預售商品房產權糾紛怎么解決呢

導讀:
應當注意的是不安抗辯權的成立無須對方當事人主觀上是否存在過錯,而造成預售方不能履行原因有很多,有違約的情形,也有情勢變更的情形,因此在審判實踐中還應注意根據實際情況變更合同的有關內容,排除不公平的結果,從而平衡雙方當事人的利益,以維護法律關系的穩定性,不能因預售方在對自明顯不利的情況不同意提供擔保就機械地一概解除合同,預售商品房買賣合同糾紛如何解決(一)中止合同的履行不安抗辯權的行使目的,在于排除合同成立以后,因后履行一方當事人不履行債務而給先履行一方當事人帶來的不公平后果,當可能造成這種不公平后果的因素被清除后,則不安抗訴歸于消滅,雙方仍應繼續履行原有合同。
對于許多家庭而言,房屋不僅是生活的場所,也是他們辛苦積攢的財產。一旦發生產權上的爭議,不僅影響到居住安全,也牽動著每一個家庭成員的心。因此,了解如何解決預售商品房產權糾紛至關重要。
在預售模式下,由于房屋尚未完工,買家通常需要提前交付部分款項給開發商。然而,當交房日期延遲,或實際交付的房產與合同約定有差異時,產權糾紛便可能產生。根據《中華人民共和國合同法》及《中華人民共和國物權法》,購房者可以依法要求開發商承擔相應的責任。
預售商品房買賣合同糾紛如何解決
(一)中止合同的履行
不安抗辯權的行使目的,在于排除合同成立以后,因后履行一方當事人不履行債務而給先履行一方當事人帶來的不公平后果,當可能造成這種不公平后果的因素被清除后,則不安抗訴歸于消滅,雙方仍應繼續履行原有合同。因此,不安抗辯權的行使產生的是暫時中止合同履行的法律效力。預購方在行使不安抗辯權時,只是預見對方可能將不履行,而對方尚未毀約,預購方亦只能暫時中止履行自己的付款義務,而不能直接解除合同。預購方在有權中止合同履行的同時,應及時通知對方,并給預售方合理的期限,使其恢復履行能力或提供適當的擔保,這個合理期限以不超過30天為宜,通知的方式可以是口頭的或是書面的。在合理期限內,預售方未提供擔保也未恢復履行能力,要求預購房履行合同,預購方可予以拒絕。在預售方應預購方要求在合理期限內提供了擔保,則不安抗辯權消滅,預購方應繼續履行合同。
(二)解除合同和賠償損失
預售方在接到中止履行的通知后,不提供擔保或者提供的擔保不適當,預購方可以解除合同,并可基于合同法關于預期違約的規定追究購售方的違約責任。我國不安抗辯權制度在賦予先履行方解約權的同時,并沒有規定先履行方可以請求損害賠償,這是一大缺憾,侵害了先履行方的合法權益,筆者認為應當賦予先履行方損害賠償請求權,表現在商品房預售糾紛中,預購方的損害賠償額應以預售方默示不履行交房等義務時的價格標準計算。
應當注意的是不安抗辯權的成立無須對方當事人主觀上是否存在過錯,而造成預售方不能履行原因有很多,有違約的情形,也有情勢變更的情形,因此在審判實踐中還應注意根據實際情況變更合同的有關內容,排除不公平的結果,從而平衡雙方當事人的利益,以維護法律關系的穩定性,不能因預售方在對自明顯不利的情況不同意提供擔保就機械地一概解除合同。
案例分析:
購買了預售商品房發生糾紛該如何處理?
小明在多年憑借自己的努力,終于存夠了購買一套房的首付錢,在綜合考慮之下,購買了熱銷樓盤。但是一年多房子建成之后,在去拿房時,房子并不符合預售商品房的樣子,小明該如何主張權利,可以主張哪些權利?
1、交付的房屋不符合商品房預售合同的約定,應由開發商向業主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項,無論是否經過行政機關審批或者是符合建筑規范,均屬于另一法律關系,不能成為開發商不違約或者免除責任的理由。
2、出賣人所受商品房存在問題的處理
因出賣人所售房屋存在質量問題,致購房人無法對房屋正常使用、收益,雙方當事人對由此造成的實際損失如何計算未做明確約定的,人們法院可以房屋同期租金作為標準計算購房人的實際損失。
3、對違約金的規定
當事人雙方對約定的違約金超過損失的30%的,一般認為《合同法》規定的“過分高于造成的損失”的規定,當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人們法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的約定、履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合素質,根據公平原則和誠實信用原則進行考量,作出認定。
4、對購房定金的相關規定
購買者對開發商的樣板房表示滿意,與開發商簽訂訂購協議并向其交付了定金,約定雙方于某日訂立商品房預售合同。后由于開發商提供的商品房預售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款,購房者對該格式條款提出異議要求刪除的,開發商不能立即給與回復,以致商品房預售合同沒有在訂購協議約定的日期訂立的,屬于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”,開發商應當將收取的定金返還給購房者。
在處理產權糾紛注意事項:
一是不要輕信開發商的口頭承諾,所有約定應以書面形式固定;
二是在簽訂合同前務必仔細閱讀合同條款,對其中的權利義務了然于心;
三是在發現產權問題時及時采取行動,以防錯過法律規定的訴訟時效。
購房者還可以通過一些預防措施來減少產權糾紛的發生。例如,選擇信譽良好的開發商,查看其資質和過往的項目記錄;在購房過程中堅持使用銀行監管賬戶支付款項,確保資金安全;以及定期關注項目進度和開發商公告,保持信息的透明和暢通。
房產糾紛解決的最佳方法有哪些?
1、協商
所謂協商是指當事人行使自己的合法處分權,在法律規定許可的前提下,糾紛各方自行協商,平等、互利、合理、有償地妥善解決;主要是依據當事人之間訂立的合同進行協商,解決爭議雙方之間的房產糾紛。如果糾紛各方無法協商解決,可根據糾紛的性質及法律關系分別向行政主管機關投訴,或申請仲裁,或向人民法院提起訴訟。
2、調解
所謂調解是指在第三者的主持下,糾紛雙方當事人經過自愿協商,排除爭端,達成和解的一種方法和活動。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會,專門進行民間糾紛的調解處理,包括房地產糾紛的調解。
3、仲裁
大家需要了解的是,仲裁是一種準司法活動,實行一裁終局制。房地產糾紛發生后,公民可以根據仲裁協議提請仲裁機構居中判明事實,分清責任,依法作出仲裁裁決,解決房地產糾紛。仲裁裁決具有法律效力,當事人必須執行。裁決作出后,當事人不可就同一糾紛再次申請仲裁或向人民法院起訴。我國根據《仲裁法》規定在各省、自治區、直轄市和地級市設立了仲裁委員會負責平等主體之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛的仲裁,房地產糾紛的當事人當然可以依法向房地產所在地的仲裁委員會提請仲裁。
4、訴訟
如果糾紛不屬于行政機關主管,公司可以將房地產糾紛依法向人民法院提起訴訟。當然前提是糾紛屬于人民法院受理范圍,當事人可申請仲裁或提起民事訴訟。申請仲裁必須有約定的仲裁協議,如無約定,不可申請仲裁,只能提起民事訴訟。
預售商品房產權糾紛雖然復雜,但只要購房者具備一定的法律知識,懂得收集證據,尋求專業幫助,并通過合法途徑維護自己的權利,就能夠有效地解決問題。記住,法律永遠站在有理的一方,而一個明智的購房者,會用法律作為自己最堅實的盾牌。




