被告乙，女，1969年1月4日出生，漢族，現在日本國。原告甲與被告乙買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法追加丙、戊為第三人，并組成合議庭，公開開庭進行了審理。本案現已審理終結。同日，原告支付了合同約定的房款人民幣177,000元。由于簽合同時整個小區大產證尚未辦妥，雙方又在合同中約定，被告在小區大產證辦妥后，必須幫助原告辦理小產證。現小區大產證已經辦妥，原告要求被告履行義務遭推諉，故提起訴訟要求被告依約辦理浦東新區×××路410弄6號501室的房屋產權手續，然后將其辦出的小產證過戶至原告名下。關于二手動遷房買賣糾紛--購買沒有產權證的二手房，賣方不辦產證怎么辦？的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

中華人民共和國上海市浦東新區人民法院民事判決書(2003)浦民一(民)初字第12158號

原告甲，女，1971年10月18日出生，漢族，住上海市浦東新區×××路410弄6號501室。委托代理人***，***律師事務所上海分所律師。

被告乙，女，1969年1月4日出生，漢族，現在日本國。委托代理人吳×，上海市××律師事務所律師。

第三人丙，女，1963年12月1日出生，漢族，住上海市浦東新區×××路410弄33號202室。

第三人戊，女，1966年1月27日出生，漢族，住上海市浦東新區×××路410弄7號301室。

上述兩第三人委托代理人王×，上海市××律師事務所律師。原告甲與被告乙買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法追加丙、戊為第三人，并組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告甲及委托代理人丁曙光、被告的委托代理人吳×、第三人丙、戊及委托代理人王×到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。原告甲訴稱，2001年10月25日，原、被告就原告向被告購買位于浦東新區×××路410弄6號501室的房屋簽訂買賣合同。同日，原告支付了合同約定的房款人民幣177,000元。同年11月10日，原告人住該房。由于簽合同時整個小區大產證尚未辦妥，雙方又在合同中約定，被告在小區大產證辦妥后，必須幫助原告辦理小產證。

現小區大產證已經辦妥，原告要求被告履行義務遭推諉，故提起訴訟要求被告依約辦理浦東新區×××路410弄6號501室的房屋產權手續，然后將其辦出的小產證過戶至原告名下。原告當庭提交如下證據材料：1、原、被告于2001年10月25日簽訂的《上海市房地產買賣合同》，證明原、被告間的買賣合同關系;2、被告于2001年10月25日出具的收據一張，證明原告已支付了全部房款;3、調配單位為上海××實業總公司、房屋受配人為乙的住房調配單一份，由該證據中家庭主要成員是己、調配原因欄中“保留私房產權”的內容證明被告有資格出售系爭房屋;4、《房屋拆遷保留私房產權安置協議》一份，證明系爭房屋是被告動遷而得;5、被告與案外人上海××物業公司××分公司于1997年4月19日簽訂的《××新村個產房屋委托管理合同》一份，證明被告是以系爭房屋產權人的名義與他人簽訂合同的;6、被告與案外人上海××物業公司××分公司于1997年4月19日簽訂的《裝修協議書》一份，被告在產權人一欄中簽字;7、上海市公安局浦東分局××警察署出具的調查記錄一份，證明被告與兩第三人的戶口登記在同一戶籍內;8、上海市浦東新區房地產資料登記冊，證明上海市浦東新區××集團房地產發展有限公司于2002年10月9日取得包括系爭房屋在內的房產的大產證;9、調配單位為上海××實業總公司、房屋受配人為丙的住房調配單一份，證明該調配單中的房屋即上述第4份證據中的二套被安置房屋之一;10、第三人丙與案外人上海××物業公司××分公司于1997年4月19日簽訂的《××新村個產房屋委托管理合同》一份，證明第三人丙是以坐落于×××路410弄33號202室房屋產權人的名義與他人簽訂管理合同的;11、丙與案外人上海××物業公司××分公司簽訂的《裝修協議書》一份，證明第三人丙是以坐落于×××路410弄33號202室房屋產權人的名義與他人簽訂協議的;12、證人庚的證詞，證明兩第三人對被告出售房屋是明知的，且沒有提出任何異議;13、證人辛的證詞，證明被告和第三人對房屋已經析產;14、律師函一份，證明原告曾催促被告辦理產權證;15、煤氣費、電費帳單，證明原告購房后一直在該系爭房屋內居住;16、保險公司寄給被告的信函信封，證明被告的信件一直由原告通過第三人丙轉交。被告乙辯稱，原告確曾與被告簽訂系爭的《上海市房地產買賣合同》及收取全部房款，但由于被告常年在日本，對國內的情況不熟悉，不知道系爭房屋沒有產權證不能買賣，且系爭房屋是共有產，原、被告欺騙了原告母親，使其認為房屋出租而簽字。故原、被告簽訂的合同無效，請求駁回原告的訴請。被告未提交任何證據材料。

第三人丙、戊述稱，原、被告簽訂合同時，系爭房屋是尚未取得產證的動遷房，不能轉讓;且系爭房屋又是共有產;未經所有共有人的同意也不能轉讓，故原、被告簽訂的買賣合同違反法律規定，是無效合同。第三人丙當庭提交如下證據材料：1、上海市農村宅基地使用證，證明動遷老房是被告、兩第三人及父母共有;2、戶籍資料四份，證明老房動遷時該戶內有父母、被告及第三人丙四人戶籍，其中父親壬于1997年3月19日死亡，故產生遺產繼承的法律關系。第三人戊當庭提交如下證據材料：1、上海市公安局戶籍證明一份，證明第三人戊系壬、己之二女兒;2、××警署戶籍摘錄一份，證明第三人戊與父母分戶的事實;3、上海市農村宅基地使用證，證明第三人戊另外造房的事買。經當庭質證，被告對原告提供的第1、3、7份證據無異議，對第2、4、5、6、8、9、10、11、14、15份證據的真實性未提異議;但表示第3、5、6、11份證據不能證明產權人是被告，產權人必須登記有效;對第12份證據的真實性表示異議;對第13份證據表示析產應有共有人書面協議，故該證詞無法證明其真實性;第15份證據，表明原、被告是租賃關系，原告確實住在系爭房屋內;對第16份證據表示不知道;兩第三人對原告提供的第l份證據的真實性無異議;對第2、7份證據無異議;對第3份證據表示調配單不是產權證明;對第4份證據表示系爭房屋的來源是私房動遷，可證明該房是共同共有;對第5份證據表示不是乙本人簽字，不能證明產權人是被告;對第6份證據表示產權人一欄中被告名字由丙代簽;對第8份證據無異議，但表示與本案無關;對第9份證據無異議，但表示進一步證明房屋是共有產;對證據10、11表示是臨時協議;對第12、13份證據，表示兩證人是就不同事實進行作證，所以是孤證，沒有效力，對兩證人陳述內容的真實性亦表異議;對第14份證據表示已收到，但是原告單方行為;對第15份證據無異議，但表示原告是租賃而非買賣;對第16份證據表示與本案無關。原、被告及第三人戊對第三人丙提供的證據均無異議。原、被告及第三人丙對第三人戊提供的證據亦均無異議。經審查，原告提供的第1—l1、14、15份證據，被告及第三人對其真實性未提異議，本院予以確認;證人庚、辛的證言，被告及第三人雖表示異議，但未提供任何能證明兩證人之述不是事實或兩證人無證明資格的證據，且兩證人均出庭作證，故其證言是可信的，本院對原告提供的第12、13份證據予以確認;第16份證據;因被告及第三人均未認可，故該證據與本案無關，本院不予確認。對第三人丙、戊提供的證據，因質證各方均無異議，故本院對其證據均予以確認。

基于上述證據及當事人的庭審陳述，本院確認如下事實，原坐落于上海市浦東新區××鄉××村××隊33號的私房分立二戶，其中一戶內有戶籍四人——即己、壬、第三人丙、被告乙，另一戶內有戶籍二人——即第三人戊及女兒癸。己、壬系夫妻關系，丙、乙、戊系己、壬之女兒。1996年10月31日，己代被拆遷人壬與甲方——××路工程建設指揮部簽訂《房屋拆遷保留私房產權安置協議》一份，約定壬以上述××鄉××村××隊33號房屋換得甲方的坐落于上海市浦東新區×××路410弄6號501室及同弄33號202室產權房二套。1997年3月19日，壬死亡。在辦理上述安置房手續過程中。己與乙、丙曾一起至上海××實業總公司，要求將上述兩套安置房出具兩張調配單，分別寫明乙、丙的名字。

1997年4月19日，上海××實業總公司就坐落于×××路410弄33號202室房屋出具房屋受配人為丙的住房調配單一份，明確該房調配原因為“××路市政工程建設，保留私房產權”。1997年8月21日，上海××實業總公司就坐落于×××路410弄6號501室房屋出具房屋受配人為乙、家庭主要成員有己的住房調配單一份，明確該房調配原因為“××路市政工程動拆遷，保留私房產權”。上述兩份住房調配單經辦人均為辛。2001年上半年，己向居住于×××路410弄33號101室的庚表示，其女兒乙有套房屋欲出售。經庚介紹，丙、己曾與案外人就房屋買賣事宜進行過協商，其時戊也到過場，后因果未成。嗣后，庚又將原告甲介紹給己。2001年10月25日，原告甲與被告乙簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定被告將自有的坐落于上海市浦東新區×××路410弄6號501室房屋轉讓給原告，轉讓價款為人民幣177,000元;合同第十二條規定“本合同自甲方(被告)取得房地產權證之日起生效”;補充條款中規定“一、甲方在能夠辦理產權證(大產證下來后)，必須積極配合乙方(原告)辦理。甲方取得該房房地產權證后，必須將房地產權證賣給乙方。如賣給他人，視為違約。除退回乙方房款人民幣壹拾柒萬柒千元整外，另向乙方支付違約金人民幣壹拾萬元整……”。

案外人己在該合同附件五上簽名同意出售上述房屋。同日，原告付清全部房款。同年11月5日，原告入住該房至今。2002年10月9日，上海浦東新區××集團房地產發展有限公司取得包括上述房屋在內的房產的房地產權證(大產證)。因被告至今未辦理系爭房屋的房地產權證(小產證)，原告遂提起訴訟。另，戊、癸戶經動遷安置得坐落于上海市浦東新區×××路410弄7號301室房屋一套。本院認為，原、被告簽訂的《上海市房地產買賣合同》，系雙方的真實意思表示，被告雖在合同簽訂時尚未取得系爭房屋的房地產權證，但雙方已在合同中約定被告取得房地產權證為本合同生效條件，現被告取得房地產權證的條件已成就，其至今未取得房地產權證是由其不辦理造成，責任在被告;案外人己作為系爭房屋的同住人，在上述合同上簽名同意出售房屋的事實客觀存在，故根據誠實信用原則，原、被告簽訂的買賣合同應受法律保護。

原告根據上海××實業總公司開具的系爭房屋調配單之內容，有理由相信其購買的系爭房屋在辦理房地產權證(小產證)條件成就時，該房屋的權利人是被告及案外人己。系爭房屋是由私房動遷安置的產權房，期間因一共有權利人死亡引起繼承，如兩第三人及被告、案外人己等對該房屋尚未進行析產、繼承，則兩第三人均系該房屋的共有權利人。但根據證人庚的證言，兩第三人及案外人己對被告出售系爭房屋均是知情的;又因原告早于2001年11月入住該房，兩第三人與原告居住于同一小區，對原告購房之事應是明知的，而在原告人住該房屋長達近二年的時間內未提出異議，由此可確認兩第三人對被告該出售行為的認可。故兩第三人以“被告出售房屋未經共有人同意”為由，要求確認原、被告間簽訂的買賣合同無效的請求，有違誠實信用，本院不予支持。綜上，原告要求被告辦理系爭房屋產權證的訴訟請求，理由正當，本院應予支持。鑒于系爭房屋在原、被告簽訂合同時尚未被核準出房地產權證(大產證)，現原告要取得該房權證，須被告先辦理出該房房產證，故本院可酌情延長雙方辦理權證時間。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十五條、第六十條之規定，判決如下：一、被告乙自本判決生效之日起六個月內，配合原告甲將坐落于上海市浦東新區×××路410弄6號501室的房地產權證辦理至原告甲名下;二、第三人丙、戊要求確認原告甲與被告乙簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效的請求，本院不予支持。本案起訴受理費人民幣50元，由被告乙負擔;第三人請求受理費人民幣50元，由第三人丙、戊負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起，原告及兩第三人在十五日內，被告在三十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。審判長 孫黎代理審判員 倪紅霞代理審判員 史一峰二OO四年十二月七號書記員 朱俊