如何在商品房認購協議中適用定金罰則

導讀:
尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉化為購房款,并已實際交付的,認購協議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認購協議應當認定為正式商品房買賣合同。那么如何在商品房認購協議中適用定金罰則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉化為購房款,并已實際交付的,認購協議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認購協議應當認定為正式商品房買賣合同。關于如何在商品房認購協議中適用定金罰則的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
商品房認購協議的效力如何認定定金罰則的適用
我們認為在認購協議的效力及定金罰則的適用上,可以分為以下三種情況分別予以處理:
1、 認購協議約定的內容與《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同應當具備的主要內容基本相同,應當適用《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第5條的規定,在一方當事人拒絕履行簽訂正式合同的義務時,則可適用定金罰則。如果認購協議的條款規定詳盡,包括了本約中的全部實質性條款,表明當事人間有締結本約的誠意和決心,而且成功締結本約的可能性很大,這種認購書就具有約束雙方當事人必須簽訂正式商品房買賣合同,實現交易的效力。尤其是雙方約定定金在正式的商品房買賣合同簽訂之后轉化為購房款,并已實際交付的,認購協議與商品房買賣合同具有同等法律效力,此種認購協議應當認定為正式商品房買賣合同。
2、 認購協議約定內容簡單,僅表示了當事人之間有將來訂立商品房買賣合同的意思,至于本約規定什么內容在認購協議中未涉及,留待以后磋商決定的,不應適用定金罰則。對此雙方對本約的內容還沒有形成共識,雙方負有的是將來進行磋商的義務,買受人與出賣人之間進行磋商即是完成認購協議約定義務的履約行為。買受人明示拒絕與出賣人磋商或以行為表示拒絕磋商,才會產生未按認購協議履行的違約責任。
3、 認購協議中約定了商品房買賣合同的必備條款,但未包括全部條款,也就是說,在認購協議中約定的內容,較第一種情況簡單,較第二種情況復雜,對此,應分別情況處理。如果雙方爭議的條款在認購協議中已經出現,說明雙方曾經為此達成一致意見,雙方在簽訂正式合同時即應當接受,否則即屬于拒絕訂立本約,是對預約的違反,因而可以適用定金罰則;若雙方無法達成一致的條款在預約中未曾出現,當事人協商不成時,出賣人沒有讓買受人無條件接受每一項買賣合同的條款,這與合同法的平等自愿原則不符,所以,不能就此簡單認定為任何一方當事人違反預約的約定,而應當認定購房人或出賣人已經履行了誠信談判的義務,因其他原因導致正式的商品房買賣合同無法簽訂,定金條款無法發揮作用,定金應退還買受人。




