商品房認(rèn)購書的責(zé)任承擔(dān)方式 以及性質(zhì)

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一、商品房認(rèn)購書的責(zé)任承擔(dān)方式?
商品房認(rèn)購書性質(zhì)認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)
作為預(yù)約的商品房認(rèn)購書可以主張的違約責(zé)任
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定,當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同,約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務(wù),對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。據(jù)此,守約方可向法院申請要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同、賠償損失。
1、較難請求繼續(xù)履行
按照《合同法》規(guī)定,債務(wù)標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高的,不得強(qiáng)制履行。從法律上,如果存在繼續(xù)履行的法律障礙,如開放商已將在建工程抵押等,無法辦理預(yù)售登記,則不能夠強(qiáng)制繼續(xù)履行。從事實(shí)上,商品房認(rèn)購書作為預(yù)約合同,仍需要進(jìn)一步簽署商品房買賣合同,屬于行為的履行,且即使簽署商品房買賣合同后,仍有大量的行為需要開發(fā)商配合,所以,這種強(qiáng)制履行的行為因事實(shí)上存在較大阻礙難以獲得支持。
2、可以適用定金罰則
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第四條規(guī)定,出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
因此商品房認(rèn)購書作為預(yù)約合同時(shí)可以適用定金罰則,但以上規(guī)定中所指“定金”不能簡單地認(rèn)為是立約定金,也有可能為履約定金或違約金,需要結(jié)合商品房認(rèn)購書簽訂的具體情況判斷。
3、可以主張支付違約金
當(dāng)商品房認(rèn)購書中約定違約金條款時(shí),守約方可以按照合同約定支付違約金。根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定,違約一方可以主張按照當(dāng)事人的損失,界定預(yù)約合同違約金過高或過低的標(biāo)準(zhǔn)并予以調(diào)整。
當(dāng)商品房認(rèn)購書不存在違約金條款時(shí),守約方應(yīng)當(dāng)證明因?qū)Ψ竭`約而給自己造成的損失并主張賠償。
4、可以主張賠償損失
當(dāng)作為預(yù)約合同的商品房認(rèn)購書不存在違約金條款,或守約方主張解除合同時(shí),可以要求違約方賠償損失。就賠償損失而言,最主要的是確定賠償損失的范圍或計(jì)算方法。
二、商品房認(rèn)購書的性質(zhì)?
審判實(shí)踐中,對商品房認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定,歸納起來有兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書就是正式預(yù)售合同,因?yàn)檎J(rèn)購書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示;
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書非獨(dú)立的合同,因?yàn)檎J(rèn)購書僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。
我們認(rèn)為,認(rèn)購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同,與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。
首先,認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議,根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定,“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”,認(rèn)購書應(yīng)為獨(dú)立的合同。
其次,認(rèn)購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定,不是對商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn),所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。
債權(quán)債務(wù)法律法規(guī)
一、《合同法》
第一百一十條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”




