二手房買賣須“慎”字當(dāng)頭盡量避免糾紛 1 2005年底，考慮到孩子上初中擇校，樂先生決定將居住的金雞山路25號某處的房改房賣掉，騰出錢在西湖附近買新房，并到21世紀(jì)房產(chǎn)做了出售登記，自報底價24萬元。雖納悶對方怎知自己要賣房，樂先生也沒多想，便帶上“兩證”去赴約。按約定，樂先生把“兩證”交給中介公司作抵押，許先生支付中介公司兩萬元押金。去年5月26日，樂先生上班時接到一匿名電話，說“許先生其實(shí)是國房網(wǎng)的員工，要小心”。此后兩個多月，樂先生多次找到中介公司，要求退還“兩證”，均遭到拒絕，國房網(wǎng)方面也一再否認(rèn)許先生是該公司員工。關(guān)于二手房買賣須“慎”字當(dāng)頭盡量避免糾紛的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

二手房買賣須“慎”字當(dāng)頭盡量避免糾紛
1 2005年底，考慮到孩子上初中擇校，樂先生決定將居住的金雞山路25號某處的房改房賣掉，騰出錢在西湖附近買新房，并到21世紀(jì)房產(chǎn)做了出售登記，自報底價24萬元。
2006年1月10日，樂先生接到福州國房網(wǎng)（時名為兆億房產(chǎn)代理有限公司）賈小姐的電話，稱有一客戶要買房，讓他帶上房產(chǎn)證和土地證立即到公司。雖納悶對方怎知自己要賣房，樂先生也沒多想，便帶上“兩證”去赴約。
當(dāng)晚，樂先生在中介公司見到了買主許先生。賈小姐說許先生出生在農(nóng)村，福大畢業(yè)后在一外貿(mào)公司上班。之后，趁許先生出去給家人打電話商量房價之機(jī)，賈小姐又說，站在“公正”立場，樂先生房子的地理位置和樓層都不算好，建議他將房價降到20萬以下。經(jīng)討價還價，雙方敲定成交價22.2萬元。
房價談妥后，中介方和許先生要求立即簽合同。樂先生本有些猶豫，但經(jīng)不住游說，同意當(dāng)晚就簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》。由于樂先生的房子尚處于抵押狀態(tài)，中介方和許先生要求先解押，并在《補(bǔ)充條款》中約定：甲方（樂先生）于2006年3月1日前向銀行申請辦理提前還貸。待銀行允許還貸后兩個工作日內(nèi)，甲方自行出資辦理銀行還貸手續(xù)；待抵押注銷手續(xù)辦理完畢后，五個工作日內(nèi)開始辦理乙方購買上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)。雙方同意上述房產(chǎn)的交房時間為2006年9月1日之前。
按約定，樂先生把“兩證”交給中介公司作抵押，許先生支付中介公司兩萬元押金。
2 第二天，樂先生到銀行解押，工作人員告知可直接辦理轉(zhuǎn)按揭。他馬上打電話給賈小姐，讓她催促許先生盡快辦手續(xù)。由于許先生首付款不夠、找人借錢等原因，遲遲不能辦手續(xù)。直至當(dāng)年5月，這樁房屋買賣手續(xù)的辦理沒有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
去年5月26日，樂先生上班時接到一匿名電話，說“許先生其實(shí)是國房網(wǎng)的員工，要小心”。震驚之余，他通知中介方房子不賣了，要求終止合同，并在電話中詢問許先生是否在國房網(wǎng)上班，對方說沒有。此后兩個多月，樂先生多次找到中介公司，要求退還“兩證”，均遭到拒絕，國房網(wǎng)方面也一再否認(rèn)許先生是該公司員工。
2006年8月，國房網(wǎng)以許先生的名義向晉安區(qū)法院起訴，要求樂先生賠償2萬元違約金。他們認(rèn)為，樂先生不賣房，最根本的原因在于自《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》簽訂至樂先生提出終止合同，房價上漲了約30％。
2006年底，法院認(rèn)定由于樂先生不能拿出有力證據(jù)證明“原告（許先生）與中介方惡意串通，壓低房價，隱瞞交易程序，誘導(dǎo)被告（樂先生）簽訂合同”，判定樂先生支付原告違約金2萬元。樂先生不服，提出上訴。今年3月19日，福州市中級人民法院維持原判決。
3 官司輸了，樂先生并不服。他認(rèn)為，福州國房網(wǎng)員工存在明顯的欺詐，許先生在辦理手續(xù)過程中提出的種種理由，實(shí)質(zhì)上是故意拖延，一方面使其有充裕的時間，尋找下一個買家炒房；另一方面可讓急于用錢的賣方遲遲拿不到房款，只好另想他法籌錢，待籌到錢后，便不想賣房，只好交違約金。
中介人員和許先生的行為有沒有錯？許先生是否在炒房？5月18日，記者采訪了福州國房網(wǎng)總經(jīng)理劉福泉。
劉福泉介紹說，由于房價上漲太快，某些中介公司的業(yè)務(wù)員經(jīng)不住誘惑去炒房，這種可能性確實(shí)存在。但在福州，具有一定規(guī)模、正規(guī)的二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)都不允許員工炒房。“若允許員工炒房，將引起市場混亂，公司的管理也會失控。我們公司是全省第一家通過ISO9001認(rèn)證的二手房企業(yè)，規(guī)定更為嚴(yán)格，一旦發(fā)現(xiàn)員工炒房，就要開除。而且中介若要炒房，沒有賣方的配合是做不到的，除了簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》外，還要與賣方一起去公證。”
劉福泉承認(rèn)，許先生是福州國房網(wǎng)的員工。“他之所以不亮明房產(chǎn)中介的身份，我估計是為了在談價格時爭取更多的利益。”他認(rèn)為，在這起糾紛中，公司員工買房沒有亮明身份，存在一定過錯，但并不違法，因為沒有任何法律規(guī)定，房產(chǎn)中介人員就不能買二手房。作為局外人，劉福泉認(rèn)為糾紛的核心是房價漲了。
4 5月29日，記者采訪了福州市房管局產(chǎn)權(quán)登記交易管理處。
該處負(fù)責(zé)人介紹說，由于近期福州房地產(chǎn)價格升幅明顯，行情變化快，類似糾紛特別多。國家工商行政管理總局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第十八條規(guī)定：經(jīng)紀(jì)人不得對委托人隱瞞與委托人有關(guān)的重要事項；不得利用虛假信息，誘人簽訂合同，騙取中介費(fèi)；不得采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當(dāng)事人利益。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》第二十一條規(guī)定：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫徊坏门c一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益。“國房網(wǎng)及許先生的行為是否違背了上述規(guī)定，要看法院最終的認(rèn)定，若法院認(rèn)定其欺詐，可以吊銷中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或收回中介人員的資格證書。”
買賣二手房時，應(yīng)如何盡量避免糾紛、保護(hù)自身權(quán)益？對此，該負(fù)責(zé)人提出了自己的看法：一是二手房買賣有其自身的特點(diǎn)，即變現(xiàn)較慢。即使交易成功，各項手續(xù)的辦理、交接都需要時間，賣方不可能立即拿到錢，急于用錢的人要考慮留有充裕的手續(xù)辦理時間；二是合同一經(jīng)簽訂，買賣雙方就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，所以在合同簽訂前，要慎之又慎，切勿草率。“一旦反悔，就要承擔(dān)違約責(zé)任”；三是由于近期房價波動厲害，建議在合同中增加補(bǔ)充條款，要求中介方負(fù)有善意提醒的責(zé)任，或要求最終成交價隨行就市