商品房預售合同的特殊要件導讀：合同的一般要件包括：主體合格、意思表示真實、內容和形式合法。我國現有的法律、法規，對商品房預售合同的當事人雙方都有條件的限制和要求。如果預售方沒有取得土地使用證書而與他人訂立商品房預售合同，則該合同為無效合同。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預售合同是無效合同。預售方必須向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。這是商品房預售的法定憑證。對此，根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，預售方向境外預售商品房的，應當提交允許向境外銷售的批準文件。關于商品房預售合同的特殊要件的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

商品房預售合同的特殊要件

導讀：合同的一般要件包括：主體合格、意思表示真實、內容和形式合法。商品房預售合同是合同的一種，其有效要件與一般的合同一樣，但是商品房預售合同作為一種具體的合同種類，其有不同與一般合同的地方。這匯總特殊性主要體現在合同主體和合同形式方面。

(一)商品房預售合同的主體必須合格

商品房預售合同的主體雙方為預售方和預購方。我國現有的法律、法規，對商品房預售合同的當事人雙方都有條件的限制和要求。1、預售方應當具備的條件。根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件：(1)預售方必須是經過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發企業。房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業必須符合《城市房地產管理法》所要求的條件。如果不具備房地產開發經營資格的企業與他人訂立了商品房預售合同，則該合同為無效合同。但是，如果不具備房地產開發經營資格的企業，在《城市房地產管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產開發經營資格，則可以認定合同有效(見最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》—以下簡稱《簡答》第2條);(2)預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。預售方必須是通過土地使用權出讓的方式取得土地使用權，并交付了全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。只有這樣，預售方才能建造房屋，并與預購方訂立商品房預售合同。如果預售方沒有取得土地使用證書而與他人訂立商品房預售合同，則該合同為無效合同。但是，在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得土地使用權證書，但投入了一定的開發建設資金，進行了施工建設，并與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權證書的，則可以認定合同有效(見《解答》第25條);(3)預售方必須取得建設工程規劃許可證，投入的開發資金必須符合法律的要求。建設工程規劃許可證是進行工程建設的必備文件，是商品房建設的前提條件。房地產開發企業只有在取得建設工程規劃許可證的條件下，才能進行開工建設商品房。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預售合同是無效合同。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(4)預售方必須取得商品房預售許可證明。商品房預售許可制度是我國對商品房預售進行管理的必要措施。預售方必須向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。這是商品房預售的法定憑證。預售方沒有商品房預售許可證明而與他人訂立的商品房預售合同，屬于無效合同。但是，在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效?見《解答》第25條)。[page]

2、預購方應當具有的條件。在商品房預售合同中，對預購方是否有條件的限制，我國法律沒有特別規定。當然，從理論上講，預購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，是否還有其他條件的限制呢?這里有兩種情況需要探討：(1)中國境外的人能否成為商品房預售合同的預購方?對此，根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，預售方向境外預售商品房的，應當提交允許向境外銷售的批準文件。可見，中國境外的人經過批準，也可以成為商品房預售合同的預購方;(2)無當地戶口的居民能否成為商品房預售合同的預購方?對此，最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀要》中指出：“隨著市場經濟的發展，國家關于無當地戶口的人購買城鎮房屋的限制逐步放寬。無當地戶口的人購買城鎮房屋，對于符合本地區房屋買賣法規規定的，可以認定買賣有效。”換言之，如果本地區的房屋買賣法規規定不允許無當地戶口的人買賣本地城鎮房屋的，則他們所訂立的商品房預售合同因其主體不合格而無效。我們認為，這種認定是不合理的。在市場經濟條件下，戶口的作用已經越來越小，將戶口與一定的民事權利聯系起來，不符合市場經濟發展的要求，限制了公民民事權利的行使，違反了民法的基本原則。所以，我們認為，即使地方性法規規定不允許無當地戶口的人預購商品房的，也不應當以此認定商品房預售合同無效。

(二)商品房預售合同的形式必須符合法律的規定

商品房預售合同的內容復雜，履行期限長。因此，法律對其形式的要求也比較嚴格。根據法律的有關規定，商品房預售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的情況;預售商品房的基本情況(如商品房的座落、土地使用權證號、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構等等);預售商品房的價格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責任及免責條件;糾紛的解決方式等。根據《城市房地產管理法》的規定，當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》亦規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”

這里有必要明確商品房預售合同登記的性質和效力。在實踐中，對商品房預售合同的登記是合同的有效要件，還是對抗要件，學者們的看法并不一致。我們認為，商品房預售合同的登記是合同的對抗要件，而不是有效要件。首先，從法律的規定來看，如前所述，《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》都規定，預售方應當將預售合同報有關部門登記備案。這就十分明確地說明，商品房預售合同簽訂在先，登記備案在后，而登記機關只能對有效的商品房預售合同予以登記備案;其次，在商品房預售合同中，預購方處于比較弱的地位，面臨的風險比預售方要大得多。所以，如果認為登記備案是商品房預售合同的有效條件，那么沒有經過登記備案的預售合同就是無效合同。這樣，一旦商品房預售合同沒有登記備案，預售方就不會受合同的約束，可以任意將商品房再預售第三人，預購方也就無法追究預售方的違約責任，這極不利于保護預購方的利益。所以，登記備案不是商品房預售合同的有效條件，而應當是對抗要件。我們認為，商品房預售合同的登記備案具有預告登記的性質。所謂預告登記，是指權利人在對未來取得的物權享有請求權時，法律為保護這一請求權的實現而對其進行的登記。預告登記的目的在于保全權利人的請求權，以確保權利人于將來能夠取得物權，它具有排他性，可以對抗第三人。預告登記是將物權法的規則施加于債權法，給予屬于債權法的請求權以排他的物權效力，其本質屬于物權法向債權法的擴張(注：孫憲忠：《論不動產物權登記》，《中國法學》1996年第5期)。在商品房預售合同中，由于商品房尚沒有建成，所以，也就不可能產生商品房的物權變更登記問題，而只能是進行預售合同的登記。預購方經過登記所取得的是待建房屋所有權的請求權，而不是一種物權。預購方根據這種請求權，就可以在商品房建成后，請求預售方交付房屋并辦理物權的變更登記。同時，在沒有交付房屋前，預售方將預售房屋轉讓給第三人的，對預購方也是無效的?？梢?，盡管預售合同登記所產生的僅是一種請求權，但卻具有物權的排他性質，有學者將其稱之為準物權(注：錢明星、姜曉春：《房屋預售制度若干問題理論問題研究》，《中外法學》1996年第5期)。所以，商品房預售合同的登記具有預告登記的性質。[page]