商品房預(yù)售合同的特殊要件導(dǎo)讀：合同的一般要件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對(duì)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。如果預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證書而與他人訂立商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無效合同。預(yù)售方必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。對(duì)此，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。關(guān)于商品房預(yù)售合同的特殊要件的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

商品房預(yù)售合同的特殊要件

導(dǎo)讀：合同的一般要件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。商品房預(yù)售合同是合同的一種，其有效要件與一般的合同一樣，但是商品房預(yù)售合同作為一種具體的合同種類，其有不同與一般合同的地方。這匯總特殊性主要體現(xiàn)在合同主體和合同形式方面。

(一)商品房預(yù)售合同的主體必須合格

商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對(duì)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。1、預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》所要求的條件。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認(rèn)定合同有效(見最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》—以下簡(jiǎn)稱《簡(jiǎn)答》第2條);(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。預(yù)售方必須是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得土地使用權(quán)，并交付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。只有這樣，預(yù)售方才能建造房屋，并與預(yù)購方訂立商品房預(yù)售合同。如果預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證書而與他人訂立商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效(見《解答》第25條);(3)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行工程建設(shè)的必備文件，是商品房建設(shè)的前提條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件下，才能進(jìn)行開工建設(shè)商品房。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無效合同。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售許可制度是我國對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行管理的必要措施。預(yù)售方必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無效合同。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效?見《解答》第25條)。[page]

2、預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具有的條件。在商品房預(yù)售合同中，對(duì)預(yù)購方是否有條件的限制，我國法律沒有特別規(guī)定。當(dāng)然，從理論上講，預(yù)購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，是否還有其他條件的限制呢?這里有兩種情況需要探討：(1)中國境外的人能否成為商品房預(yù)售合同的預(yù)購方?對(duì)此，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。可見，中國境外的人經(jīng)過批準(zhǔn)，也可以成為商品房預(yù)售合同的預(yù)購方;(2)無當(dāng)?shù)貞艨诘木用衲芊癯蔀樯唐贩款A(yù)售合同的預(yù)購方?對(duì)此，最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中指出：“隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家關(guān)于無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋的限制逐步放寬。無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋，對(duì)于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買賣有效。”換言之，如果本地區(qū)的房屋買賣法規(guī)規(guī)定不允許無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋的，則他們所訂立的商品房預(yù)售合同因其主體不合格而無效。我們認(rèn)為，這種認(rèn)定是不合理的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，戶口的作用已經(jīng)越來越小，將戶口與一定的民事權(quán)利聯(lián)系起來，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，限制了公民民事權(quán)利的行使，違反了民法的基本原則。所以，我們認(rèn)為，即使地方性法規(guī)規(guī)定不允許無當(dāng)?shù)貞艨诘娜祟A(yù)購商品房的，也不應(yīng)當(dāng)以此認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。

(二)商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定

商品房預(yù)售合同的內(nèi)容復(fù)雜，履行期限長。因此，法律對(duì)其形式的要求也比較嚴(yán)格。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的座落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等);預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”

這里有必要明確商品房預(yù)售合同登記的性質(zhì)和效力。在實(shí)踐中，對(duì)商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件，還是對(duì)抗要件，學(xué)者們的看法并不一致。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記是合同的對(duì)抗要件，而不是有效要件。首先，從法律的規(guī)定來看，如前所述，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門登記備案。這就十分明確地說明，商品房預(yù)售合同簽訂在先，登記備案在后，而登記機(jī)關(guān)只能對(duì)有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案;其次，在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方處于比較弱的地位，面臨的風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)售方要大得多。所以，如果認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件，那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。這樣，一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案，預(yù)售方就不會(huì)受合同的約束，可以任意將商品房再預(yù)售第三人，預(yù)購方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任，這極不利于保護(hù)預(yù)購方的利益。所以，登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件，而應(yīng)當(dāng)是對(duì)抗要件。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案具有預(yù)告登記的性質(zhì)。所謂預(yù)告登記，是指權(quán)利人在對(duì)未來取得的物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)而對(duì)其進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的在于保全權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)，以確保權(quán)利人于將來能夠取得物權(quán)，它具有排他性，可以對(duì)抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張(注：孫憲忠：《論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記》，《中國法學(xué)》1996年第5期)。在商品房預(yù)售合同中，由于商品房尚沒有建成，所以，也就不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)變更登記問題，而只能是進(jìn)行預(yù)售合同的登記。預(yù)購方經(jīng)過登記所取得的是待建房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，而不是一種物權(quán)。預(yù)購方根據(jù)這種請(qǐng)求權(quán)，就可以在商品房建成后，請(qǐng)求預(yù)售方交付房屋并辦理物權(quán)的變更登記。同時(shí)，在沒有交付房屋前，預(yù)售方將預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，對(duì)預(yù)購方也是無效的?？梢?，盡管預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的僅是一種請(qǐng)求權(quán)，但卻具有物權(quán)的排他性質(zhì)，有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)(注：錢明星、姜曉春：《房屋預(yù)售制度若干問題理論問題研究》，《中外法學(xué)》1996年第5期)。所以，商品房預(yù)售合同的登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)。[page]