物業企業應避免不當清收行為，這里所說的不當清收行為，是指物業企業未能依據物業服務合同的約定或法律、法規，規章的規定，而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。物業公司通過訴訟的方式催繳物業費并不鮮見，業主欠費訴訟是物業服務合同糾紛中最為常見的一種。此類糾紛多為業主拒繳、拖欠物業費，物業公司進行催討時產生的糾紛。曾經物業費的催繳是社區管理的痛點，部分業主與物業公司矛盾激烈，部分物業通過斷水斷電催繳物業費，業主也以不享受物業服務為由拒交物業費，雙方矛盾不斷激化。

業主欠費情況的具體分析

業主欠費的原因是多方面的。但常見的情況有以下幾個方面：一是不知情；二是不當抗辭；三是惡意拖欠。

所謂有不知情，是指業主未認真閱讀相關的物業服務合同和文件，記不清具體的繳費時間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時未交。

所謂不當抗辭，是指業主以非物業企業原因造成其合法權益受侵害為由拒交物業費。這種情況比較普遍，業主往往不區分相關的法律關系，只要發生與房子及居住有關的問題，就認為是物業企業管理的問題。

如業主入住后，外墻滲水而導致其裝修損失，業主找物業企業賠償，物業企業不賠，業主就拒交物業費；又如業主因樓上洗手間滲水（樓上業主裝修時破壞了防水層），找物業企業索賠未果，于是拒交物業費；再如業主因有線電視常出現故障，收視費是交給物業企業（代收代繳）為由，拒交物業費。

對業主欠費清收應注意的法律問題

物業企業應避免不當清收行為，這里所說的不當清收行為，是指物業企業未能依據物業服務合同的約定或法律、法規，規章的規定，而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。不當清收行為的表現形式是這樣的。

但常見方法一般為：

有的采用停止提供物業服務；

有的物業企業以文件的形式，給業主下最后通牒；

有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；

有的采用張貼欠費業主名單的方式等等。

不當清收行業不僅達不到清收的目的，相反具有很多危害性。

其一，容易激化與欠費業主的矛盾；

其二，變主動為被動；業主欠費其行為已違約，是其單方過錯，如物業企業采取不當清收，則變成混合過錯；其三，不當清收行為具有違約性、違規性和違法性。

物業費起訴流程及注意事項

一、成立清欠小組

清欠小組成員可以物業公司相關部門的人員和物業管理處主任組成，機構人員以兼職為主，這樣不會加大操作成本。

二、制定訴訟計劃

清欠小組對存在欠費的小區情況進行統計調查，分析欠費原因、業主的欠費理由、欠費業主在小區的分布情況等，之后制定分批訴訟計劃。制定計劃的同時應注意以下兩點：

1、先易后難。先起訴無任何理由欠費的業主，再起訴以某種理由欠費的業主，逐步提高自身的訴訟能力。

2、合理分布。成批訴訟時，起訴對象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現集體對抗。

三、準備起訴資料

1、委托授權書：

受托人一般選擇清欠小組負責人和小區管理處主任，規模較小的企業也可以選擇企業經理和小區管理處主任。受委托人應對物業管理相關法規和小區物業服務合同比較熟悉，有較強的語言表達能力，同時還掌握了對業主欠費理由的答辯對策。

2、起草起訴狀：

根據公司在該小區物業服務合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業服務合同和與業主委員會簽訂的物業服務合同的，以合同條款為基礎起草起訴狀；沒有物業服務合同，可以尋求街道辦事處或居委會出具證明，再加上物價局頒發的該小區收費許可證，就可證明事實合同關系。

3、證據清單

（1）公司營業執照和資質證書，證明公司有合法的經營權。

（2）物業服務合同、收費許可證、街道辦事處或居委會出據的證明，證明公司在該小區有合法的物業服務權利和收費標準。

（3）相關的文件，證明物業服務各項收費的合法性，包括滯納金。

（4）房地產權登記表、企業登記信息表（商鋪），證明被告的業主身份或物業使用人。

（5）其它有證明作用的文件。

4、制作欠費數據

（1）物業管理服務費及滯納金明細表

（2）水費、污水處理費、加壓電費明細表

（3）防盜門及梯燈維修、路燈電費及垃圾處理費明細表（4）電梯電費及梯燈電費分攤明細表（5）電梯維修零件費分攤明細表

（6）每噸供水加壓電費計算表

（7）電梯電費及梯燈電費分攤計算表

（8）電梯維修零件費分攤計算表

注：以上各類表各企業根據小區實際情況制作。

5、其它資料

（1）函復印件；

（2）繳費通知；

（3）催費通知。

物業如何合情合理又合法的催收物業費？

物業公司通過訴訟的方式催繳物業費并不鮮見，業主欠費訴訟是物業服務合同糾紛中最為常見的一種。此類糾紛多為業主拒繳、拖欠物業費，物業公司進行催討時產生的糾紛。曾經物業費的催繳是社區管理的痛點，部分業主與物業公司矛盾激烈，部分物業通過斷水斷電催繳物業費，業主也以不享受物業服務為由拒交物業費，雙方矛盾不斷激化。

隨著《民法典》的出臺，繳費與催費的行為都被進一步規范，《民法典》第九百四十四條規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”

根據《民法典》上述規定，交納物業費是業主的法定義務，不管業主是否入住、是否已經實際接受服務，業主均應當支付物業費，同時也明確規定了物業不可以采取斷水斷電等方式來催收物業管理費，有的物業公司采取不允許業主停車、限制業主使用電梯等方式來催收物業費也是不允許的。這一規定既保障了雙方的權利，又不會激化矛盾，守住民事法律關系各方底線，又為和諧社區的建設筑基。

當業主拒絕支付物業費時，物業服務人員應當采取合理合法的措施予以追繳，一方面公司的服務應當被業主所認可，通過多多溝通來收取物業費，另一方面，針對無理欠費的業主可通過訴訟或仲裁方式催收物業服務費。 同時，《民法典》也對催繳物業費的方法進行了明確，物業服務人員有催告的前置義務，一般采取發送書面催告的方式，告知業主在合理期限內支付物業費，業主收到催告通知還未予以支付的，物業服務人員此時才可通過訴訟、仲裁的途徑維護自身權益，物業服務人員在訴訟主張支付物業服務費時需要先走完前置程序。

為了提升服務質量，從根本上避免上述糾紛，物業服務公司首先應當及時與業委會（業主大會）簽訂《物業服務合同》，明確約定雙方的權利義務，確保簽訂的合同已經經過業主大會合法程序，并履行信息公示等相關義務，如果《物業服務合同》到期，物業公司仍然為業主提供服務的，根據《民法典》第九百四十八條第一款規定：“物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。”從法律上講，不定期合同延續了原來的合同權利義務，物業公司提供管理服務，業主有義務按照合同約定交納物業管理費。