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違反商品房認購協議的責任

馮清琴律師2021.12.22385人閱讀
導讀:

違反商品房認購協議的違約責任商品房買賣實務中,出賣人為提高銷售進度、加速資金周轉,常于簽訂商品房買賣契約前先與買受人簽訂認購協議。除定金責任外,違約方應依法承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。對于認購協議至起訴時不具備補正條件的,不宜判決簽訂本約,應按違約方承擔其他違約責任方式處理。那么違反商品房認購協議的責任。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

違反商品房認購協議的違約責任商品房買賣實務中,出賣人為提高銷售進度、加速資金周轉,常于簽訂商品房買賣契約前先與買受人簽訂認購協議。除定金責任外,違約方應依法承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。對于認購協議至起訴時不具備補正條件的,不宜判決簽訂本約,應按違約方承擔其他違約責任方式處理。關于違反商品房認購協議的責任的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

違反商品房認購協議的違約責任

商品房買賣實務中,出賣人為提高銷售進度、加速資金周轉,常于簽訂商品房買賣契約前先與買受人簽訂認購協議。2003年6月1日施行的《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同(hetong)糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》(以下簡稱《解釋》)第四條規定:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同(hetong)擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。除定金責任外,《解釋》對其他違約責任形式未作規定,有必要逐一進行探討。

一、商品房認購協議的法律性質

對于認購協議的法律性質,主要的觀點有:1、意向書說,認為認購協議實際上就是意向書,性質為要約;2、補充協議說,認為認購協議并非獨立的合同,僅系商品房買賣合同的補充協議;3、附條件的商品房買賣合同說,認為認購協議約定的內容為商品房買賣合同所附條件;4、預約合同說,認為認購協議為商品房買賣合同的預約合同,為獨立合同。筆者同意第四種觀點。因為,認購協議雖與買賣合同有關聯性,但其內容不同于本約,僅使當事人負有將來按預約規定的條件訂立買賣合同的義務,故認購協議并非買賣合同的從合同,而是獨立于買賣合同的預約合同。從《解釋》的表述看,已采預約合同說。實務中的認購協議有認購書、訂購單、預訂書甚至臨時證明單、情況說明之稱,只要其具備合同法關于合同成立的要件,即應認定為獨立合同。

關于簽訂認購協議時是否應具備商品房預售許可證,一般認為認購協議可以在(開發商)辦妥立項、規劃、報建審批手續后取得商品房預售許可證之前的一段時間內簽訂。因為,此時對商品房銷售價格有實質影響的條件已確定,認購協議可以對商品房銷售的核心條款作出約定,待事實和法律上的障礙(如未取得預售許可證)消除時再簽訂本約。有人認為,在取得預售許可證之前簽訂的認購協議違反《城市房地產管理法》的強制性規定,應屬無效。這種觀點實質上仍將預約與本約混同。退而言之,即使因無法取得預售許可證而致本約最終不能簽訂,出賣人應承擔預約合同履行不能的違約責任,預約合同仍為有效。但在開發項目立項前,商品房買賣缺乏現實基礎,此時的認購協議條款均處于不確定狀態,履行認購協議客觀上等同于非法融資,故該認購協議應歸于無效。

二、違反認購協議的違約責任

對于違反認購協議的違約責任,應基于認購協議的獨立合同性質考察。除定金責任外,違約方應依法承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

(二)關于實際履行(即簽訂本約)。在違約方不愿簽訂本約的情況下,不應排除守約方要求實際履行的權利,法律或事實上不能履行的除外。在認購協議對商品房買賣的核心條款(價格、面積、位置)已作出約定的情況下,如能對照該樓盤的其他商品房買賣合同約定的條款(如交付日期),可結合交易慣例、通用標準(不得低于建設部頒規章確定的標準)對缺失條款進行補正,判決雙方簽訂本約。如前文所述,認購協議約定的定金界定為違約定金的,可與實際履行并用。因預約合同的實際履行即為簽訂本約,一方主張對方直接履行本約義務或預期利益損失的,不應支持,否則將混同本預約的區分。但在判決雙方簽訂本約以后,一方拒不履行判決確定義務的除外。

(三)關于其他違約責任方式。對于認購協議至起訴時不具備補正條件的,不宜判決簽訂本約,應按違約方承擔其他違約責任方式處理。如認購協議中約定了支付損害賠償金等違約責任的,應從其約定。在合理范圍內,可與定金責任并行適用。對于出賣人未收取定金但收取"預留費"等費用、認購協議也未約定違約責任形式的,如因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同,買受人可解除認購協議,按恢復原狀的規定主張返還"預留費"。如買受人直接主張出賣人承擔對本約的締約過失責任即本約的信賴利益損失,則應包括"預留費"及締約成本等實際損失。依預約合同說,違反認購協議是損害其本身產生的履行利益,不履行預約義務與因信賴將來簽訂本約造成的信賴利益損失會有所差異。從締約過程看,本約的締約過失責任須發生在簽訂合同的過程中,即一方發出要約、另一方作出承諾之前。盡管預約合同有獨立的要約、承諾要件,當事人最終的合同目的仍在于商品房買賣,締結、履行預約可以視為簽訂本約過程中的前置階段,即不履行預約義務的損害賠償正是本約信賴利益損失的組成部分。因此,依解除認購協議主張返還與徑行主張商品房買賣合同的締約過失責任有不同的請求權基礎,應根據買受人對訴權的選擇進行裁判。

要說明的是,《解釋》第五條規定:商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。違反此類認購協議的違約責任實為違反商品房買賣合同的違約責任,不在本文探討之列。

作者:李子木

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