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無法協商解除協議,不適用定金罰則

于海明律師2022.01.01994人閱讀
導讀:

若買賣雙方均已依據誠信原則進行了協商,但仍無法就正式房屋買賣合同的具體條款達成協議的,此時就無法將不能簽訂正式房屋買賣合同的原因,歸責于一方當事人,就不能適用定金罰則。最終法院判決解除胡某與朱某簽訂的訂購協議,胡某返還朱某定金2萬元,雙方互不承擔違約責任。那么無法協商解除協議,不適用定金罰則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

若買賣雙方均已依據誠信原則進行了協商,但仍無法就正式房屋買賣合同的具體條款達成協議的,此時就無法將不能簽訂正式房屋買賣合同的原因,歸責于一方當事人,就不能適用定金罰則。最終法院判決解除胡某與朱某簽訂的訂購協議,胡某返還朱某定金2萬元,雙方互不承擔違約責任。關于無法協商解除協議,不適用定金罰則的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

因雙方無法協商一致解除協議,不適用定金罰則

案例:

2010年4月19日,胡某將其位于北京市昌平區北環里小區的一套房屋出售給朱某,當日,雙方簽訂了訂購協議書,約定合同購房款總價100萬元,朱某于訂購協議書簽訂之日向胡某交付定金2萬元,雙方應于2010年4月30日簽訂正式的房屋買賣合同,若因胡某原因違約的,胡某應當雙倍返還定金,若因朱某原因違約的,朱某無權要回定金。但雙方未就訂立房屋買賣合同的其他條款作出約定。后雙方在協商訂立正式房屋買賣合同過程中,因雙方無法就房屋交付時間、購房款支付時間、房屋過戶時間、原房屋內戶口遷出等事項達成一致意見,未能簽訂正式的房屋買賣合同。2010年5月20日,朱某以胡某違約為由,起訴法院要求胡某雙倍返還定金。

律師評析:

本案是一起典型的因訂購協議引發的房屋買賣合同糾紛。訂購協議或認購書,一般在商品房買賣合同中比較常見,但隨著近年來二手房價格的波動和調控政策的頻出,在二手房買賣中,越來越多的當事人,為了及時抓住合適的購房機會,往往也通過先行訂立訂購協議的方式,在訂購協議中約定定金責任,以促使將來賣房人或買房人能夠與自己訂立正式的房屋買賣合同。

但在房屋買賣的實踐中,往往由于雙方當事人在訂購協議中,未就具體的事項進行約定,以至于在正式訂立房屋買賣合同時,雙方無法就未協商的具體事宜達成一致意見,導致正式的房屋買賣合同無法簽訂。在訂購協議僅約定雙方應于某時間訂立正式房屋買賣合同,而未在訂購協議中就具體內容作出約定時,此時,訂購協議的效力僅限于固定雙方的交易機會,并在條件成熟時簽訂房屋買賣合同,但正式房屋買賣合同的具體內容,仍需要雙方進一步協商來確定的。若買賣雙方均已依據誠信原則進行了協商,但仍無法就正式房屋買賣合同的具體條款達成協議的,此時就無法將不能簽訂正式房屋買賣合同的原因,歸責于一方當事人,就不能適用定金罰則。因為定金罰則適用的前提是一方當事人存在違約行為且造成合同目的無法實現,即根本違約,而雙方無法就具體條款內容達成一致意見,并不能簡單的歸責于一方當事人,因此,不具備適用定金罰則的條件,不能按照定金罰則來處理。

但若訂購協議,對房屋買賣的位置、價款、過戶時間、付款時間等內容已作出明確約定的,那么此時,訂購協議就具有了房屋買賣合同的實質性內容,買方或賣方就可以要求對方按照訂購協議來履行,若一方不履行訂購協議的約定,另一方當事人是可以要求對方承擔違約責任的,并且對于雙方未達成一致意見的事項,也可以通過進一步協商或按照交易習慣等來確定。

具體本案而言,由于雙方在訂購協議中,未就房屋買賣的具體事宜進行約定,且雙方在協商訂立正式房屋買賣合同的過程中,也無法就具體事項達成一致意見,買賣雙方在本案中,均無惡意違約或根本違約行為的存在,所以,本案不應適用定金罰則。最終法院判決解除胡某與朱某簽訂的訂購協議,胡某返還朱某定金2萬元,雙方互不承擔違約責任。

律師建議:

建議房屋買賣雙方在訂立訂購協議時,應盡量將涉及到房屋買賣的重要事宜,比如:房屋位置、價款、價款支付方式、房屋交付時間、過戶時間等作出明確約定,并約定應作為訂立正式房屋買賣合同的內容。這樣一旦雙方因其他原因,無法達成正式房屋買賣合同時,當事人可以將訂購協議視為房屋買賣合同,來要求對方直接按照訂購協議的約定來履行,以保護自己的合法權益。

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