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預售商品房的轉讓和設定抵押
周春花律師2021.12.30904人閱讀
導讀：
預售商品房是預先售出的建設中的商品房，尚未辦理產權證書。因此，法律并沒有禁止預售商品房再轉讓，從其立法的本意來看，預售商品房再轉讓是允許的，并且已經規定由國務院制定法規予以規范。如《福建省廈門市商品房預售管理規定》中規定，商品房預售合同登記備案后，商品房竣工驗收前，買受人需轉讓預售的商品房的，應與受讓人訂立預售商品房轉讓合同。另外，開發商對已經預售的商品房不得進行抵押，但可以有條件地將已經預售的商品房項目轉讓。《福建省廈門市商品房預售管理規定》也禁止出賣人用已預售的商品房設定他項權。那么預售商品房的轉讓和設定抵押。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
預售商品房是預先售出的建設中的商品房，尚未辦理產權證書。因此，法律并沒有禁止預售商品房再轉讓，從其立法的本意來看，預售商品房再轉讓是允許的，并且已經規定由國務院制定法規予以規范。如《福建省廈門市商品房預售管理規定》中規定，商品房預售合同登記備案后，商品房竣工驗收前，買受人需轉讓預售的商品房的，應與受讓人訂立預售商品房轉讓合同。另外，開發商對已經預售的商品房不得進行抵押，但可以有條件地將已經預售的商品房項目轉讓。《福建省廈門市商品房預售管理規定》也禁止出賣人用已預售的商品房設定他項權。關于預售商品房的轉讓和設定抵押的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
預售商品房可以轉讓和設定抵押。商品房預售是指將建設中的商品房預先出售，由買受人按合同約定支付定金或預售款，出賣人按合同約定交付商品房的行為。預售商品房是預先售出的建設中的商品房，尚未辦理產權證書。
一、對于預售商品房轉讓問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓：但第四十五條又規定，商品房預售人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。因此，法律并沒有禁止預售商品房再轉讓，從其立法的本意來看，預售商品房再轉讓是允許的，并且已經規定由國務院制定法規予以規范。從實際操作來看，預售商品房再轉讓已被認同，有的地方也制定了相應的規定。如《福建省廈門市商品房預售管理規定》中規定，商品房預售合同登記備案后，商品房竣工驗收前，買受人需轉讓預售的商品房的，應與受讓人訂立預售商品房轉讓合同。一般情況下，商品房預售以登記備案為準，否則不能對抗第三人，依法進行再轉讓也是以已經進行了預售登記為前提的，并且進行再轉讓時也應進行登記。
二、抵押問題。對于預售商品房設定抵押在實踐中已普遍存在，如商品房按揭合同。從部門規章的規定上看，建設部《城市房地產抵押管理辦法》第二十條規定，預售商品房貸款抵押的，商品房必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證；第二十七條規定，以預售商品房貸款抵押的，須提交生效的預售房屋合同。因此，購房方對預售的商品房是可以設定抵押的。另外，開發商對已經預售的商品房不得進行抵押，但可以有條件地將已經預售的商品房項目轉讓。如（廣東省商品房預售管理條例）規定，已經預售的商品房項目及其土地使用權不得設定他項權，預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設時，應當經擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預售人同意。《福建省廈門市商品房預售管理規定》也禁止出賣人用已預售的商品房設定他項權。
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