由于預售商品房抵押時，抵押物尚未形成，作為抵押人的購房人尚未取得抵押物的所有權。作為抵押權的銀行應負責對預售商品房合同的雙方當事人即預售人的購房人的主體資格以及抵押物是合法進行審查。購房人雖與預售人簽訂了《預售商品房合同》，但未按合同約定支付購房款的，不得設定抵押。關于預售合同轉讓法律性質及條件的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

[導讀]合同轉讓，是指合同權利、義務的轉讓，亦即當事人一方將合同的權利或義務全部或部分轉讓給第三人的現象,也就是說由新的債權人代替原債權人，由新的債務人代替原債務人，不過債的內容保持同一性的一種法律現象

合同的轉讓，與合同的第三人履行或接受履行不同，第三人并不是合同的當事人，他只是代債務人履行義務或代債權人接受義務的履行商品房預售(yushou)合同轉讓法律性質及條件

三、預售(yushou)商品房抵押權的設定預售商品房抵押的設立突破了傳統的抵押權設立方式，預售商品房的抵押權不是象一般抵押權那樣通過限制所有權的方式設立，而是以轉讓業權的方式設立。下面，本文將從預售商品房抵押的主體，及預售商品房抵押合同二方面來談一下預售商品房抵押權的設定。

(一)預售商品房抵押的當事人預售商品房抵押的當事人主要有置業者(購房人)、銀行和房地產開發商(售房人)。其中銀行是抵押權人，購房人是抵押人。在預售商品房抵押中，抵押人只能是購房人，不能是預售房屋的開發商。(注：趙在春、夏先鵬二先生在《預售商品房抵押的法律效力》一文中認為預售商品房抵押的抵押人是預售房屋的開發商。)房地產開發商"為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為"，是"在建工程抵押"(注：1997年5月9日建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》第3條。)，這其中的房地產開發商是抵押人。也就是說，"在建房屋"尚未出售的情況下，房地產開發商可以作為抵押人設定抵押權。對已經預售的在建房屋，預售人不能再設定抵押。在同一幢商品樓中，部分商品房已經預售，部分商品房沒有預售，則房地產開發商只能對沒有預售的部分商品房設定抵押權。如果允許房地產開發商將已經預售的商品房再用于抵押，勢必引起購房人購買權與抵押權相沖突的狀態。作為抵押權人的銀行必須是經中國人民銀行批準設立的商業銀行和住房儲蓄銀行，并且必須認真審查申請辦理抵押貸款的購房人的主體資格。如抵押人為自然人，應具有完全民事行為能力，并提供合法身份證件(指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件)、有關購房人家庭穩定的經濟收入的證明以及購房人與房地產開發商簽訂的商品房預售合同及預付購房款收據等相關資料。若抵押人為企業，則應具備法人資格，并提交營業執照、批準證書、公司章程、財務報表、驗資報告、審計報告復印件、公司決策機構同意申請抵押貸款的決議等相關資料。由于預售商品房抵押時，抵押物尚未形成，作為抵押人的購房人尚未取得抵押物的所有權。要使這種尚未形成的抵押物轉化為固定的成屋，主要取決于預售人的精心組織和經營管理等積極行為，通過具體的重產過程建成房屋。只有當房屋竣工、預售人為購房人辦理了產權證、土地使用證后，購房人才實現了對所購房屋的所有權，在此之前，購房人所享有的只是一種"所有權的期待權"，抵押權人的抵押權也只有等房屋建成后才能得以實現，因此預售人在預售商品房抵押合同特殊當事人的房地產開發商必須具備以下條件：首先，具有法人資格，領取營業執照;其次，具備開發資格，即要有開發房屋相應的資本證書、土地有償使用合同，國有土地使用權證、建設許可證、施工許可證;再次，具備商品房銷售資格，即要有物業銷售權的批準書、預售商品房的批準書。(二)預售商品房抵押合同預售商品房抵押合同是從合同，以預售商品房合同的合法，有效為前提。作為抵押權的銀行應負責對預售商品房合同的雙方當事人即預售人的購房人的主體資格以及抵押物是合法進行審查。購房人雖與預售人簽訂了《預售商品房合同》，但未按合同約定支付購房款的，不得設定抵押。預售商品房抵押合同必須采取書面形式訂立，主要包括以下條款：1、訂立合同當事人的姓名或名稱;2、貸款金額、期限、利率與利息;3、還款資金及還款計劃;4、抵押物保險及保險費用負擔;5、擔保人責任;6、抵押期限;7、違約責任;8、爭議解決方式;9、當事人約定的其他事項。預售商品房抵押合同，自登記之日起生效。除法律或合同另有約定外，預售商品房抵押合同的變更和解除須經預售人、購房人和銀行三方同意，即抵押合同對三方均有約束力，需預售人、購房人和銀行三方簽名或蓋章。預售商品房抵押合同的訂立必須遵守我國法律、行政法律，不得損害國家利益和社會公共利益，采取欺詐、脅迫手段或者乘人之危使對方在違背真實意思的情況下所簽訂的抵押合同無效。

四、預售商品房抵押的法律效力(一)對抵押權標的物的效力范圍根據民法原理及《擔保法》和《城市房地產管理法》的有關規定，預售商品房抵押權的標的物范圍應包括預售商品房及其附屬物、從物連同房屋占用范圍內的土地使用權。預售商品房的門窗、電梯、樓梯等作為該房屋的附屬物屬于抵押標的物的范圍之內，預售商品房的從物，如雜物間，隨同主物一起列入抵押范圍。但在預售商品房范圍內新增加的房屋及預售商品房的天然孳息不屬于抵押物范圍之列。因土地使用權與地上房屋、建筑物的關聯性，該房屋占用范圍內的土地使用權一并抵押，但如果作抵押的預售商品房處于劃撥土地，則該房屋占用范圍內的土地使用權不在抵押范圍之列，并且無論該商品房是否處于劃撥土地，作抵押的預售商品房的地下采礦權不屬于抵押范圍。(二)預售商品房抵押對當事人的效力預售商品房抵押對當事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表現為當事人的權利和義務關系。預售商品房抵押法律關系的內容比較復雜，它包括銀行與購房人之間、購房人與預售人之間、預售人與銀行之間三方面的權利義務關系。作為抵押權人的銀行有按合同約定按時提供貸款的義務，在抵押人不履行義務時，享有對作為抵押的預售商品房依法拍賣、變賣，就所得價款優先受償的權利，作為抵押人的購房人負有按合同約定的還款方式及計劃還本付息的義務，預售人負有按約定交付預售商品房及瑕疵擔保責任。由于預售商品房是一種特殊的期貨，在房屋交付使用前，所有權屬房地產開發商所有，購房人只享有"所有權之期待權"，所以在工程峻工驗收前樓宇遭毀損的，由預售人承擔風險責任。這似乎加重了預售人的責任，但卻是合理的。因為房地產開發的整個過程基本由開發商所控制，抵押人和抵押權人并未參與工程與任何一個過程，所以在抵押期間抵押物的毀損由預售人承擔責任可以促使其盡職盡責，使抵押合同的實現獲得一定的保障。預售商品房在抵押期間竣工的，預售人應按規定為預購人辦理房產登記和過戶手續，將《房屋所有權證》和《土地使用權證》交給預購人收執。抵押人領取房地產權屬證書后，須重新與抵押權人辦理房屋抵押登記手續。在抵押期間，預售人不得將已作抵押的預售商品房再出售轉讓或設定抵押，不得擅自提高房價以及實施其他損害預購人合法權益的行為。對于遲延交貨及標的物質量瑕疵等應在規定的期限內向預購人說明。(三)預售商品房抵押的排他性與絕對性預售商品房設定抵押權后，只要主債務未得到清償，無論抵押物位于何處，流于何人之手，抵押權人均可以對抗第三人包括物的新所有人，這就是預售商品抵押的排他性與絕對性。其理論依據是物權優于債權，法定權利優于意定權利，所以房屋抵押權優于房屋交付請求權。五、預售商品房抵押權的實現預售商品房抵押權的實現，指抵押權人(即貸款銀行)在其債權已屆清償期而未受清償時，有權依法以折價或拍賣、變賣及其他方式處分抵押的預售商品房，從而得到優先受償的法律行為。處分抵押的預售商品房所得的金額依下列順序分配："(一)支付處理抵押房地產的費用;(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款;(三)償付抵押權人債權本息及支付違約金;(四)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;(五)剩余金額交還抵押人。"(注：《城市房地產抵押管理辦法》第47條，建設部97年5月9日發布。)同一預售商品房設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。處分抵押物所得金額不足以支付債務和違約金額、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。由于預售商品房自身的特殊性，其抵押權的實現方式有和傳統抵押權實現方式不同的地方，構成了對傳統抵押權實現方式的發展與突破。第一，物上代位權的行使。當債務人享有對第三人的權利而不行使，致使其財產發生毀損、滅失時，危害債權的實現，債權人可以代位行使屬于債務人的權利，以增加債務人的財產，從而保障債權的實現。如預售商品房抵押當事人約定對抵押物保險的，抵押人應當在辦理好投保手續后將保單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押物發生毀損，滅失的，抵押權人為保險賠償的第一受益人。第二，通過訂立合同，取得抵押人的"所有權之期待權"。在拍賣、變賣抵押的預售商品房時，無人買受，抵押權人可與抵押人訂立合同，協議將抵押的預售商品房折價以清償債權。具體辦法是通過房地產評估機構定價后，抵押人與抵押權人辦理過戶手續，由貸款銀行直接取得預購人對在建商品房的所有權益。當抵押的樓花峻工時，房地產開發商直接將《房屋所有權證》及《土地使用權證》交付抵押權人(即貸款銀行)收執，那時貸款銀行將直接取得該房屋的所有權。這一做法并不違反擔保法中有關抵押權流質契約的禁止性規定。所謂流質契約，是指在抵押權設立時，于抵押合同中約定于債權已屆清償期而未受清償時，則抵押物的所有權移轉于抵押權人所有，又稱流押契約、流抵契約或抵押物代償條款。流質契約在立法中明文予以禁止或于立法中明文規定為無效，就稱為流質契約的禁止。(注：孔祥俊主編《擔保法例解與適用》，人民法院出版社，1996年9月，第341頁。)我國《擔保法》第40條即是關于流質契約的禁止性規定。此一立法規定旨在保護債務人的利益，因為債務人負擔債務，在許多情況下都是因為一時的經濟窘迫，以經濟價值較高的抵押物擔保債權額較小的債權，若允許抵押權人在其債權未受清償時，直接取得抵押物的所有權，從而獲取超出債權額的非分利益，則使債務人蒙受不必要的損失。在預售商品房抵押權實現方式中，雖然抵押權人與抵押人協議后取得了抵押物的所有權，但這中間有過戶手續，并且是在抵押的預售商品房無法拍賣、變賣的前提下，將其折價，用來清償債權。折價時由抵押權人與抵押人協商一致，雙方意思表示真實，并請有關部門和專門人員進行評估定價，公平合理，不會損害抵押人的利益，而且在樓花尚未竣工時，抵押人(購房人)擁有的也僅是"所有權之期待權"，并不享有真正的所有權。[page]

六、預售商品房抵押權的消滅預售商品房抵押權的消滅，是指抵押權已經完全實現或抵押合同的義務已全部履行，抵押人與抵押權人所建立的抵押關系宣告解除或結束。通常有以下幾種情形：(一)預售商品房抵押合同到期，抵押人如期清償債務，抵押權人與抵押人到預售商品房所在地的房管部門和土地管理部門辦理抵押登記注銷手續，當事人之間因抵押合同所產生的權利義務關系依法終止，抵押權消滅。(二)抵押權因實現而消滅。1、抵押人到期不履行義務，抵押權人(貸款銀行)依法將抵押的預售商品房拍賣、變賣，就所得價款優先受償，權利得以實現，導致抵押權消滅。2、抵押人到期不履行義務，抵押權人依法折賣、變賣抵押物，但無人買受時，經過評估作價，辦理過戶手續，抵押權人的債權得到清償，導致抵押權消滅。(三)抵押權因預售商品房抵押合同無效而消滅。導致預售商品房抵押合同無效的原因有：1、不具備《城市房地產管理法》及相關法律法規中規定的條件，而從事商品房預售業務的。2、預售人與預購人惡意患通，騙取銀行訂立抵押貸款合同的。3、未辦理抵押登記。4、其他法律、法規應認定為無效合同的。凡是具有以上情形之一的，預售商品房抵押合同無效，抵押當事人之間的權利義務關系宣告終結，抵押權隨之消滅。對預售商品房抵押合同無效的處理可參照《民法通則》和《經濟合同法》關于無效合同的處理規定。如果抵押人有過錯，應承擔責任，賠償給抵押權人造成的損失。如果雙方都有過錯，則各自在自己的責任范圍內賠償給對方造成的損失。

合同轉讓，雖然在合同內容上沒有發生變化，但出現了新的債權人或債務人，故合同轉讓的效力在于成立了新的法律關系，即成立了新的合同，原合同應歸于消滅，由新的債務人履行合同，或者由新的債權人享受權利試用期勞動合同的簽定是在畢業生與用人單位簽勞動合同的時間應在試用前，而不是試用合格后。試用期合同違約也可以根據勞動法規和勞動仲裁法規定與用人單位解決，尤其是剛畢業的大學生，最好是對勞動合同和勞動合同法有一些了解，省得日后出現勞動合同糾紛，還要進行勞動爭議和勞動仲裁等等。