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預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)糾紛怎么解決呢
郭銘芝律師2024.03.14910人閱讀
導(dǎo)讀：
應(yīng)當注意的是不安抗辯權(quán)的成立無須對方當事人主觀上是否存在過錯，而造成預(yù)售方不能履行原因有很多，有違約的情形，也有情勢變更的情形，因此在審判實踐中還應(yīng)注意根據(jù)實際情況變更合同的有關(guān)內(nèi)容，排除不公平的結(jié)果，從而平衡雙方當事人的利益，以維護法律關(guān)系的穩(wěn)定性，不能因預(yù)售方在對自明顯不利的情況不同意提供擔保就機械地一概解除合同,預(yù)售商品房買賣合同糾紛如何解決(一)中止合同的履行不安抗辯權(quán)的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方當事人不履行債務(wù)而給先履行一方當事人帶來的不公平后果，當可能造成這種不公平后果的因素被清除后，則不安抗訴歸于消滅，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行原有合同。
對于許多家庭而言，房屋不僅是生活的場所，也是他們辛苦積攢的財產(chǎn)。一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)上的爭議，不僅影響到居住安全，也牽動著每一個家庭成員的心。因此，了解如何解決預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)糾紛至關(guān)重要。
在預(yù)售模式下，由于房屋尚未完工，買家通常需要提前交付部分款項給開發(fā)商。然而，當交房日期延遲，或?qū)嶋H交付的房產(chǎn)與合同約定有差異時，產(chǎn)權(quán)糾紛便可能產(chǎn)生。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及《中華人民共和國物權(quán)法》，購房者可以依法要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的責任。
預(yù)售商品房買賣合同糾紛如何解決
(一)中止合同的履行
不安抗辯權(quán)的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方當事人不履行債務(wù)而給先履行一方當事人帶來的不公平后果，當可能造成這種不公平后果的因素被清除后，則不安抗訴歸于消滅，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行原有合同。因此，不安抗辯權(quán)的行使產(chǎn)生的是暫時中止合同履行的法律效力。預(yù)購方在行使不安抗辯權(quán)時，只是預(yù)見對方可能將不履行，而對方尚未毀約，預(yù)購方亦只能暫時中止履行自己的付款義務(wù)，而不能直接解除合同。預(yù)購方在有權(quán)中止合同履行的同時，應(yīng)及時通知對方，并給預(yù)售方合理的期限，使其恢復(fù)履行能力或提供適當?shù)膿＃@個合理期限以不超過30天為宜，通知的方式可以是口頭的或是書面的。在合理期限內(nèi)，預(yù)售方未提供擔保也未恢復(fù)履行能力，要求預(yù)購房履行合同，預(yù)購方可予以拒絕。在預(yù)售方應(yīng)預(yù)購方要求在合理期限內(nèi)提供了擔保，則不安抗辯權(quán)消滅，預(yù)購方應(yīng)繼續(xù)履行合同。
(二)解除合同和賠償損失
預(yù)售方在接到中止履行的通知后，不提供擔保或者提供的擔保不適當，預(yù)購方可以解除合同，并可基于合同法關(guān)于預(yù)期違約的規(guī)定追究購售方的違約責任。我國不安抗辯權(quán)制度在賦予先履行方解約權(quán)的同時，并沒有規(guī)定先履行方可以請求損害賠償，這是一大缺憾，侵害了先履行方的合法權(quán)益，筆者認為應(yīng)當賦予先履行方損害賠償請求權(quán)，表現(xiàn)在商品房預(yù)售糾紛中，預(yù)購方的損害賠償額應(yīng)以預(yù)售方默示不履行交房等義務(wù)時的價格標準計算。
應(yīng)當注意的是不安抗辯權(quán)的成立無須對方當事人主觀上是否存在過錯，而造成預(yù)售方不能履行原因有很多，有違約的情形，也有情勢變更的情形，因此在審判實踐中還應(yīng)注意根據(jù)實際情況變更合同的有關(guān)內(nèi)容，排除不公平的結(jié)果，從而平衡雙方當事人的利益，以維護法律關(guān)系的穩(wěn)定性，不能因預(yù)售方在對自明顯不利的情況不同意提供擔保就機械地一概解除合同。
案例分析：
購買了預(yù)售商品房發(fā)生糾紛該如何處理?
小明在多年憑借自己的努力，終于存夠了購買一套房的首付錢，在綜合考慮之下，購買了熱銷樓盤。但是一年多房子建成之后，在去拿房時，房子并不符合預(yù)售商品房的樣子，小明該如何主張權(quán)利，可以主張哪些權(quán)利?
1、交付的房屋不符合商品房預(yù)售合同的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經(jīng)過行政機關(guān)審批或者是符合建筑規(guī)范，均屬于另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除責任的理由。
2、出賣人所受商品房存在問題的處理
因出賣人所售房屋存在質(zhì)量問題，致購房人無法對房屋正常使用、收益，雙方當事人對由此造成的實際損失如何計算未做明確約定的，人們法院可以房屋同期租金作為標準計算購房人的實際損失。
3、對違約金的規(guī)定
當事人雙方對約定的違約金超過損失的30%的，一般認為《合同法》規(guī)定的“過分高于造成的損失”的規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人們法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的約定、履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合素質(zhì)，根據(jù)公平原則和誠實信用原則進行考量，作出認定。
4、對購房定金的相關(guān)規(guī)定
購買者對開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除的，開發(fā)商不能立即給與回復(fù)，以致商品房預(yù)售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，開發(fā)商應(yīng)當將收取的定金返還給購房者。
在處理產(chǎn)權(quán)糾紛注意事項：
一是不要輕信開發(fā)商的口頭承諾，所有約定應(yīng)以書面形式固定;
二是在簽訂合同前務(wù)必仔細閱讀合同條款，對其中的權(quán)利義務(wù)了然于心;
三是在發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題時及時采取行動，以防錯過法律規(guī)定的訴訟時效。
購房者還可以通過一些預(yù)防措施來減少產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生。例如，選擇信譽良好的開發(fā)商，查看其資質(zhì)和過往的項目記錄;在購房過程中堅持使用銀行監(jiān)管賬戶支付款項，確保資金安全;以及定期關(guān)注項目進度和開發(fā)商公告，保持信息的透明和暢通。
房產(chǎn)糾紛解決的最佳方法有哪些?
1、協(xié)商
所謂協(xié)商是指當事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，糾紛各方自行協(xié)商，平等、互利、合理、有償?shù)赝咨平鉀Q;主要是依據(jù)當事人之間訂立的合同進行協(xié)商，解決爭議雙方之間的房產(chǎn)糾紛。如果糾紛各方無法協(xié)商解決，可根據(jù)糾紛的性質(zhì)及法律關(guān)系分別向行政主管機關(guān)投訴，或申請仲裁，或向人民法院提起訴訟。
2、調(diào)解
所謂調(diào)解是指在第三者的主持下，糾紛雙方當事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解的一種方法和活動。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民間糾紛的調(diào)解處理，包括房地產(chǎn)糾紛的調(diào)解。
3、仲裁
大家需要了解的是，仲裁是一種準司法活動，實行一裁終局制。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)居中判明事實，分清責任，依法作出仲裁裁決，解決房地產(chǎn)糾紛。仲裁裁決具有法律效力，當事人必須執(zhí)行。裁決作出后，當事人不可就同一糾紛再次申請仲裁或向人民法院起訴。我國根據(jù)《仲裁法》規(guī)定在各省、自治區(qū)、直轄市和地級市設(shè)立了仲裁委員會負責平等主體之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛的仲裁，房地產(chǎn)糾紛的當事人當然可以依法向房地產(chǎn)所在地的仲裁委員會提請仲裁。
4、訴訟
如果糾紛不屬于行政機關(guān)主管，公司可以將房地產(chǎn)糾紛依法向人民法院提起訴訟。當然前提是糾紛屬于人民法院受理范圍，當事人可申請仲裁或提起民事訴訟。申請仲裁必須有約定的仲裁協(xié)議，如無約定，不可申請仲裁，只能提起民事訴訟。
預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)糾紛雖然復(fù)雜，但只要購房者具備一定的法律知識，懂得收集證據(jù)，尋求專業(yè)幫助，并通過合法途徑維護自己的權(quán)利，就能夠有效地解決問題。記住，法律永遠站在有理的一方，而一個明智的購房者，會用法律作為自己最堅實的盾牌。
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