商品房按揭在法律上的意義及地位

導(dǎo)讀:
“按揭”一詞在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)中普遍使用,但實(shí)務(wù)中所稱的"按揭"與香港、英美法系所稱的"按揭"也有所不同,現(xiàn)行法律對(duì)商品房按揭的法律定性尚無(wú)明確的規(guī)定,中國(guó)人民銀行1998年5月9日頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》,對(duì)具有按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進(jìn)行了規(guī)定,未使用“按揭”一詞。2003年4月28日最高法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》中也沒(méi)有使用“按揭”一詞,而是籠統(tǒng)地稱為“商品房擔(dān)保貸款”。各方當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物都享有一定的權(quán)利,預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的是一種所有權(quán)的期待權(quán)。因此,有必要在法律上就此期間按揭期房登記的效力及對(duì)抗力作出規(guī)定。那么商品房按揭在法律上的意義及地位。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
“按揭”一詞在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)中普遍使用,但實(shí)務(wù)中所稱的"按揭"與香港、英美法系所稱的"按揭"也有所不同,現(xiàn)行法律對(duì)商品房按揭的法律定性尚無(wú)明確的規(guī)定,中國(guó)人民銀行1998年5月9日頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》,對(duì)具有按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進(jìn)行了規(guī)定,未使用“按揭”一詞。2003年4月28日最高法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》中也沒(méi)有使用“按揭”一詞,而是籠統(tǒng)地稱為“商品房擔(dān)保貸款”。各方當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物都享有一定的權(quán)利,預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的是一種所有權(quán)的期待權(quán)。因此,有必要在法律上就此期間按揭期房登記的效力及對(duì)抗力作出規(guī)定。關(guān)于商品房按揭在法律上的意義及地位的法律問(wèn)題,大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。
按揭一詞是英美法中mortgage在香港的譯法,有學(xué)者提出,"按"有押的意義,按與押都有"壓住不動(dòng)"的含義,即將一定的物從其他物中分離出來(lái),專門(mén)為特定的債權(quán)擔(dān)保,"揭"是mortgage一詞的后半部分(gage)的音譯,故將mortgage譯為按揭。按揭是英美法中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度,系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式,事先“讓渡”特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利是按揭的基本特征。 “按揭”一詞在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)中普遍使用,但實(shí)務(wù)中所稱的"按揭"與香港、英美法系所稱的"按揭"也有所不同,現(xiàn)行法律對(duì)商品房按揭的法律定性尚無(wú)明確的規(guī)定,中國(guó)人民銀行1998年5月9日頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》,對(duì)具有按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進(jìn)行了規(guī)定,未使用“按揭”一詞。2003年4月28日最高法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》中也沒(méi)有使用“按揭”一詞,而是籠統(tǒng)地稱為“商品房擔(dān)保貸款”。
最高法院副院長(zhǎng)黃松有就《解釋》答記者問(wèn)時(shí)談到,“商品房擔(dān)保貸款,也就是人們通常所說(shuō)的商品房按揭”。最高法院《關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第47條規(guī)定:“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”因此,我國(guó)的按揭貸款合同本質(zhì)上仍為抵押貸款合同。那么按揭期房登記的效力以及對(duì)履行期限跨越婚前婚后的按揭房屋及其增值部分應(yīng)如何分割?
商品房按揭是指房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)中由開(kāi)發(fā)商、銀行(按揭權(quán)人)、購(gòu)房人(按揭人)共同參加的一種融資購(gòu)樓方式,即房屋買賣合同中的購(gòu)房人在向開(kāi)發(fā)商支付首期購(gòu)房款后,余款由其向銀行申請(qǐng)貸款支付,購(gòu)房人同時(shí)將所購(gòu)房屋設(shè)定抵押,辦理抵押登記,開(kāi)發(fā)商則作為購(gòu)房人不能按期還款付息的保證人,向銀行承擔(dān)回購(gòu)保證義務(wù)。各方當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物都享有一定的權(quán)利,預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的是一種所有權(quán)的期待權(quán)。所謂期待權(quán)“自消極意義言,取得權(quán)利之過(guò)程尚未完成,權(quán)利尚未發(fā)生;自積極意義言,權(quán)利之取得,雖未完成,但已進(jìn)入完成之過(guò)程,當(dāng)事人已有所期待”,故期待權(quán)跨越物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)領(lǐng)域,兼具債權(quán)與物權(quán)二種因素之特殊權(quán)利,系一種“物權(quán)”,但其具有債權(quán)上之附從性;系一種“債權(quán)”,但具有物權(quán)之若干特性。[page]
所以,期待權(quán)不是完整意義上的物權(quán),而對(duì)于物權(quán)來(lái)說(shuō),物權(quán)人對(duì)于自己的物享有直接的占有、使用、收益、處分的權(quán)利,是一種絕對(duì)權(quán)。但是作為期待權(quán)來(lái)說(shuō),屬于接近于物權(quán)的權(quán)利,逐漸獲得物權(quán)特征的權(quán)利。預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的權(quán)利真正實(shí)現(xiàn),需要在商品房建成以后由開(kāi)發(fā)商交付給預(yù)購(gòu)人并辦理相關(guān)的房屋權(quán)屬登記手續(xù),此時(shí)預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)才從債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán),期待權(quán)也就變成了既得權(quán)。在此過(guò)程中,因雙方當(dāng)事人就《商品房預(yù)售合同》的成立與物權(quán)變動(dòng)的履行間尚有一定的時(shí)間差異,購(gòu)房人除將首期購(gòu)房款交付給房產(chǎn)商外,并從銀行貸款已將其余款項(xiàng)支付給了開(kāi)發(fā)商,購(gòu)房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)是開(kāi)發(fā)商一房數(shù)賣的風(fēng)險(xiǎn)。因此,有必要在法律上就此期間按揭期房登記的效力及對(duì)抗力作出規(guī)定。
在美國(guó),《統(tǒng)一商法典》雖然宣稱:在債務(wù)人未對(duì)擔(dān)保物享有所有權(quán)時(shí),擔(dān)保權(quán)不能發(fā)生附著,但這只能被視為一般性規(guī)定,而對(duì)于將來(lái)財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán),美國(guó)判例確立了如下規(guī)則:即使在債務(wù)人尚未取得將來(lái)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)時(shí),債權(quán)人也可以通過(guò)登記對(duì)將來(lái)財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)賦予對(duì)抗力,而無(wú)須在債務(wù)人取得所有權(quán)后再登記對(duì)抗;在德國(guó),《德國(guó)民法典》有“預(yù)告登記”制度,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地法第79條也使用了預(yù)告登記的概念。所謂預(yù)告登記是指為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記,使其具有對(duì)抗第三人的效力,使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效,以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種特殊的公示方法,而登記的并不是“物權(quán)”,僅僅是買賣合同上的“債權(quán)”。因?yàn)檗k理了“預(yù)告登記”,使該債權(quán)具有了對(duì)抗其他買房人的債權(quán)的“物權(quán)效力”。
從大陸法系國(guó)家法律規(guī)定來(lái)看,將物權(quán)法的規(guī)則適用于債權(quán)法,賦予被登記的債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)的效力,主要是保護(hù)尚未成為物權(quán)的一切不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的保全措施。同時(shí)具有保全債之請(qǐng)求權(quán)、排斥后序登記權(quán)利以及在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人使合同目的得以實(shí)現(xiàn)的作用。
我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)登記的法律屬性尚不明確。1995年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。” 建設(shè)部1995年1月1日施行的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條第1款規(guī)定:“商品房預(yù)售,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30月內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。”這是我國(guó)房地產(chǎn)法律及行政規(guī)章對(duì)商品房預(yù)售登記的規(guī)定。實(shí)踐中各地主要有兩種形式的登記:一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽定《商品房預(yù)售合同》,合同經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)加蓋合同監(jiān)管印章,辦理預(yù)售登記備案,二是合同加蓋期房按揭印章,明確為預(yù)告登記。[page]
學(xué)界對(duì)上述規(guī)定主要有兩種不同的觀點(diǎn):1、登記備案說(shuō),認(rèn)為預(yù)售合同登記是一種行政管理手段,性質(zhì)上屬于備案登記。其理由為,從立法條文來(lái)看,根本沒(méi)有表示預(yù)售合同登記備案有限制預(yù)售人再處分其預(yù)售房屋的規(guī)定,登記與否,本身并不影響預(yù)售合同的效力,亦不具有對(duì)抗第三人的效力;2、預(yù)告登記說(shuō),認(rèn)為預(yù)售合同登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)。依據(jù)預(yù)售合同,購(gòu)房人對(duì)享有的債之請(qǐng)求權(quán)可以進(jìn)行登記,并通過(guò)登記使請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力即排他的效力。其理由為:僅依靠政府通過(guò)“登記備案”對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行調(diào)控,無(wú)法有效保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益,經(jīng)過(guò)登記的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)管理部門(mén)不允許預(yù)售人再出賣給第三人,一房多賣的惡意行為并不多見(jiàn),預(yù)售合同登記達(dá)到了預(yù)告登記的目的。無(wú)論是登記備案說(shuō)還是預(yù)告登記說(shuō),上述法律法規(guī)對(duì)登記的規(guī)定絕非就是房屋權(quán)屬登記卻是明確的,預(yù)告登記與房屋權(quán)屬登記有明顯的差異。
從我國(guó)以《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式來(lái)分析,當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動(dòng)的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合登記,方能發(fā)生房屋權(quán)屬登記即不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的法律效果。倘若發(fā)生一物數(shù)賣的情形,先辦理完登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán),其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。預(yù)告登記系為解決一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬問(wèn)題,它與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)別在:一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記,而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后,并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng),而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán),對(duì)后來(lái)發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為,具有排它效力,以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。




