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無法協(xié)商解除協(xié)議,不適用定金罰則

于海明律師2022.01.01994人閱讀
導(dǎo)讀:

若買賣雙方均已依據(jù)誠信原則進(jìn)行了協(xié)商,但仍無法就正式房屋買賣合同的具體條款達(dá)成協(xié)議的,此時(shí)就無法將不能簽訂正式房屋買賣合同的原因,歸責(zé)于一方當(dāng)事人,就不能適用定金罰則。最終法院判決解除胡某與朱某簽訂的訂購協(xié)議,胡某返還朱某定金2萬元,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。那么無法協(xié)商解除協(xié)議,不適用定金罰則。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

若買賣雙方均已依據(jù)誠信原則進(jìn)行了協(xié)商,但仍無法就正式房屋買賣合同的具體條款達(dá)成協(xié)議的,此時(shí)就無法將不能簽訂正式房屋買賣合同的原因,歸責(zé)于一方當(dāng)事人,就不能適用定金罰則。最終法院判決解除胡某與朱某簽訂的訂購協(xié)議,胡某返還朱某定金2萬元,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于無法協(xié)商解除協(xié)議,不適用定金罰則的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。

因雙方無法協(xié)商一致解除協(xié)議,不適用定金罰則

案例:

2010年4月19日,胡某將其位于北京市昌平區(qū)北環(huán)里小區(qū)的一套房屋出售給朱某,當(dāng)日,雙方簽訂了訂購協(xié)議書,約定合同購房款總價(jià)100萬元,朱某于訂購協(xié)議書簽訂之日向胡某交付定金2萬元,雙方應(yīng)于2010年4月30日簽訂正式的房屋買賣合同,若因胡某原因違約的,胡某應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,若因朱某原因違約的,朱某無權(quán)要回定金。但雙方未就訂立房屋買賣合同的其他條款作出約定。后雙方在協(xié)商訂立正式房屋買賣合同過程中,因雙方無法就房屋交付時(shí)間、購房款支付時(shí)間、房屋過戶時(shí)間、原房屋內(nèi)戶口遷出等事項(xiàng)達(dá)成一致意見,未能簽訂正式的房屋買賣合同。2010年5月20日,朱某以胡某違約為由,起訴法院要求胡某雙倍返還定金。

律師評析:

本案是一起典型的因訂購協(xié)議引發(fā)的房屋買賣合同糾紛。訂購協(xié)議或認(rèn)購書,一般在商品房買賣合同中比較常見,但隨著近年來二手房價(jià)格的波動和調(diào)控政策的頻出,在二手房買賣中,越來越多的當(dāng)事人,為了及時(shí)抓住合適的購房機(jī)會,往往也通過先行訂立訂購協(xié)議的方式,在訂購協(xié)議中約定定金責(zé)任,以促使將來賣房人或買房人能夠與自己訂立正式的房屋買賣合同。

但在房屋買賣的實(shí)踐中,往往由于雙方當(dāng)事人在訂購協(xié)議中,未就具體的事項(xiàng)進(jìn)行約定,以至于在正式訂立房屋買賣合同時(shí),雙方無法就未協(xié)商的具體事宜達(dá)成一致意見,導(dǎo)致正式的房屋買賣合同無法簽訂。在訂購協(xié)議僅約定雙方應(yīng)于某時(shí)間訂立正式房屋買賣合同,而未在訂購協(xié)議中就具體內(nèi)容作出約定時(shí),此時(shí),訂購協(xié)議的效力僅限于固定雙方的交易機(jī)會,并在條件成熟時(shí)簽訂房屋買賣合同,但正式房屋買賣合同的具體內(nèi)容,仍需要雙方進(jìn)一步協(xié)商來確定的。若買賣雙方均已依據(jù)誠信原則進(jìn)行了協(xié)商,但仍無法就正式房屋買賣合同的具體條款達(dá)成協(xié)議的,此時(shí)就無法將不能簽訂正式房屋買賣合同的原因,歸責(zé)于一方當(dāng)事人,就不能適用定金罰則。因?yàn)槎ń鹆P則適用的前提是一方當(dāng)事人存在違約行為且造成合同目的無法實(shí)現(xiàn),即根本違約,而雙方無法就具體條款內(nèi)容達(dá)成一致意見,并不能簡單的歸責(zé)于一方當(dāng)事人,因此,不具備適用定金罰則的條件,不能按照定金罰則來處理。

但若訂購協(xié)議,對房屋買賣的位置、價(jià)款、過戶時(shí)間、付款時(shí)間等內(nèi)容已作出明確約定的,那么此時(shí),訂購協(xié)議就具有了房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,買方或賣方就可以要求對方按照訂購協(xié)議來履行,若一方不履行訂購協(xié)議的約定,另一方當(dāng)事人是可以要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的,并且對于雙方未達(dá)成一致意見的事項(xiàng),也可以通過進(jìn)一步協(xié)商或按照交易習(xí)慣等來確定。

具體本案而言,由于雙方在訂購協(xié)議中,未就房屋買賣的具體事宜進(jìn)行約定,且雙方在協(xié)商訂立正式房屋買賣合同的過程中,也無法就具體事項(xiàng)達(dá)成一致意見,買賣雙方在本案中,均無惡意違約或根本違約行為的存在,所以,本案不應(yīng)適用定金罰則。最終法院判決解除胡某與朱某簽訂的訂購協(xié)議,胡某返還朱某定金2萬元,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

律師建議:

建議房屋買賣雙方在訂立訂購協(xié)議時(shí),應(yīng)盡量將涉及到房屋買賣的重要事宜,比如:房屋位置、價(jià)款、價(jià)款支付方式、房屋交付時(shí)間、過戶時(shí)間等作出明確約定,并約定應(yīng)作為訂立正式房屋買賣合同的內(nèi)容。這樣一旦雙方因其他原因,無法達(dá)成正式房屋買賣合同時(shí),當(dāng)事人可以將訂購協(xié)議視為房屋買賣合同,來要求對方直接按照訂購協(xié)議的約定來履行,以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

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