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小產(chǎn)權(quán)房子買賣糾紛怎么解決
趙金保律師2022.02.11754人閱讀
導(dǎo)讀：
小產(chǎn)權(quán)房屋銷售現(xiàn)象仍然很多，但小產(chǎn)權(quán)房屋銷售糾紛的可能性仍然很高，因為小產(chǎn)權(quán)房屋銷售風(fēng)險相對較大，那么，小產(chǎn)權(quán)房子買賣糾紛怎么解決?對于這個問題，大律網(wǎng)小編將給您一個簡單的分析，我希望能幫助您。
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一、小產(chǎn)權(quán)房子買賣糾紛怎么解決
1.協(xié)商解決方案，這是最節(jié)省成本和時間的解決方案，而且很多當(dāng)事人都愿意協(xié)商解決。
2.協(xié)商失敗后，向法院起訴，通過訴訟解決問題。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣的風(fēng)險
首先，沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書。村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書均為無效證律不予承認(rèn)。
二是不能上市流通。由于小產(chǎn)權(quán)住房沒有國家認(rèn)可的房地產(chǎn)證明，因此無權(quán)轉(zhuǎn)讓、處置和繼承房地產(chǎn)。
第三，房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。由于小產(chǎn)權(quán)本身沒有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，所以也沒有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。
第四，沒有土地占用補償。當(dāng)政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)占用土地時，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主只能獲得少量或無法獲得相關(guān)補償。由于小產(chǎn)權(quán)占用土地屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)鎮(zhèn)政府，補償將直接分配給當(dāng)?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)鎮(zhèn)政府。
第五，不能申請銀行貸款。我不必多說這一點，因為貸款買房需要用房子的產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，沒有國家出具合法產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)銀行不會貸款。
第六，戶口不能遷入。購房者及其子女無法獲得當(dāng)?shù)孛赓M醫(yī)療和義務(wù)教育資源，因為購買小產(chǎn)權(quán)房不能遷入戶口。
此外，政策是不確定的。由于目前國家還沒有對小產(chǎn)權(quán)做出明確的決定，我們無法預(yù)測的風(fēng)險顯著增加。有法律不責(zé)怪公眾的心態(tài)是不合適的，因為購買小產(chǎn)權(quán)住房的人只能被視為購買合法房地產(chǎn)的利基，國家在出臺相關(guān)政策時必須考慮公眾的利益。
三、小產(chǎn)權(quán)房買賣需要注意的問題
1.合同雙方。買賣雙方的名稱(姓名).地址.郵政編碼.聯(lián)系電話。如果有委托代理，還包括委托代理的名稱(姓名).地址.郵政編碼.聯(lián)系電話。
2.目標(biāo)。目標(biāo)是合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)共同指導(dǎo)的對象。在房屋銷售合同中，目標(biāo)是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：房屋的位置;買賣房屋的面積應(yīng)分別注明實際建筑面積和共享公共建筑面積;房屋是現(xiàn)有房屋還是未來房屋;房屋的配套設(shè)施和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。
3.約定房屋的價格和付款時間。一般來說，新建商品房和預(yù)售商品房按出售房屋的建筑面積計算房屋價格，即約定每平方米建筑面積的價格為多少元，然后將單價乘以建筑面積計算房屋所需的價格。老房子的銷售有時直接同意每棟房子或每棟房子所需的價格。在合同中，一般應(yīng)列出付款時間表，買方應(yīng)根據(jù)進(jìn)度表將每期付款的價格交付給賣方。
4.交付期限。賣方應(yīng)在一定日期前將房屋交付給買方。買方應(yīng)當(dāng)自實際接受房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記，賣方應(yīng)當(dāng)給予必要的協(xié)助。或者賣方應(yīng)當(dāng)代表買方進(jìn)行上述工作。在交付房屋的同時或一段時間后，將房屋所有權(quán)證明(所有人為買方)交付給買方，買方應(yīng)當(dāng)支付相關(guān)費用。
5.權(quán)利擔(dān)保。賣方保證房屋交付時無產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，并保證房屋交付時原賣方設(shè)定的抵押權(quán)已被清除。房屋交付前發(fā)生的權(quán)利糾紛的，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。
6.違約責(zé)任。違約責(zé)任是違反合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定對督促當(dāng)事人自覺、適當(dāng)?shù)芈男泻贤⒈Ｗo(hù)非違約方的合法權(quán)益、維護(hù)合同的法律效力方面發(fā)揮著非常重要的作用，也可以避免今后的爭吵。在合同中，應(yīng)明確規(guī)定買方不按時支付違約責(zé)任，賣方不按時交付違約責(zé)任，賣方交付的房屋不符合合同約定的違約責(zé)任。
7.合同雙方認(rèn)為應(yīng)約定的其他事項。如住房保修責(zé)任、物業(yè)管理、社區(qū)公共配套設(shè)施等。
案例：
在武昌上班的薛小姐和男友經(jīng)過兩年的熱戀準(zhǔn)備結(jié)婚了，二人在光谷按揭購買了一套房子，由于男方出的錢多，房產(chǎn)證上寫的就是薛小姐男朋友的名字。現(xiàn)在，薛小姐卻遇到了難題。男朋友向她提出希望找她家人借點錢把剩下的房貸提前還掉，可她覺得這房子既然是雙方都出了錢，就應(yīng)該兩人都有份，薛小姐不知道如何才能保證自己的合法權(quán)益?
解說：專家解說我國物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)所有權(quán)是以登記為準(zhǔn)，因為房產(chǎn)證上寫的是薛小姐男朋友的名字，因此房子所有權(quán)是薛小姐男友的，這是薛小姐男朋友的婚前個人財產(chǎn)，這是沒有爭議的。同時指出，過去曾有司法解釋規(guī)定，婚前的個人財產(chǎn)，如果雙方共同生活到一定期限，可視為夫妻共同財產(chǎn)，但是新婚姻法出臺后，按現(xiàn)行法律規(guī)定，夫妻一方所有財產(chǎn)，如無特別約定，仍歸一方所有。為保護(hù)薛小姐的合法權(quán)益，避免日后為借款或房產(chǎn)分割問題發(fā)生糾紛，薛小姐或家人可以和其男朋友簽訂一個協(xié)議，約定其在房產(chǎn)上出資多少、占多少份額等，并到公證處辦理公證，最后到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理變更登記，把薛小姐登記為共有權(quán)人即可。
注意的一點是，僅僅簽訂協(xié)議或者對協(xié)議進(jìn)行公證，還是不夠的，必須進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，薛小姐才能成為合法的共有權(quán)人。否則，薛小姐不能對抗第三人的善意取得，也就是當(dāng)男友擅自出賣這套房子給第三人的時候，薛小姐不能以自己擁有房屋產(chǎn)權(quán)的一部分而主張其男友出賣房子的協(xié)議無效。
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