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如何在商品房認購協議中適用定金罰則

許瑞林律師2021.12.251041人閱讀
導讀:

尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉化為購房款,并已實際交付的,認購協議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認購協議應當認定為正式商品房買賣合同。那么如何在商品房認購協議中適用定金罰則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉化為購房款,并已實際交付的,認購協議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認購協議應當認定為正式商品房買賣合同。關于如何在商品房認購協議中適用定金罰則的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

商品房認購協議的效力如何認定定金罰則的適用

我們認為在認購協議的效力及定金罰則的適用上,可以分為以下三種情況分別予以處理:

1、 認購協議約定的內容與《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同應當具備的主要內容基本相同,應當適用《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第5條的規定,在一方當事人拒絕履行簽訂正式合同的義務時,則可適用定金罰則。如果認購協議的條款規定詳盡,包括了本約中的全部實質性條款,表明當事人間有締結本約的誠意和決心,而且成功締結本約的可能性很大,這種認購書就具有約束雙方當事人必須簽訂正式商品房買賣合同,實現交易的效力。尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉化為購房款,并已實際交付的,認購協議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認購協議應當認定為正式商品房買賣合同。

2、 認購協議約定內容簡單,僅表示了當事人之間有將來訂立商品房買賣合同的意思,至于本約規定什么內容在認購協議中未涉及,留待以后磋商決定的,不應適用定金罰則。對此雙方對本約的內容還沒有形成共識,雙方負有的是將來進行磋商的義務,買受人與出賣人之間進行磋商即是完成認購協議約定義務的履約行為。買受人明示拒絕與出賣人磋商或以行為表示拒絕磋商,才會產生未按認購協議履行的違約責任。

3、 認購協議中約定了商品房買賣合同的必備條款,但未包括全部條款,也就是說,在認購協議中約定的內容,較第一種情況簡單,較第二種情況復雜,對此,應分別情況處理。如果雙方爭議的條款在認購協議中已經出現,說明雙方曾經為此達成一致意見,雙方在簽訂正式合同時即應當接受,否則即屬于拒絕訂立本約,是對預約的違反,因而可以適用定金罰則;若雙方無法達成一致的條款在預約中未曾出現,當事人協商不成時,出賣人沒有讓買受人無條件接受每一項買賣合同的條款,這與合同法的平等自愿原則不符,所以,不能就此簡單認定為任何一方當事人違反預約的約定,而應當認定購房人或出賣人已經履行了誠信談判的義務,因其他原因導致正式的商品房買賣合同無法簽訂,定金條款無法發揮作用,定金應退還買受人。

聲明:該作品系作者結合法律法規,政府官網及互聯網相關知識整合,如若內容錯誤,請通過 【投訴】 功能聯系刪除
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  • 商品房認購協議書不是購房合同。但如果商品房認購書具備相關法律規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。否則屬于要約。商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項,以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書?!渡唐贩夸N售管理辦法》 第十六條 商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容:1、當事人名稱或者姓名和住所;2、商品房基本狀況;3、商品房的銷售方式;4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;5、交付使用條件及日期;6、裝飾、設備標準承諾;7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;8、公共配套建筑的產權歸屬;9、面積差異的處理方式;10、辦理產權登記有關事宜;11、解決爭議的方法;12、違約責任;13、雙方約定的其他事項。
  • 房屋買賣定金協議書

    張嘉娛律師

    北京天用律師事務所

    張嘉娛

    房屋買賣定金協議書

    內容:第一條甲方愿將座落_______市_______區______街____段______號的_____房賣于乙方,永遠為業,空口無憑,立字據為證。第三條由于賣房人房證及發票沒有到手,房子的買賣現在不能兌現,經甲乙雙方決定甲方不得再賣他人,乙方不能悔約,訂立此合同,甲方應在簽此合同后一個月之內給予房證或發票等證件。第四條在房屋買賣合同簽訂后三日內,乙方支付甲方定金_____()。如一方違約,除適用定金罰則外,還應當賠償因一方違約給對方造成的所有經濟損失。第五條本合同在施行中出現爭議,雙方協商解決,經協商解決不成訴至法院。第六條本合同經雙方簽字、按手印后生效,本合同一式兩份,甲、乙方各執一份。那么房屋買賣定金協議書。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
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  • 張蕓律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 您好,感謝您對我的信任,針對您咨詢的問題,有如下分析:1、您可以要求對方繼續履行商品房買賣合同,也可以要求對方返還定金,賠償締約過失損失。2、締約過失責任在《民法典》第五百條 【締約過失責任】當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,造成對方損失的,應當承擔賠償責任:(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關債務人轉移義務的,新債務人可以主張原債務人對債權人的抗辯。的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實守信的情況3、如果還需要進一步咨詢,您可以在平臺點擊【電話咨詢】致電,專業人員幫您答疑解惑。
  • 商品房認購協議書簽訂后還能換房嗎

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    商品房認購協議書簽訂后還能換房嗎

    內容:首先,商品房認購書,是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書,約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。其次,商品房認購書的內容一般包括:雙方當事人基本情況;房屋基本情況;價款計算;訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定,不是對商品房買賣結果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單,一般是購房者與開發商采用合同書形式訂立合同,該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。該條規定承認了商品房買賣認購書的效力,規定了定金條款的適用,即接受定金一方違約,雙倍返還定金;支付定金一方違約無權返還定金。那么商品房認購協議書簽訂后還能換房嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
    2022.01.06676人收看
  • 郭銘芝律師

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    擅長:建設工程、債權債務、交通事故、合同糾紛

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  • 簽了商品房認購書定金該怎么退回

    元甲交通律師律師

    北京市元甲律師事務所

    元甲交通律師

    簽了商品房認購書定金該怎么退回

    內容:但是實踐中,還有幾個補救的辦法可以嘗試:(一)調查開發商是否取得了《商品房預售許可證》。如果開發商沒有取得《商品房預售許可證》,開發商在法律上沒有權利出售該房產,這個時候可以和開發商協商退定金,協商不了可以投訴舉報。但是需要注意的是,雖然開發商沒有取得《商品房預售許可證》,但是雙方簽訂的認購書還是是合法有效的。這就要進一步看協議中,是否有約定購房人需在簽訂認購書多少日內,到開發商處簽訂正式的網簽合同了。(二)審查認購書是否有不公平、不合理的條款。那么簽了商品房認購書定金該怎么退回。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    元甲交通律師律師
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  • 王熙律師

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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 如何在商品房認購協議中適用定金罰則

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    如何在商品房認購協議中適用定金罰則

    內容:尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉化為購房款,并已實際交付的,認購協議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認購協議應當認定為正式商品房買賣合同。那么如何在商品房認購協議中適用定金罰則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
    2021.12.251041人收看
  • 李維律師

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 合同有違約金約定時只能選擇適用定金罰則,法律規定,違約金與定金是不能同時主張的,因為同時主張違約金與定金不符合“補償性為主,懲罰性為輔”原則。當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。法律依據:《民法典》第五百八十五條第一款當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。第五百八十八條當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補一方違約造成的損失的,對方可以請求賠償超過定金數額的損失。
  • 雙方違約是否適用定金罰則

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    雙方違約是否適用定金罰則

    內容:雙方違約是否適用定金罰則案情介紹:1992年3月,深圳甲公司和山東乙公司簽訂日本熱水器購銷合同。4月2日,雙方簽訂補充合同,約定如山東煙臺港不辦理此貨物入關,乙公司應立即通知甲公司,合同價格條件改為CIF廣西北海,交貨地點為廣西北海。之后,甲公司一再與乙公司交涉,雙方發生爭議。甲公司答辯稱,雙方的補充協議已經生效,由于乙公司的原因造成自身無法按期發貨,乙公司未及時支付貨款已經構成違約,應承擔相應責任。那么雙方違約是否適用定金罰則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    劉曉紅律師
    2022.01.01300人收看
  • 楊一凡律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、建設工程

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  • 當前,商品房認購書中往往約定了定金條款,一般做法是購房者未能在認購書約定的期限內繳納購房款或簽訂商品房買賣合同,開發商就沒收定金果以后簽訂了正式商品房買賣合同,定金則抵充房款。根據《解釋》第四條規定,我們認為,商品房認購書中的定金同時有兩重屬性,第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當事人能夠就某事項訂立合同而設立的,不具有擔保主合同之債的功能,第二重屬性是履約定金,即履行認購書這一預約合同本身的定金。認購書定金保證雙方當事人能夠盡最大的誠信談判,努力達成商品房買賣合同。我們認為,只有兼顧定金的這兩個屬性,才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義?!吨腥A人民共和國民法典》 第五百八十六條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定;但是,不得超過主合同標的額的百分之二十,超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的,視為變更約定的定金數額。
  • 約定定金作為擔保的效力怎樣

    翁玉素律師

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    翁玉素

    約定定金作為擔保的效力怎樣

    內容:一般來說,我們在簽訂認購書或意向書時約定交付定金作為簽訂正式合同的擔保,這種定金就是立約定金。正式的購房合同中約定的定金一般分兩種情形,一種解約定金;另一種是違約定金。比如開發商和購房者簽訂合同時約定了交付10萬作為解約定金,如果購房者看上別的房子不想買這套了,這10萬就作為解除購房合同的條件歸開發商,但是開發商不能再要求購房者買自己的房子。總之,無論約定何種定金,一方違反合同約定,在適用定金罰則后,還需承擔損害賠償責任,但當事人需舉證證明損失大于定金賠償額,并且這個損失是在簽訂認購書或商品房買賣合同應當能預見到的,不能漫天要價。那么約定定金作為擔保的效力怎樣。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.02.07284人收看
  • 周春花律師

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  • 違反商品房認購協議的責任

    李孟陽律師

    北京市元甲律師事務所

    李孟陽

    違反商品房認購協議的責任

    內容:違反商品房認購協議的違約責任商品房買賣實務中,出賣人為提高銷售進度、加速資金周轉,常于簽訂商品房買賣契約前先與買受人簽訂認購協議。除定金責任外,違約方應依法承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。對于認購協議至起訴時不具備補正條件的,不宜判決簽訂本約,應按違約方承擔其他違約責任方式處理。那么違反商品房認購協議的責任。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2021.12.22361人收看
  • 許瑞林律師

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  • 能不能適用合同定金罰則

    黃東潔律師

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    黃東潔

    能不能適用合同定金罰則

    內容:同年3月, 某房地產公司打電話約王某簽訂購房合同,王某以資金未收回為由要求推遲一個月。第一種意見認為,王某為購買某房地產公司的房屋,交付人民幣10000元應屬于雙方訂立購房合同的定金。后因王某未按約定與某房地產公司簽訂購房合同,王某應無權要求返還定金;第二種意見認為,王某與某房地產公司并未簽訂定金的書面協議,某房地產公司單方面開具的定金收據不能作為定金的依據,應當支持王某的訴訟請求。若系某房地產公司的原因未簽訂購房合同,某房地產公司則應雙倍返還定金;反之,若系王某的原因未簽訂購房合同,王某則無權要求返還定金。那么能不能適用合同定金罰則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    黃東潔律師
    2022.01.01599人收看
  • 林艷英律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛、合同糾紛

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  • 定金罰則與違約金一般而言是不能同時適用的,只能擇一適用。如果當事人選擇一種方式要求違約方承擔相應的責任后,仍不足以彌補受害方違約造成的損失的,對方可以請求賠償超過定金數額的損失。法律依據:《中華人民共和國民法典》第五百八十六條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。 第五百八十七條 債務人履行債務的,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,應當雙倍返還定金。 第五百八十八條 當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。 定金不足以彌補一方違約造成的損失的,對方可以請求賠償超過定金數額的損失。
  • 商品房認購合同定金有什么法律依據

    郭銘芝律師

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    郭銘芝

    商品房認購合同定金有什么法律依據

    內容:你需要做的,就是在認購書約定的期限內與開發商就簽訂商品房預售合同進行磋商,在協商的過程中充分了解開發商及所購房屋的狀況,掌握對自己有利的信息和對開發商不利的信息,充分利用開發商的缺陷,在談判過程中取得主動地位。商品房認購書,是商品房的買賣雙方當事人在簽訂正式的商品房預售合同或現房買賣合同之前所簽訂的協議。認購書是對雙方即將進行交易的房屋有關事宜的初步確認。依照上述概念可知,一般來說,商品房認購書實在簽訂合同之前的一種協議書,不是購房合同。此時,之前購房人的利益難以通過認購書得到保障。那么商品房認購合同定金有什么法律依據。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
    2022.01.01115人收看
  • 陳明月律師

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  • 簽訂商品房認購協議有重大誤解定金能退嗎

    邢穎律師

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    邢穎

    簽訂商品房認購協議有重大誤解定金能退嗎

    內容:簽訂商品房認購協議有重大誤解,即可撤銷的商品房認購協議,該協議約定的定金能退。那么簽訂商品房認購協議有重大誤解定金能退嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2021.12.271055人收看
  • 張旭律師

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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 該貯罐協議能適用定金罰則嗎

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    楊一凡

    該貯罐協議能適用定金罰則嗎

    內容:債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。協議簽訂之日,由王某向李某支付20000元訂金,雙方不得違約,否則,違約方須賠償對方全部經濟損失。訂立協議后,王某按協議約定向李某支付了20000元定金,李某也向王某出具了一份收據,載明:今收到王某訂貯罐訂金計人民幣貳萬元整。事后,李某未按協議履行義務;合同履行期屆滿后,王某多次向李某要求返還20000元訂金,但李某以各種理由推托。為此,王某訴至法院,要求李某雙倍返還定金40000元。對本案是否適用定金罰則有不同意見。定金在性質上屬于違約金,適用于債務不履行的行為,這是定金罰則適用的實質條件。那么該貯罐協議能適用定金罰則嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    楊一凡律師
    2022.01.01358人收看
  • 馮清琴律師

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  • 外貿案例-雙方違約定金罰則不適用

    段建國律師

    北京天用律師事務所

    段建國

    外貿案例-雙方違約定金罰則不適用

    內容:乙公司在4月30日前支付貨款的10%為定金并在支付后7天內開具信用證。4月2日,雙方簽訂補充合同,約定如山東煙臺港不辦理此貨物入關,乙公司應立即通知甲公司,合同價格條件改為CIF廣西北海,交貨地點為廣西北海。甲公司答辯稱,雙方的補充協議已經生效,由于乙公司的原因造成自身無法按期發貨,乙公司未及時支付貨款已經構成違約,應承擔相應責任。當事人應當履行合同約定的義務。那么外貿案例-雙方違約定金罰則不適用。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    段建國律師
    2021.12.29536人收看
  • 任冰峰律師

    主任律師
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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 無法協商解除協議,不適用定金罰則

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    無法協商解除協議,不適用定金罰則

    內容:若買賣雙方均已依據誠信原則進行了協商,但仍無法就正式房屋買賣合同的具體條款達成協議的,此時就無法將不能簽訂正式房屋買賣合同的原因,歸責于一方當事人,就不能適用定金罰則。最終法院判決解除胡某與朱某簽訂的訂購協議,胡某返還朱某定金2萬元,雙方互不承擔違約責任。那么無法協商解除協議,不適用定金罰則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    劉曉紅律師
    2022.01.01994人收看
  • 元甲交通律師律師

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    擅長:交通事故

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  • 定金罰則在法律上是怎樣規定的有哪些適用范圍

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    定金罰則在法律上是怎樣規定的有哪些適用范圍

    內容:定金罰則在法律上是怎樣規定的有哪些適用范圍定金的適用需要符合以下幾個條件:1、定金合同是實踐合同,需要定金的實際交付。定金如未實際交付的,在當事人一方不履行合同債務或者不訂立主合同時,不能適用定金罰則。但是,當事人可以約定定金合同的效力獨立于主合同,即主合同無效定金合同卻不一定無效。因合同關系以外第三人的過錯,致使主合同不能履行的,適用定金罰則。那么定金罰則在法律上是怎樣規定的有哪些適用范圍。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李維律師
    2022.02.07226人收看
  • 陳宗瓊律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 簽了商品房認購協議書交了定金沒開收據定金可收回嗎

    于海明律師

    北京市元甲律師事務所

    于海明

    簽了商品房認購協議書交了定金沒開收據定金可收回嗎

    內容:房屋簽了認購協議滿足一定條件是可以退的。《房屋認購協議書》是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。表示開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人,認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。那么簽了商品房認購協議書交了定金沒開收據定金可收回嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    于海明律師
    2021.12.27866人收看
  • 李楠楠律師

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    擅長:交通事故

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許瑞林律師

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