商品房認購協議書不是購房合同。但如果商品房認購書具備相關法律規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。否則屬于要約。商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。

《商品房銷售管理辦法》 第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：1、當事人名稱或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；3、商品房的銷售方式；4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5、交付使用條件及日期；6、裝飾、設備標準承諾；7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；8、公共配套建筑的產權歸屬；9、面積差異的處理方式；10、辦理產權登記有關事宜；11、解決爭議的方法；12、違約責任；13、雙方約定的其他事項。