由于預(yù)售商品房抵押時，抵押物尚未形成，作為抵押人的購房人尚未取得抵押物的所有權(quán)。作為抵押權(quán)的銀行應(yīng)負(fù)責(zé)對預(yù)售商品房合同的雙方當(dāng)事人即預(yù)售人的購房人的主體資格以及抵押物是合法進(jìn)行審查。購房人雖與預(yù)售人簽訂了《預(yù)售商品房合同》，但未按合同約定支付購房款的，不得設(shè)定抵押。關(guān)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

[導(dǎo)讀]合同轉(zhuǎn)讓，是指合同權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，亦即當(dāng)事人一方將合同的權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的現(xiàn)象,也就是說由新的債權(quán)人代替原債權(quán)人，由新的債務(wù)人代替原債務(wù)人，不過債的內(nèi)容保持同一性的一種法律現(xiàn)象

合同的轉(zhuǎn)讓，與合同的第三人履行或接受履行不同，第三人并不是合同的當(dāng)事人，他只是代債務(wù)人履行義務(wù)或代債權(quán)人接受義務(wù)的履行商品房預(yù)售(yushou)合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件

三、預(yù)售(yushou)商品房抵押權(quán)的設(shè)定預(yù)售商品房抵押的設(shè)立突破了傳統(tǒng)的抵押權(quán)設(shè)立方式，預(yù)售商品房的抵押權(quán)不是象一般抵押權(quán)那樣通過限制所有權(quán)的方式設(shè)立，而是以轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)的方式設(shè)立。下面，本文將從預(yù)售商品房抵押的主體，及預(yù)售商品房抵押合同二方面來談一下預(yù)售商品房抵押權(quán)的設(shè)定。

(一)預(yù)售商品房抵押的當(dāng)事人預(yù)售商品房抵押的當(dāng)事人主要有置業(yè)者(購房人)、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商(售房人)。其中銀行是抵押權(quán)人，購房人是抵押人。在預(yù)售商品房抵押中，抵押人只能是購房人，不能是預(yù)售房屋的開發(fā)商。(注：趙在春、夏先鵬二先生在《預(yù)售商品房抵押的法律效力》一文中認(rèn)為預(yù)售商品房抵押的抵押人是預(yù)售房屋的開發(fā)商。)房地產(chǎn)開發(fā)商"為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為"，是"在建工程抵押"(注：1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條。)，這其中的房地產(chǎn)開發(fā)商是抵押人。也就是說，"在建房屋"尚未出售的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可以作為抵押人設(shè)定抵押權(quán)。對已經(jīng)預(yù)售的在建房屋，預(yù)售人不能再設(shè)定抵押。在同一幢商品樓中，部分商品房已經(jīng)預(yù)售，部分商品房沒有預(yù)售，則房地產(chǎn)開發(fā)商只能對沒有預(yù)售的部分商品房設(shè)定抵押權(quán)。如果允許房地產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房再用于抵押，勢必引起購房人購買權(quán)與抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)。作為抵押權(quán)人的銀行必須是經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行，并且必須認(rèn)真審查申請辦理抵押貸款的購房人的主體資格。如抵押人為自然人，應(yīng)具有完全民事行為能力，并提供合法身份證件(指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件)、有關(guān)購房人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明以及購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同及預(yù)付購房款收據(jù)等相關(guān)資料。若抵押人為企業(yè)，則應(yīng)具備法人資格，并提交營業(yè)執(zhí)照、批準(zhǔn)證書、公司章程、財務(wù)報表、驗資報告、審計報告復(fù)印件、公司決策機(jī)構(gòu)同意申請抵押貸款的決議等相關(guān)資料。由于預(yù)售商品房抵押時，抵押物尚未形成，作為抵押人的購房人尚未取得抵押物的所有權(quán)。要使這種尚未形成的抵押物轉(zhuǎn)化為固定的成屋，主要取決于預(yù)售人的精心組織和經(jīng)營管理等積極行為，通過具體的重產(chǎn)過程建成房屋。只有當(dāng)房屋竣工、預(yù)售人為購房人辦理了產(chǎn)權(quán)證、土地使用證后，購房人才實現(xiàn)了對所購房屋的所有權(quán)，在此之前，購房人所享有的只是一種"所有權(quán)的期待權(quán)"，抵押權(quán)人的抵押權(quán)也只有等房屋建成后才能得以實現(xiàn)，因此預(yù)售人在預(yù)售商品房抵押合同特殊當(dāng)事人的房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備以下條件：首先，具有法人資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照;其次，具備開發(fā)資格，即要有開發(fā)房屋相應(yīng)的資本證書、土地有償使用合同，國有土地使用權(quán)證、建設(shè)許可證、施工許可證;再次，具備商品房銷售資格，即要有物業(yè)銷售權(quán)的批準(zhǔn)書、預(yù)售商品房的批準(zhǔn)書。(二)預(yù)售商品房抵押合同預(yù)售商品房抵押合同是從合同，以預(yù)售商品房合同的合法，有效為前提。作為抵押權(quán)的銀行應(yīng)負(fù)責(zé)對預(yù)售商品房合同的雙方當(dāng)事人即預(yù)售人的購房人的主體資格以及抵押物是合法進(jìn)行審查。購房人雖與預(yù)售人簽訂了《預(yù)售商品房合同》，但未按合同約定支付購房款的，不得設(shè)定抵押。預(yù)售商品房抵押合同必須采取書面形式訂立，主要包括以下條款：1、訂立合同當(dāng)事人的姓名或名稱;2、貸款金額、期限、利率與利息;3、還款資金及還款計劃;4、抵押物保險及保險費(fèi)用負(fù)擔(dān);5、擔(dān)保人責(zé)任;6、抵押期限;7、違約責(zé)任;8、爭議解決方式;9、當(dāng)事人約定的其他事項。預(yù)售商品房抵押合同，自登記之日起生效。除法律或合同另有約定外，預(yù)售商品房抵押合同的變更和解除須經(jīng)預(yù)售人、購房人和銀行三方同意，即抵押合同對三方均有約束力，需預(yù)售人、購房人和銀行三方簽名或蓋章。預(yù)售商品房抵押合同的訂立必須遵守我國法律、行政法律，不得損害國家利益和社會公共利益，采取欺詐、脅迫手段或者乘人之危使對方在違背真實意思的情況下所簽訂的抵押合同無效。

四、預(yù)售商品房抵押的法律效力(一)對抵押權(quán)標(biāo)的物的效力范圍根據(jù)民法原理及《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，預(yù)售商品房抵押權(quán)的標(biāo)的物范圍應(yīng)包括預(yù)售商品房及其附屬物、從物連同房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。預(yù)售商品房的門窗、電梯、樓梯等作為該房屋的附屬物屬于抵押標(biāo)的物的范圍之內(nèi)，預(yù)售商品房的從物，如雜物間，隨同主物一起列入抵押范圍。但在預(yù)售商品房范圍內(nèi)新增加的房屋及預(yù)售商品房的天然孳息不屬于抵押物范圍之列。因土地使用權(quán)與地上房屋、建筑物的關(guān)聯(lián)性，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押，但如果作抵押的預(yù)售商品房處于劃撥土地，則該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不在抵押范圍之列，并且無論該商品房是否處于劃撥土地，作抵押的預(yù)售商品房的地下采礦權(quán)不屬于抵押范圍。(二)預(yù)售商品房抵押對當(dāng)事人的效力預(yù)售商品房抵押對當(dāng)事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表現(xiàn)為當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。預(yù)售商品房抵押法律關(guān)系的內(nèi)容比較復(fù)雜，它包括銀行與購房人之間、購房人與預(yù)售人之間、預(yù)售人與銀行之間三方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。作為抵押權(quán)人的銀行有按合同約定按時提供貸款的義務(wù)，在抵押人不履行義務(wù)時，享有對作為抵押的預(yù)售商品房依法拍賣、變賣，就所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，作為抵押人的購房人負(fù)有按合同約定的還款方式及計劃還本付息的義務(wù)，預(yù)售人負(fù)有按約定交付預(yù)售商品房及瑕疵擔(dān)保責(zé)任。由于預(yù)售商品房是一種特殊的期貨，在房屋交付使用前，所有權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有，購房人只享有"所有權(quán)之期待權(quán)"，所以在工程峻工驗收前樓宇遭毀損的，由預(yù)售人承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任。這似乎加重了預(yù)售人的責(zé)任，但卻是合理的。因為房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程基本由開發(fā)商所控制，抵押人和抵押權(quán)人并未參與工程與任何一個過程，所以在抵押期間抵押物的毀損由預(yù)售人承擔(dān)責(zé)任可以促使其盡職盡責(zé)，使抵押合同的實現(xiàn)獲得一定的保障。預(yù)售商品房在抵押期間竣工的，預(yù)售人應(yīng)按規(guī)定為預(yù)購人辦理房產(chǎn)登記和過戶手續(xù)，將《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》交給預(yù)購人收執(zhí)。抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，須重新與抵押權(quán)人辦理房屋抵押登記手續(xù)。在抵押期間，預(yù)售人不得將已作抵押的預(yù)售商品房再出售轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押，不得擅自提高房價以及實施其他損害預(yù)購人合法權(quán)益的行為。對于遲延交貨及標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵等應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向預(yù)購人說明。(三)預(yù)售商品房抵押的排他性與絕對性預(yù)售商品房設(shè)定抵押權(quán)后，只要主債務(wù)未得到清償，無論抵押物位于何處，流于何人之手，抵押權(quán)人均可以對抗第三人包括物的新所有人，這就是預(yù)售商品抵押的排他性與絕對性。其理論依據(jù)是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，法定權(quán)利優(yōu)于意定權(quán)利，所以房屋抵押權(quán)優(yōu)于房屋交付請求權(quán)。五、預(yù)售商品房抵押權(quán)的實現(xiàn)預(yù)售商品房抵押權(quán)的實現(xiàn)，指抵押權(quán)人(即貸款銀行)在其債權(quán)已屆清償期而未受清償時，有權(quán)依法以折價或拍賣、變賣及其他方式處分抵押的預(yù)售商品房，從而得到優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤Ｌ幏值盅旱念A(yù)售商品房所得的金額依下列順序分配："(一)支付處理抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用;(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;(三)償付抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金;(四)賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;(五)剩余金額交還抵押人。"(注：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第47條，建設(shè)部97年5月9日發(fā)布。)同一預(yù)售商品房設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。處分抵押物所得金額不足以支付債務(wù)和違約金額、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。由于預(yù)售商品房自身的特殊性，其抵押權(quán)的實現(xiàn)方式有和傳統(tǒng)抵押權(quán)實現(xiàn)方式不同的地方，構(gòu)成了對傳統(tǒng)抵押權(quán)實現(xiàn)方式的發(fā)展與突破。第一，物上代位權(quán)的行使。當(dāng)債務(wù)人享有對第三人的權(quán)利而不行使，致使其財產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失時，危害債權(quán)的實現(xiàn)，債權(quán)人可以代位行使屬于債務(wù)人的權(quán)利，以增加債務(wù)人的財產(chǎn)，從而保障債權(quán)的實現(xiàn)。如預(yù)售商品房抵押當(dāng)事人約定對抵押物保險的，抵押人應(yīng)當(dāng)在辦理好投保手續(xù)后將保單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押物發(fā)生毀損，滅失的，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕５诙ㄟ^訂立合同，取得抵押人的"所有權(quán)之期待權(quán)"。在拍賣、變賣抵押的預(yù)售商品房時，無人買受，抵押權(quán)人可與抵押人訂立合同，協(xié)議將抵押的預(yù)售商品房折價以清償債權(quán)。具體辦法是通過房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)定價后，抵押人與抵押權(quán)人辦理過戶手續(xù)，由貸款銀行直接取得預(yù)購人對在建商品房的所有權(quán)益。當(dāng)?shù)盅旱臉腔ňr，房地產(chǎn)開發(fā)商直接將《房屋所有權(quán)證》及《土地使用權(quán)證》交付抵押權(quán)人(即貸款銀行)收執(zhí)，那時貸款銀行將直接取得該房屋的所有權(quán)。這一做法并不違反擔(dān)保法中有關(guān)抵押權(quán)流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定。所謂流質(zhì)契約，是指在抵押權(quán)設(shè)立時，于抵押合同中約定于債權(quán)已屆清償期而未受清償時，則抵押物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于抵押權(quán)人所有，又稱流押契約、流抵契約或抵押物代償條款。流質(zhì)契約在立法中明文予以禁止或于立法中明文規(guī)定為無效，就稱為流質(zhì)契約的禁止。(注：孔祥俊主編《擔(dān)保法例解與適用》，人民法院出版社，1996年9月，第341頁。)我國《擔(dān)保法》第40條即是關(guān)于流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定。此一立法規(guī)定旨在保護(hù)債務(wù)人的利益，因為債務(wù)人負(fù)擔(dān)債務(wù)，在許多情況下都是因為一時的經(jīng)濟(jì)窘迫，以經(jīng)濟(jì)價值較高的抵押物擔(dān)保債權(quán)額較小的債權(quán)，若允許抵押權(quán)人在其債權(quán)未受清償時，直接取得抵押物的所有權(quán)，從而獲取超出債權(quán)額的非分利益，則使債務(wù)人蒙受不必要的損失。在預(yù)售商品房抵押權(quán)實現(xiàn)方式中，雖然抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議后取得了抵押物的所有權(quán)，但這中間有過戶手續(xù)，并且是在抵押的預(yù)售商品房無法拍賣、變賣的前提下，將其折價，用來清償債權(quán)。折價時由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致，雙方意思表示真實，并請有關(guān)部門和專門人員進(jìn)行評估定價，公平合理，不會損害抵押人的利益，而且在樓花尚未竣工時，抵押人(購房人)擁有的也僅是"所有權(quán)之期待權(quán)"，并不享有真正的所有權(quán)。[page]

六、預(yù)售商品房抵押權(quán)的消滅預(yù)售商品房抵押權(quán)的消滅，是指抵押權(quán)已經(jīng)完全實現(xiàn)或抵押合同的義務(wù)已全部履行，抵押人與抵押權(quán)人所建立的抵押關(guān)系宣告解除或結(jié)束。通常有以下幾種情形：(一)預(yù)售商品房抵押合同到期，抵押人如期清償債務(wù)，抵押權(quán)人與抵押人到預(yù)售商品房所在地的房管部門和土地管理部門辦理抵押登記注銷手續(xù)，當(dāng)事人之間因抵押合同所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系依法終止，抵押權(quán)消滅。(二)抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅。1、抵押人到期不履行義務(wù)，抵押權(quán)人(貸款銀行)依法將抵押的預(yù)售商品房拍賣、變賣，就所得價款優(yōu)先受償，權(quán)利得以實現(xiàn)，導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。2、抵押人到期不履行義務(wù)，抵押權(quán)人依法折賣、變賣抵押物，但無人買受時，經(jīng)過評估作價，辦理過戶手續(xù)，抵押權(quán)人的債權(quán)得到清償，導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。(三)抵押權(quán)因預(yù)售商品房抵押合同無效而消滅。導(dǎo)致預(yù)售商品房抵押合同無效的原因有：1、不具備《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定的條件，而從事商品房預(yù)售業(yè)務(wù)的。2、預(yù)售人與預(yù)購人惡意患通，騙取銀行訂立抵押貸款合同的。3、未辦理抵押登記。4、其他法律、法規(guī)應(yīng)認(rèn)定為無效合同的。凡是具有以上情形之一的，預(yù)售商品房抵押合同無效，抵押當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系宣告終結(jié)，抵押權(quán)隨之消滅。對預(yù)售商品房抵押合同無效的處理可參照《民法通則》和《經(jīng)濟(jì)合同法》關(guān)于無效合同的處理規(guī)定。如果抵押人有過錯，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，賠償給抵押權(quán)人造成的損失。如果雙方都有過錯，則各自在自己的責(zé)任范圍內(nèi)賠償給對方造成的損失。

合同轉(zhuǎn)讓，雖然在合同內(nèi)容上沒有發(fā)生變化，但出現(xiàn)了新的債權(quán)人或債務(wù)人，故合同轉(zhuǎn)讓的效力在于成立了新的法律關(guān)系，即成立了新的合同，原合同應(yīng)歸于消滅，由新的債務(wù)人履行合同，或者由新的債權(quán)人享受權(quán)利試用期勞動合同的簽定是在畢業(yè)生與用人單位簽勞動合同的時間應(yīng)在試用前，而不是試用合格后。試用期合同違約也可以根據(jù)勞動法規(guī)和勞動仲裁法規(guī)定與用人單位解決，尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生，最好是對勞動合同和勞動合同法有一些了解，省得日后出現(xiàn)勞動合同糾紛，還要進(jìn)行勞動爭議和勞動仲裁等等。