住房按揭證券化(一)證券及住房按揭證券化的可行性所謂證券，是一種記載財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的有價(jià)的書面憑證，故而又稱為有價(jià)證券。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險(xiǎn)公司相應(yīng)保險(xiǎn)，其安全性較強(qiáng)，符合證券化資產(chǎn)必須是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的內(nèi)在要求。兼之住房按揭貸款債權(quán)這種資產(chǎn)具備了信用特征簡(jiǎn)單、還款條件明確、期限長(zhǎng)、評(píng)估費(fèi)用低等特點(diǎn)，因而其易于證券化。關(guān)于住房按揭證券化的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

住房按揭證券化

(一)證券及住房按揭證券化的可行性

所謂證券，是一種記載財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的有價(jià)的書面憑證，故而又稱為有價(jià)證券。證券發(fā)行人是債務(wù)人，在依法發(fā)行證券后必須履行其一定的義務(wù)，如定期發(fā)放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權(quán)人，持有證券這種有價(jià)的書面憑證就意味著享有處理財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。綜合來看，證券可以看作是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上既具有法律屬性，又具有在市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并要求獲得相關(guān)的權(quán)益回報(bào)等特性，它反映了一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中人們對(duì)債務(wù)和財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。(注四)

一種資產(chǎn)是否能夠證券化，主要取決于證券化的成本與收益之間的關(guān)系，只有收益大于成本，才適宜證券化。而決定這種資產(chǎn)證券化成本高低的關(guān)鍵因素在于資產(chǎn)的信用、還款條件和期限的長(zhǎng)短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險(xiǎn)公司相應(yīng)保險(xiǎn)，其安全性較強(qiáng)，符合證券化資產(chǎn)必須是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的內(nèi)在要求。在美國(guó)，住房借貸抵押公司證券享有"美國(guó)政府贊助機(jī)構(gòu)"所發(fā)行證券的待遇，被人們視為"美國(guó)政府機(jī)構(gòu)證券"而走勢(shì)堅(jiān)挺，被評(píng)為AAA級(jí)證券。兼之住房按揭貸款債權(quán)這種資產(chǎn)具備了信用特征簡(jiǎn)單、還款條件明確、期限長(zhǎng)、評(píng)估費(fèi)用低等特點(diǎn)，因而其易于證券化。

我國(guó)證券市場(chǎng)經(jīng)過近幾年的迅速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大，現(xiàn)已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷、發(fā)行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創(chuàng)造了良好的主體條件。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的深化，我國(guó)有關(guān)證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國(guó)人民銀行法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等法規(guī)為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國(guó)際協(xié)力事業(yè)團(tuán)(網(wǎng)址：www.jica.org.cn)就住宅金融改革支援調(diào)查向我國(guó)提供技術(shù)援助，由人行及建設(shè)部協(xié)辦，該調(diào)查歷時(shí)兩年，日前發(fā)布的《中國(guó)住宅金融制度改革支援調(diào)查》終期報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)住宅金融制度改革應(yīng)從建立住房市場(chǎng)階段開始，逐步進(jìn)入引導(dǎo)住房市場(chǎng)階段。它建議：通過對(duì)住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時(shí)，擴(kuò)大商業(yè)性住宅金融與確立風(fēng)險(xiǎn)管理體制，并建立抵押與擔(dān)保制度。據(jù)此，在第六次中國(guó)住宅金融制度改革課題研討會(huì)上，中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)謝平透露，我國(guó)住房貸款證券化的有關(guān)政策將于今年出臺(tái)，商業(yè)銀行有望在年內(nèi)發(fā)行第一批住房金融債券。(注七)

(二)日本信托型房地產(chǎn)抵押債券證券化的操作程序

1、銀行和其他金融機(jī)構(gòu)以及住宅貸款專業(yè)公司(以下二者統(tǒng)稱"住宅貸款債權(quán)人")將其持有的適合于信托的住宅貸款債權(quán)匯集成一定數(shù)額后，信托給信托銀行，并同時(shí)締結(jié)信托契約。在積累債權(quán)時(shí)，對(duì)貸出時(shí)間、利率和擔(dān)保等條件類似的住宅貸款債權(quán)進(jìn)行分類選擇。

2、信托銀行根據(jù)住宅貸款債權(quán)信托契約，從住宅貸款債權(quán)人手中取得債權(quán)證書及其他有關(guān)文件，同時(shí)發(fā)給住宅貸款債權(quán)人受益權(quán)證書，以證明其擁有信托契約上的受益權(quán)。從這時(shí)起，受益權(quán)就為住宅貸款債權(quán)人所有。

3、住宅貸款的債權(quán)人將受益權(quán)分為兩類，在信托期內(nèi)歸還本息的受益權(quán)(第一受益權(quán))，由本人作為受益人保存受益權(quán)證書;在過了信托期以后歸還本金的受益權(quán)(第二受益權(quán))，則通過將受益權(quán)證書賣給第三人的辦法流通債權(quán)以便于受益人籌措資金。把受益權(quán)一分為二是為了防止第二受益權(quán)受讓人的資金運(yùn)用效率下降，避免業(yè)務(wù)復(fù)雜化，并以此提高住宅貸款債權(quán)信托的商品性。

4、根據(jù)前述委托事項(xiàng)，住宅貸款債權(quán)人把債務(wù)人按約定日期支付的本息，寄給信托銀行。在一般情況下，債務(wù)人每個(gè)月都支付同等金額的利息，并償還少量本金(特別在貸款初期，在應(yīng)償還的本息中利息比重較大)。受益人如通過他人接受償還的信托債權(quán)本金，則不利于資金的運(yùn)用和簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)手續(xù)。

5、信托銀行在托收貸款中扣除手續(xù)費(fèi)、信托報(bào)酬之后，對(duì)第一受益人(住房貸款債權(quán)人)支付債務(wù)人所償還的本金和紅利后，再對(duì)第二受益人支付紅利。

6、信托期結(jié)束后，信托銀行對(duì)第一受益人交付信托所剩的本金，并以此換取收益權(quán)證書，對(duì)第二受益人交付按時(shí)價(jià)變現(xiàn)的本金，并以此換取收益權(quán)證書。以上兩種類型的房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化過程，從設(shè)計(jì)發(fā)行的方式看基本上是一致的，只是信用加強(qiáng)的方式和交易方式有所不同，但其實(shí)質(zhì)都在使房地產(chǎn)抵押債權(quán)經(jīng)證券化后能夠流動(dòng)起來，從而有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。