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糾紛的概率要高 謹(jǐn)慎購買“非正常”二手房
郭銘芝律師2021.12.29490人閱讀
導(dǎo)讀：
隨著二手房的熱銷，一些“非正常”的二手房源也開始出現(xiàn)在市場上，對于這些“非正常”房源的交易，往往出現(xiàn)糾紛的概率要高很多，有時(shí)候還會造成交易的最終失敗。他認(rèn)為，遇到“非正常”房源，買主一定要謹(jǐn)慎購買，最好是在交易前咨詢律師，以盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)張先生也沒有多想，就和賣主簽訂了買賣協(xié)議，約定賣主在3個月內(nèi)辦理完房產(chǎn)證，張先生先交納首付款30萬元，剩余房款于過戶時(shí)交納。正常合法的公房承租，出租人也應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)人，而本案中的物業(yè)并不是該房子的合法所有人，該房屋因?yàn)槭浅ǚ课荩]有合法產(chǎn)權(quán)。那么糾紛的概率要高。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
隨著二手房的熱銷，一些“非正常”的二手房源也開始出現(xiàn)在市場上，對于這些“非正常”房源的交易，往往出現(xiàn)糾紛的概率要高很多，有時(shí)候還會造成交易的最終失敗。他認(rèn)為，遇到“非正常”房源，買主一定要謹(jǐn)慎購買，最好是在交易前咨詢律師，以盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)張先生也沒有多想，就和賣主簽訂了買賣協(xié)議，約定賣主在3個月內(nèi)辦理完房產(chǎn)證，張先生先交納首付款30萬元，剩余房款于過戶時(shí)交納。正常合法的公房承租，出租人也應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)人，而本案中的物業(yè)并不是該房子的合法所有人，該房屋因?yàn)槭浅ǚ课荩]有合法產(chǎn)權(quán)。關(guān)于糾紛的概率要高的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
隨著二手房的熱銷，一些“非正常”的二手房源也開始出現(xiàn)在市場上，對于這些“非正常”房源的交易，往往出現(xiàn)糾紛的概率要高很多，有時(shí)候還會造成交易的最終失敗。為此記者就一些市場上出現(xiàn)的案例，采訪了河南開物律師事務(wù)所申繼東律師。他認(rèn)為，遇到“非正常”房源，買主一定要謹(jǐn)慎購買，最好是在交易前咨詢律師，以盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
案例一 購買回遷安置房要規(guī)避節(jié)外生枝
事件：市民張先生通過中介看好了一套住房，在看房子的時(shí)候中介明確告訴他，該房屋是一個回遷安置的住房，房產(chǎn)證還沒有辦下來。當(dāng)時(shí)張先生也沒有多想，就和賣主簽訂了買賣協(xié)議，約定賣主在3個月內(nèi)辦理完房產(chǎn)證，張先生先交納首付款30萬元，剩余房款于過戶時(shí)交納。可就在3個月到期時(shí)，賣主通知中介說，因?yàn)榉课轁q價(jià)賣主不同意以原價(jià)賣這套房子了，要漲價(jià)5萬元，否則他的房產(chǎn)證就不辦。
分析：律師認(rèn)為，賣主所得的回遷安置房屋手續(xù)齊全，該房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬不存在任何瑕疵，應(yīng)該說賣主對于該房屋的權(quán)利明確，而根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)是可以轉(zhuǎn)讓的，所以說賣主轉(zhuǎn)讓該合同權(quán)利的行為有效。
支招：本案例中，律師認(rèn)為張先生有3條路可以走，第一條路是協(xié)商，雙方各讓一步，張先生也適當(dāng)漲點(diǎn)價(jià)格，雙方達(dá)成最終的成交;第二條路是選擇訴訟，張先生可以要求解除合同并要求賣主承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)楸景纲u方違約很容易確認(rèn)，張先生可以根據(jù)合同約定要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任;第三條路是張先生可以選擇要求對方繼續(xù)履行，因?yàn)榉慨a(chǎn)證沒有辦下來，實(shí)施起來有困難。
案例二 在合同中明確戶口問題
事件：王女士為了孩子上學(xué)，在市區(qū)某重點(diǎn)初中旁邊看好了一套使用權(quán)的房屋，在雙方交易的時(shí)候，她特別關(guān)注了戶口問題，賣方說戶口沒有問題，并拿出自己的戶口本給王女士看，并說戶口的問題包在他身上，王女士于是放心地辦理了過戶手續(xù)和戶口遷移。隨后，王女士想辦理產(chǎn)權(quán)，到產(chǎn)權(quán)單位詢問說必須到派出所開具獨(dú)立戶口證明，可到派出所發(fā)現(xiàn)，該房屋還有另外一個空掛戶沒有遷出，證明開不出來，產(chǎn)權(quán)不能辦。
分析：律師認(rèn)為，王女士所謂戶口問題沒有在合同中明確約定，所以王女士只能吃這個啞巴虧，她無權(quán)通過訴訟的方式解決問題。因?yàn)槲覈膽艏芾硎枪矙C(jī)關(guān)的行政職權(quán)，實(shí)際戶口和房屋并沒有必然聯(lián)系，所以說戶口問題的解決必須在合同中明確約定，才有可能通過訴訟解決。
支招：對于王女士的困惑，律師建議直接找空掛戶的戶主協(xié)商。實(shí)際上王女士的問題在簽訂合同之前只要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊栆幌拢磺芯投记宄恕?/P>
案例三 超建房過戶也無效
事件：李女士看好了一套“公房”，賣主承諾能夠辦理過戶，而且手續(xù)費(fèi)也不貴，李女士覺得很合適就順利的完成了交易，賣主還給她辦理了物業(yè)蓋章的承租證。可是等李女士住進(jìn)去之后，聽鄰居說這個房屋所在的樓層是超建房，辦理的所謂的“租賃證”也是物業(yè)自己給發(fā)的，物業(yè)對該房屋并沒有產(chǎn)權(quán)，這個房屋無法買產(chǎn)權(quán)。
分析：律師認(rèn)為，李女士買的這個所謂的“公房”，實(shí)際上是一個違章建筑，辦理的所謂的承租證也并不合法。正常合法的公房承租，出租人也應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)人，而本案中的物業(yè)并不是該房子的合法所有人，該房屋因?yàn)槭浅ǚ课荩]有合法產(chǎn)權(quán)。李女士暫時(shí)居住可能沒有問題，但是一旦面臨拆遷轉(zhuǎn)讓時(shí)，就可能出現(xiàn)問題。
支招：律師建議李女士通過訴訟要求退房。
案例四 價(jià)格便宜的抵債房謹(jǐn)慎購買
事件：趙先生通過朋友介紹看好了一處建筑商從開發(fā)商處抵債過來的房屋，開發(fā)商和建筑商承諾2年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)，房屋價(jià)格低，但是不能貸款，趙先生就全額支付了房款，并分別與開發(fā)商和建筑商簽訂了協(xié)議，并辦理了入住。2年辦證的時(shí)間很快到了，可是趙先生要求開發(fā)商辦證的時(shí)候，卻被告知，因?yàn)殚_發(fā)商與承建商之間因?yàn)楣こ藤|(zhì)量問題正在鬧糾紛，不給辦產(chǎn)權(quán)。
分析：律師認(rèn)為，開發(fā)商和建筑商同意將抵債房出售給趙先生，并約定了相關(guān)權(quán)利義務(wù)，合同合法有效，開發(fā)商應(yīng)該配合趙先生辦理過戶。至于開發(fā)商和建筑商之間的爭議，應(yīng)該另行解決。隨后趙先生在律師的建議下通過訴訟解決了問題，但是訴訟也花了半年的時(shí)間，搭了金錢也花費(fèi)了時(shí)間。
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