如何在商品房認(rèn)購協(xié)議中適用定金罰則

導(dǎo)讀:
尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉(zhuǎn)化為購房款,并已實(shí)際交付的,認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式商品房買賣合同。那么如何在商品房認(rèn)購協(xié)議中適用定金罰則。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉(zhuǎn)化為購房款,并已實(shí)際交付的,認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式商品房買賣合同。關(guān)于如何在商品房認(rèn)購協(xié)議中適用定金罰則的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。
商品房認(rèn)購協(xié)議的效力如何認(rèn)定定金罰則的適用
我們認(rèn)為在認(rèn)購協(xié)議的效力及定金罰則的適用上,可以分為以下三種情況分別予以處理:
1、 認(rèn)購協(xié)議約定的內(nèi)容與《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容基本相同,應(yīng)當(dāng)適用《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第5條的規(guī)定,在一方當(dāng)事人拒絕履行簽訂正式合同的義務(wù)時(shí),則可適用定金罰則。如果認(rèn)購協(xié)議的條款規(guī)定詳盡,包括了本約中的全部實(shí)質(zhì)性條款,表明當(dāng)事人間有締結(jié)本約的誠意和決心,而且成功締結(jié)本約的可能性很大,這種認(rèn)購書就具有約束雙方當(dāng)事人必須簽訂正式商品房買賣合同,實(shí)現(xiàn)交易的效力。尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉(zhuǎn)化為購房款,并已實(shí)際交付的,認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式商品房買賣合同。
2、 認(rèn)購協(xié)議約定內(nèi)容簡單,僅表示了當(dāng)事人之間有將來訂立商品房買賣合同的意思,至于本約規(guī)定什么內(nèi)容在認(rèn)購協(xié)議中未涉及,留待以后磋商決定的,不應(yīng)適用定金罰則。對(duì)此雙方對(duì)本約的內(nèi)容還沒有形成共識(shí),雙方負(fù)有的是將來進(jìn)行磋商的義務(wù),買受人與出賣人之間進(jìn)行磋商即是完成認(rèn)購協(xié)議約定義務(wù)的履約行為。買受人明示拒絕與出賣人磋商或以行為表示拒絕磋商,才會(huì)產(chǎn)生未按認(rèn)購協(xié)議履行的違約責(zé)任。
3、 認(rèn)購協(xié)議中約定了商品房買賣合同的必備條款,但未包括全部條款,也就是說,在認(rèn)購協(xié)議中約定的內(nèi)容,較第一種情況簡單,較第二種情況復(fù)雜,對(duì)此,應(yīng)分別情況處理。如果雙方爭議的條款在認(rèn)購協(xié)議中已經(jīng)出現(xiàn),說明雙方曾經(jīng)為此達(dá)成一致意見,雙方在簽訂正式合同時(shí)即應(yīng)當(dāng)接受,否則即屬于拒絕訂立本約,是對(duì)預(yù)約的違反,因而可以適用定金罰則;若雙方無法達(dá)成一致的條款在預(yù)約中未曾出現(xiàn),當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí),出賣人沒有讓買受人無條件接受每一項(xiàng)買賣合同的條款,這與合同法的平等自愿原則不符,所以,不能就此簡單認(rèn)定為任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定,而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定購房人或出賣人已經(jīng)履行了誠信談判的義務(wù),因其他原因?qū)е抡降纳唐贩抠I賣合同無法簽訂,定金條款無法發(fā)揮作用,定金應(yīng)退還買受人。




