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違反商品房認購協議的責任

邢穎律師2021.12.22361人閱讀
導讀:

違反商品房認購協議的違約責任商品房買賣實務中,出賣人為提高銷售進度、加速資金周轉,常于簽訂商品房買賣契約前先與買受人簽訂認購協議。除定金責任外,違約方應依法承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。對于認購協議至起訴時不具備補正條件的,不宜判決簽訂本約,應按違約方承擔其他違約責任方式處理。那么違反商品房認購協議的責任。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

違反商品房認購協議的違約責任商品房買賣實務中,出賣人為提高銷售進度、加速資金周轉,常于簽訂商品房買賣契約前先與買受人簽訂認購協議。除定金責任外,違約方應依法承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。對于認購協議至起訴時不具備補正條件的,不宜判決簽訂本約,應按違約方承擔其他違約責任方式處理。關于違反商品房認購協議的責任的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

違反商品房認購協議的違約責任

商品房買賣實務中,出賣人為提高銷售進度、加速資金周轉,常于簽訂商品房買賣契約前先與買受人簽訂認購協議。2003年6月1日施行的《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同(hetong)糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》(以下簡稱《解釋》)第四條規定:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同(hetong)擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。除定金責任外,《解釋》對其他違約責任形式未作規定,有必要逐一進行探討。

一、商品房認購協議的法律性質

對于認購協議的法律性質,主要的觀點有:1、意向書說,認為認購協議實際上就是意向書,性質為要約;2、補充協議說,認為認購協議并非獨立的合同,僅系商品房買賣合同的補充協議;3、附條件的商品房買賣合同說,認為認購協議約定的內容為商品房買賣合同所附條件;4、預約合同說,認為認購協議為商品房買賣合同的預約合同,為獨立合同。筆者同意第四種觀點。因為,認購協議雖與買賣合同有關聯性,但其內容不同于本約,僅使當事人負有將來按預約規定的條件訂立買賣合同的義務,故認購協議并非買賣合同的從合同,而是獨立于買賣合同的預約合同。從《解釋》的表述看,已采預約合同說。實務中的認購協議有認購書、訂購單、預訂書甚至臨時證明單、情況說明之稱,只要其具備合同法關于合同成立的要件,即應認定為獨立合同。

關于簽訂認購協議時是否應具備商品房預售許可證,一般認為認購協議可以在(開發商)辦妥立項、規劃、報建審批手續后取得商品房預售許可證之前的一段時間內簽訂。因為,此時對商品房銷售價格有實質影響的條件已確定,認購協議可以對商品房銷售的核心條款作出約定,待事實和法律上的障礙(如未取得預售許可證)消除時再簽訂本約。有人認為,在取得預售許可證之前簽訂的認購協議違反《城市房地產管理法》的強制性規定,應屬無效。這種觀點實質上仍將預約與本約混同。退而言之,即使因無法取得預售許可證而致本約最終不能簽訂,出賣人應承擔預約合同履行不能的違約責任,預約合同仍為有效。但在開發項目立項前,商品房買賣缺乏現實基礎,此時的認購協議條款均處于不確定狀態,履行認購協議客觀上等同于非法融資,故該認購協議應歸于無效。

二、違反認購協議的違約責任

對于違反認購協議的違約責任,應基于認購協議的獨立合同性質考察。除定金責任外,違約方應依法承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

(二)關于實際履行(即簽訂本約)。在違約方不愿簽訂本約的情況下,不應排除守約方要求實際履行的權利,法律或事實上不能履行的除外。在認購協議對商品房買賣的核心條款(價格、面積、位置)已作出約定的情況下,如能對照該樓盤的其他商品房買賣合同約定的條款(如交付日期),可結合交易慣例、通用標準(不得低于建設部頒規章確定的標準)對缺失條款進行補正,判決雙方簽訂本約。如前文所述,認購協議約定的定金界定為違約定金的,可與實際履行并用。因預約合同的實際履行即為簽訂本約,一方主張對方直接履行本約義務或預期利益損失的,不應支持,否則將混同本預約的區分。但在判決雙方簽訂本約以后,一方拒不履行判決確定義務的除外。

(三)關于其他違約責任方式。對于認購協議至起訴時不具備補正條件的,不宜判決簽訂本約,應按違約方承擔其他違約責任方式處理。如認購協議中約定了支付損害賠償金等違約責任的,應從其約定。在合理范圍內,可與定金責任并行適用。對于出賣人未收取定金但收取"預留費"等費用、認購協議也未約定違約責任形式的,如因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同,買受人可解除認購協議,按恢復原狀的規定主張返還"預留費"。如買受人直接主張出賣人承擔對本約的締約過失責任即本約的信賴利益損失,則應包括"預留費"及締約成本等實際損失。依預約合同說,違反認購協議是損害其本身產生的履行利益,不履行預約義務與因信賴將來簽訂本約造成的信賴利益損失會有所差異。從締約過程看,本約的締約過失責任須發生在簽訂合同的過程中,即一方發出要約、另一方作出承諾之前。盡管預約合同有獨立的要約、承諾要件,當事人最終的合同目的仍在于商品房買賣,締結、履行預約可以視為簽訂本約過程中的前置階段,即不履行預約義務的損害賠償正是本約信賴利益損失的組成部分。因此,依解除認購協議主張返還與徑行主張商品房買賣合同的締約過失責任有不同的請求權基礎,應根據買受人對訴權的選擇進行裁判。

要說明的是,《解釋》第五條規定:商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。違反此類認購協議的違約責任實為違反商品房買賣合同的違約責任,不在本文探討之列。

作者:李子木

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    保密協議乙方違約怎么賠償,保密協議違約責任

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    王學瑞

    認購協議書有什么效力

    內容:二、約定條款具有法律效力認購協議書是在充分協商及確定后,雙方所簽署的書面文件,具有約定效力,例如,認購協議書中包含了諸如約定條款、價格、標的物等合同的基本要素,符合法律規定的要求,因此具有合法性,認購協議書的簽署雙方符合合法主體,履行的行為也符合法律要求,因此認購協議書具有法律效力,結論:總之,認購協議書是具有法律效力的,雙方簽署后應認真履行,否則會面臨一定的法律責任,在認購協議書中,各方約定的條款以及內容都具有法律效力,例如在認購協議書中,關于標的物的具體約定,購買價格的約定等均具有法律效力,作為合同的一部分,任何一方都不能隨意違反。

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  • 如何在商品房認購協議中適用定金罰則

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  • 商品房認購協議書不是購房合同。但如果商品房認購書具備相關法律規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。否則屬于要約。商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項,以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。《商品房銷售管理辦法》 第十六條 商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容:1、當事人名稱或者姓名和住所;2、商品房基本狀況;3、商品房的銷售方式;4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;5、交付使用條件及日期;6、裝飾、設備標準承諾;7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;8、公共配套建筑的產權歸屬;9、面積差異的處理方式;10、辦理產權登記有關事宜;11、解決爭議的方法;12、違約責任;13、雙方約定的其他事項。
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  • 違反認購書的開發商有違約責任。購房者可以對開發商不按規定履行合同義務的行為發出書面催告,要求其繼續按約履行該合同;開發商不能繼續履行合同的或該違約行為導致合同目的無法實現的,購房者可以可以行使解除權要求解除該合同,由違約方賠償違約造成的直接損失和預期可得利益損失。法律依據:《民法典》第五百七十七條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,造成對方損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益;但是,不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
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    李維

    簽了商品房認購協議書交了定金沒開收據定金可收回嗎

    內容:房屋簽了認購協議滿足一定條件是可以退的。《房屋認購協議書》是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。表示開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人,認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。那么簽了商品房認購協議書交了定金沒開收據定金可收回嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 離婚協議可以不寫違約責任嗎怎么寫

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    內容:一離婚協議可以不寫違約責任嗎怎么寫離婚協議可以不寫違約責任。中華人民共和國民法典第一千零七十六條協議離婚夫妻雙方自愿離婚的應當簽訂書面離婚協議并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養財產以及債務處理等事項協商一致的意見。離婚協議中約定的限制再婚條款因違反法律規定而無效。因而夫妻離婚時限定一方再婚后所生育子女的繼承權違反法律規定。無效約定四約定財產歸屬的財產屬于無權處分的別人的財產夫妻雙方只能對自己的財產進行處分當然包括婚前和婚后的財產都可以在離婚協議中進行約定但是不得處分別人的財產。那么離婚協議可以不寫違約責任嗎怎么寫。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 商品房認購書的法律效力

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    任冰峰

    商品房認購書的法律效力

    內容:依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定,認購書為預約合同,商品房認購書的效力主要體現在以下三個方面:1、鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱,開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息,依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定,而在簽訂了認購書的同時,往往也會要求購房者交付一定金額的購房定金,之后在約定的期限內與開發商簽訂商品房預售合同或者商品房買賣合同,應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任,商品房認購書,是指商品房買賣雙方在訂立商品房預售合同或者商品房買賣合同之前所簽訂的,就房屋買賣有關事宜進行初步確認,并收取一定數量的定金作為將來簽訂商品房買賣合同的擔保,是買賣合同簽訂前買賣雙方行使權利、承擔義務的書面憑證。

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  • 簽訂商品房認購協議后,能退房嗎

    張蕓律師

    北京市元甲律師事務所

    張蕓

    簽訂商品房認購協議后,能退房嗎

    內容:根據現在《司法解釋》的規定,開發商經購房人催告后的三個月的合理期限內仍未履行的,購房人就有權要求開發商退房,并要求返還訂金或支付房款利息。那么簽訂商品房認購協議后,能退房嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張蕓律師
    2022.01.06398人收看
  • 姚平律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 商品房認購書的責任承擔方式 以及性質

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    商品房認購書的責任承擔方式 以及性質

    內容:關于商品房認購書的責任承擔方式 以及性質的法律問題,大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
    2021.11.22794人收看
  • 陳宗瓊律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 簽訂購房協議和購房合同的區別有哪些

    趙金保律師

    北京市元甲律師事務所

    趙金保

    簽訂購房協議和購房合同的區別有哪些

    內容:購房協議書是購房合同的一種體現,是買賣雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房而簽訂的協議。一份正式的購房協議書范本會包含當事人信息、房屋情況、房款及支付約定、雙方違約責任約定等內容。正式的《商品房買賣合同》只是對于認購書內容做出了更為具體的約定,而如果認購書中沒有約定上述內容,則其只是一份購房意向書,不具備合同性質,也就沒有合同的約束力。那么簽訂購房協議和購房合同的區別有哪些。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.02.11590人收看
  • 林艷英律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛、合同糾紛

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  • 您好,大學生由于沒有直接簽訂勞動合同的資格,所以會先和單位簽一個三方協議。您表達了要去工作的意愿,同時以簽訂三方的方式承諾了會去這家公司,違反承諾就屬于違約,需要您承擔違約責任。
  • 違反勞動合同中的保密協議是否需要支付違約金

    許瑞林律師

    許瑞林

    違反勞動合同中的保密協議是否需要支付違約金

    內容:勞動者違反競業限制約定的,應當按照約定向用人單位支付違約金。乙方同意采取必要及有效的措施,維護其于受雇期間所知悉或持有的商業機密。乙方離職后1年內,保證不在甲方以外的任何場所使用甲方的商業秘密與甲方競爭;甲方為此支付乙方保密費用元。甲、乙雙方均愿嚴格執行本協議。任何一方違約,應向對方支付違約金_______元;給對方造成經濟損失的,愿承擔全部賠償責任。此外,乙方違約的,甲方可以解除其勞動合同。本協議為勞動合同的附件,一式兩份,甲乙雙方各執一份。

    許瑞林律師
    2022.03.27232人收看
  • 周春花律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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邢穎律師

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