦房屋買賣合同需要什么手續_商品房買賣合同怎么補辦

    王學瑞律師

    北京天用律師事務所

    王學瑞

    補辦房屋買賣合同需要什么手續_商品房買賣合同怎么補辦

    內容:擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。房屋未做預售登記前,買受人可以與出賣人協商溝通遺失情況,重新簽訂商品房買賣合同;房屋已做預售登記后,買受人可以到房管局申請調檔,調取商品房買賣合同和發票檔案。商品房買賣合同解釋商品房買賣合同解釋是:出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關權利于買受人,買受人支付價款的合同。

    王學瑞律師
    2022.05.06293人收看
  • 崔玉君律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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  • 準備證據法院起訴解決,以對方欺詐,重大誤解要求撤銷合同
  • 按揭抵押合同范本

    吳夢云律師

    北京天用律師事務所

    吳夢云

    按揭抵押合同范本

    內容:抵押權人(即貸方)同意接受抵押人以上述商品房預售契約之全部權益,作為本合同項下之抵押物,并接受擔保人承擔合同項下貸款的連帶擔保責任。抵押人同意抵押權人為其指定本合同的擔保人。如有變更賬號,須書面通知抵押權人。第六條 提前還款之規定一、抵押人可在本合同執行期內任何一個營業日提前繳付剩余貸款,包括提前全部還清和部分還款,抵押人提前還款需提前一個月以書面通知抵押權人,抵押權人不收取任何無關的費用。那么按揭抵押合同范本。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    吳夢云律師
    2022.02.10883人收看
  • 劉曉紅律師

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    擅長:交通事故、合同糾紛、債權債務

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  • 預售商品房的條件是:預售方已交付全部土地使用權出讓金取得土地使用權證書;預售方持有建設工程規劃許可證,預售所得款項必須用于有關的工程建設;預售方簽訂的預售合同應報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。法律依據:《城市商品房預售管理辦法》第五條 商品房預售應當符合下列條件: (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書; (二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證; (三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
  • 商品房預售合同生效的條件的約定

    翁玉素律師

    北京市元甲律師事務所

    翁玉素

    商品房預售合同生效的條件的約定

    內容:根據合同自愿原則 ,買賣雙方經協商同意,完全可以約定以辦理登記備案手續作為商品房預售合同生效的條件,由于合同的這一特別約定并未違反我國法律、行政法規的強制性規定,故在處理有關糾紛時應當從其約定,尊重當事人的意思自治。從預購人的角度考慮,預售合同登記備案后,預購人還可以對抗商品房建設施工承包單位的對該工程折價或拍賣價款的優先受償權。根據最高人民法院相關司法解釋的規定,消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。那么商品房預售合同生效的條件的約定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    翁玉素律師
    2021.12.25292人收看
  • 吳夢云律師

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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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  • 你好,未取得五證而簽訂的商品房預售合同,應認定為無效;但是在起訴前取得五證的,可以認定有效。未按約定交付房屋可與開發商進行協商,協商不成可按合同約定要賠償。
  • 商品房預售合同風險認定

    李孟陽律師

    北京市元甲律師事務所

    李孟陽

    商品房預售合同風險認定

    內容:而《商品房買賣解釋》第2條則規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。對于商品房預售合同效力的認定,究竟是適用《城市房地產管理法》規定的四項審查標準,還是僅適用《商品房買賣解釋》規定的僅審查預售許可證的標準。而該法第44條規定主要反映的我國商品房預售實行許可證制度,規定了國家建設行政主管部門給房地產開發企業頒布預售許可證進行實質性審查的法律依據。因此,法院審理商品房買賣合同這類民事案件中,在決定合同效力時,僅需審理房地產開發企業是否取得商品房預售許可證明。那么商品房預售合同風險認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李孟陽律師
    2021.12.25353人收看
  • 楊一凡律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、建設工程

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  • 訂立商品房預售合同可以寫明買賣雙方和預售商品房的基本信息;房屋價款、付款方式、付款時間;交付使用條件和日期;辦理產權登記的有關事宜;解決爭議的方法;違約責任等。法律依據:《城市商品房預售管理辦法》第十條 商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術,逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的,應當有書面委托書。
  • 預售商品房產權糾紛怎么解決呢

    龍珊律師

    北京市元甲律師事務所

    龍珊

    預售商品房產權糾紛怎么解決呢

    內容:應當注意的是不安抗辯權的成立無須對方當事人主觀上是否存在過錯,而造成預售方不能履行原因有很多,有違約的情形,也有情勢變更的情形,因此在審判實踐中還應注意根據實際情況變更合同的有關內容,排除不公平的結果,從而平衡雙方當事人的利益,以維護法律關系的穩定性,不能因預售方在對自明顯不利的情況不同意提供擔保就機械地一概解除合同,預售商品房買賣合同糾紛如何解決(一)中止合同的履行不安抗辯權的行使目的,在于排除合同成立以后,因后履行一方當事人不履行債務而給先履行一方當事人帶來的不公平后果,當可能造成這種不公平后果的因素被清除后,則不安抗訴歸于消滅,雙方仍應繼續履行原有合同。

    龍珊律師
    2024.03.14910人收看
  • 張嘉娛律師

    主任律師
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    擅長:建設工程、合同糾紛、債權債務

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  • 按揭合同解除后已付的購房款處理

    郭銘芝律師

    北京天用律師事務所

    郭銘芝

    按揭合同解除后已付的購房款處理

    內容:預售商品房按揭糾紛解除合同后必然涉及到已付購房款項的返還問題。在商品房預售按揭中,款項的去向是銀行貸款給購房者,購房者向開發商交納購房款。根據合同的相對性原則,權利人只能向其有合同關系或者法定關系的特定人主張權利,因此對于款項的返還應為:①開發商向購房者返還全部購房款,包括購房者自付的款項和從銀行貸款所獲得的款項;②購房者向按揭銀行返還所借款項本息,但應當扣除其已償還的款項本息。開發商如果簽訂了回購擔保等保證條款,則應對其承擔連帶清償責任。那么按揭合同解除后已付的購房款處理。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
    2021.12.25617人收看
  • 邢穎律師

    主任律師
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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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  • 如何辦理預售房按揭登記及注意事項

    邢穎律師

    北京天用律師事務所

    邢穎

    如何辦理預售房按揭登記及注意事項

    內容:根據我國房地產管理法和擔保法的有關規定,房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內,抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。期房抵押由于并不轉移抵押物的占有,因此不能由交付方式為公示,而只能采取登記形式。抵押的房地產在抵押期間竣工的,當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后,重新辦理房地產抵押登記。那么如何辦理預售房按揭登記及注意事項。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    邢穎律師
    2022.02.09816人收看
  • 于海明律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 商品房按揭在法律上的意義及地位

    楊一凡律師

    北京天用律師事務所

    楊一凡

    商品房按揭在法律上的意義及地位

    內容:“按揭”一詞在我國房地產業、金融機構中普遍使用,但實務中所稱的"按揭"與香港、英美法系所稱的"按揭"也有所不同,現行法律對商品房按揭的法律定性尚無明確的規定,中國人民銀行1998年5月9日頒布《個人住房貸款管理辦法》,對具有按揭性質的貸款管理辦法進行了規定,未使用“按揭”一詞。2003年4月28日最高法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也沒有使用“按揭”一詞,而是籠統地稱為“商品房擔保貸款”。各方當事人對標的物都享有一定的權利,預購人對于預售商品房享有的是一種所有權的期待權。因此,有必要在法律上就此期間按揭期房登記的效力及對抗力作出規定。那么商品房按揭在法律上的意義及地位。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    楊一凡律師
    2022.01.02530人收看
  • 馮清琴律師

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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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  • 如何認定預售商品房抵押合同的效力

    段建國律師

    北京天用律師事務所

    段建國

    如何認定預售商品房抵押合同的效力

    內容:預售商品房貸款抵押是指在商品房預售的交易中,購房人在支付首期規定的房價款后,有貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在實務中,銀行與預售商品房的購房人以采取簽訂抵押貸款合同的方式訂立合同,在合同當事人簽字或者蓋章時抵押貸款合同成立,應無異議。另外,根據《合同法》44條的規定,依法成立的合同,自成立時生效。但如果以此否認房地產預售中將正在建造的房屋抵押的合法性,對房地產行業的發展將是很大的打擊。那么如何認定預售商品房抵押合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    段建國律師
    2022.01.01271人收看
  • 黃東潔律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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許瑞林律師

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