一、商品房預(yù)售合同是正式合同嗎？

商品房預(yù)售合同與正式合同不一樣。商品房預(yù)售合同不是正式合同，正式合同是《商品房買賣合同》，預(yù)售合同是房開和你簽的一種協(xié)議合同，說白了是訂金合同。《商品房買賣合同》是正式的合同。

商品房預(yù)售合同簽訂注意事項(xiàng)：

1、注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)

在預(yù)售商品房工程建設(shè)過程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有按約定支付工程價(jià)款。這就會(huì)產(chǎn)生買受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問題。因?yàn)橄嚓P(guān)法律規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

由于預(yù)售商品房并非不宜折價(jià)和拍賣，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的其他債權(quán)人(包括預(yù)售商品房買受人在內(nèi))的因享有擔(dān)保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)，居于最為優(yōu)先的地位。買受人的權(quán)利不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán);但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人，則構(gòu)成承包人對(duì)其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。

2、注意限制開發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押

實(shí)踐中有些開發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會(huì)給預(yù)購人帶來嚴(yán)重危險(xiǎn)，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購人有房無地。對(duì)于這種損失預(yù)購人只能去向開發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低。

二、商品房預(yù)售合同出賣人怎么辦？

出賣人的質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

預(yù)售商品房的合同效力所表現(xiàn)的出賣人的合同義務(wù)也應(yīng)包含出賣人的質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)。因?yàn)樵诤炗喩唐贩款A(yù)售合同時(shí)，房屋尚未建成，所以出賣人對(duì)購房者的義務(wù)主要是按時(shí)交房義務(wù)與房屋質(zhì)量保證義務(wù)。

合同糾紛法律法規(guī)

二、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第一條

本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第四條

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條

商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。