物業(yè)企業(yè)應(yīng)避免不當(dāng)清收行為，這里所說(shuō)的不當(dāng)清收行為，是指物業(yè)企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定或法律、法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定，而擅自采取的其他方式清收欠費(fèi)的行為。物業(yè)公司通過(guò)訴訟的方式催繳物業(yè)費(fèi)并不鮮見(jiàn)，業(yè)主欠費(fèi)訴訟是物業(yè)服務(wù)合同糾紛中最為常見(jiàn)的一種。此類糾紛多為業(yè)主拒繳、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司進(jìn)行催討時(shí)產(chǎn)生的糾紛。曾經(jīng)物業(yè)費(fèi)的催繳是社區(qū)管理的痛點(diǎn)，部分業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激烈，部分物業(yè)通過(guò)斷水?dāng)嚯姶呃U物業(yè)費(fèi)，業(yè)主也以不享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，雙方矛盾不斷激化。

業(yè)主欠費(fèi)情況的具體分析

業(yè)主欠費(fèi)的原因是多方面的。但常見(jiàn)的情況有以下幾個(gè)方面：一是不知情；二是不當(dāng)抗辭；三是惡意拖欠。

所謂有不知情，是指業(yè)主未認(rèn)真閱讀相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同和文件，記不清具體的繳費(fèi)時(shí)間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時(shí)未交。

所謂不當(dāng)抗辭，是指業(yè)主以非物業(yè)企業(yè)原因造成其合法權(quán)益受侵害為由拒交物業(yè)費(fèi)。這種情況比較普遍，業(yè)主往往不區(qū)分相關(guān)的法律關(guān)系，只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問(wèn)題，就認(rèn)為是物業(yè)企業(yè)管理的問(wèn)題。

如業(yè)主入住后，外墻滲水而導(dǎo)致其裝修損失，業(yè)主找物業(yè)企業(yè)賠償，物業(yè)企業(yè)不賠，業(yè)主就拒交物業(yè)費(fèi)；又如業(yè)主因樓上洗手間滲水（樓上業(yè)主裝修時(shí)破壞了防水層），找物業(yè)企業(yè)索賠未果，于是拒交物業(yè)費(fèi)；再如業(yè)主因有線電視常出現(xiàn)故障，收視費(fèi)是交給物業(yè)企業(yè)（代收代繳）為由，拒交物業(yè)費(fèi)。

對(duì)業(yè)主欠費(fèi)清收應(yīng)注意的法律問(wèn)題

物業(yè)企業(yè)應(yīng)避免不當(dāng)清收行為，這里所說(shuō)的不當(dāng)清收行為，是指物業(yè)企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定或法律、法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定，而擅自采取的其他方式清收欠費(fèi)的行為。不當(dāng)清收行為的表現(xiàn)形式是這樣的。

但常見(jiàn)方法一般為：

有的采用停止提供物業(yè)服務(wù)；

有的物業(yè)企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒；

有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；

有的采用張貼欠費(fèi)業(yè)主名單的方式等等。

不當(dāng)清收行業(yè)不僅達(dá)不到清收的目的，相反具有很多危害性。

其一，容易激化與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾；

其二，變主動(dòng)為被動(dòng)；業(yè)主欠費(fèi)其行為已違約，是其單方過(guò)錯(cuò)，如物業(yè)企業(yè)采取不當(dāng)清收，則變成混合過(guò)錯(cuò)；其三，不當(dāng)清收行為具有違約性、違規(guī)性和違法性。

物業(yè)費(fèi)起訴流程及注意事項(xiàng)

一、成立清欠小組

清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機(jī)構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會(huì)加大操作成本。

二、制定訴訟計(jì)劃

清欠小組對(duì)存在欠費(fèi)的小區(qū)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，分析欠費(fèi)原因、業(yè)主的欠費(fèi)理由、欠費(fèi)業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計(jì)劃。制定計(jì)劃的同時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

1、先易后難。先起訴無(wú)任何理由欠費(fèi)的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費(fèi)的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。

2、合理分布。成批訴訟時(shí)，起訴對(duì)象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對(duì)抗。

三、準(zhǔn)備起訴資料

1、委托授權(quán)書(shū)：

受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，同時(shí)還掌握了對(duì)業(yè)主欠費(fèi)理由的答辯對(duì)策。

2、起草起訴狀：

根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì)出具證明，再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小區(qū)收費(fèi)許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。

3、證據(jù)清單

（1）公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，證明公司有合法的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（2）物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)許可證、街道辦事處或居委會(huì)出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）相關(guān)的文件，證明物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)的合法性，包括滯納金。

（4）房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表（商鋪），證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。

（5）其它有證明作用的文件。

4、制作欠費(fèi)數(shù)據(jù)

（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金明細(xì)表

（2）水費(fèi)、污水處理費(fèi)、加壓電費(fèi)明細(xì)表

（3）防盜門及梯燈維修、路燈電費(fèi)及垃圾處理費(fèi)明細(xì)表（4）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表（5）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表

（6）每噸供水加壓電費(fèi)計(jì)算表

（7）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表

（8）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表

注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制作。

5、其它資料

（1）函復(fù)印件；

（2）繳費(fèi)通知；

（3）催費(fèi)通知。

物業(yè)如何合情合理又合法的催收物業(yè)費(fèi)？

物業(yè)公司通過(guò)訴訟的方式催繳物業(yè)費(fèi)并不鮮見(jiàn)，業(yè)主欠費(fèi)訴訟是物業(yè)服務(wù)合同糾紛中最為常見(jiàn)的一種。此類糾紛多為業(yè)主拒繳、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司進(jìn)行催討時(shí)產(chǎn)生的糾紛。曾經(jīng)物業(yè)費(fèi)的催繳是社區(qū)管理的痛點(diǎn)，部分業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激烈，部分物業(yè)通過(guò)斷水?dāng)嚯姶呃U物業(yè)費(fèi)，業(yè)主也以不享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，雙方矛盾不斷激化。

隨著《民法典》的出臺(tái)，繳費(fèi)與催費(fèi)的行為都被進(jìn)一步規(guī)范，《民法典》第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。”

根據(jù)《民法典》上述規(guī)定，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，不管業(yè)主是否入住、是否已經(jīng)實(shí)際接受服務(wù)，業(yè)主均應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)，同時(shí)也明確規(guī)定了物業(yè)不可以采取斷水?dāng)嚯姷确绞絹?lái)催收物業(yè)管理費(fèi)，有的物業(yè)公司采取不允許業(yè)主停車、限制業(yè)主使用電梯等方式來(lái)催收物業(yè)費(fèi)也是不允許的。這一規(guī)定既保障了雙方的權(quán)利，又不會(huì)激化矛盾，守住民事法律關(guān)系各方底線，又為和諧社區(qū)的建設(shè)筑基。

當(dāng)業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)采取合理合法的措施予以追繳，一方面公司的服務(wù)應(yīng)當(dāng)被業(yè)主所認(rèn)可，通過(guò)多多溝通來(lái)收取物業(yè)費(fèi)，另一方面，針對(duì)無(wú)理欠費(fèi)的業(yè)主可通過(guò)訴訟或仲裁方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 同時(shí)，《民法典》也對(duì)催繳物業(yè)費(fèi)的方法進(jìn)行了明確，物業(yè)服務(wù)人員有催告的前置義務(wù)，一般采取發(fā)送書(shū)面催告的方式，告知業(yè)主在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主收到催告通知還未予以支付的，物業(yè)服務(wù)人員此時(shí)才可通過(guò)訴訟、仲裁的途徑維護(hù)自身權(quán)益，物業(yè)服務(wù)人員在訴訟主張支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)需要先走完前置程序。

為了提升服務(wù)質(zhì)量，從根本上避免上述糾紛，物業(yè)服務(wù)公司首先應(yīng)當(dāng)及時(shí)與業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保簽訂的合同已經(jīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)合法程序，并履行信息公示等相關(guān)義務(wù)，如果《物業(yè)服務(wù)合同》到期，物業(yè)公司仍然為業(yè)主提供服務(wù)的，根據(jù)《民法典》第九百四十八條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。”從法律上講，不定期合同延續(xù)了原來(lái)的合同權(quán)利義務(wù)，物業(yè)公司提供管理服務(wù)，業(yè)主有義務(wù)按照合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)。