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土地使用權抵押貸款的防范措施是什么

段建國律師2022.02.091042人閱讀
導讀:

所以在簽署土地使用權抵押協議時,應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。在處理土地使用權時,抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權,并辦理土地使用權過戶手續。那么土地使用權抵押貸款的防范措施是什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

所以在簽署土地使用權抵押協議時,應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。在處理土地使用權時,抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權,并辦理土地使用權過戶手續。關于土地使用權抵押貸款的防范措施是什么的法律問題,大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

由于缺乏資金,房地產開發商會選擇自己的土地使用權抵押給銀行,土地使用權抵押貸款存在法律風險,如果我們在辦理按揭貸款的過程中多加小心,就可以避免這些風險造成的損失。那么土地使用權抵押貸款的防范措施是什么呢?對此下面催天下小編為大家具體闡述。

1、董事會的決議

抵押人若是三資企業,在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定,股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

2、抵押權的終結

土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的,應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協議。

3、土地使用權抵押時應辦理公證手續

因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押,標的重大,所以在簽署土地使用權抵押協議時,抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續。

4、保險問題

土地使用權抵押,如其地上有建筑物或其他附著物,抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續,并應在保險單上注明抵押權人為第一受益人,保險合同的期限應長于抵押協議的期限。

5、無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押

國營企業和集體企業由于歷史原因,占有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權,沒有處置權,更不能用劃撥土地作為抵押物。

6、土地使用權抵押的前提

房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同,交足了地價款,獲得了土地使用證,才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押,以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件,土地使用權的抵押便無效。

7、抵押須有書面文件

土地使用權抵押,抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額,任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的,所以任何土地使用權抵押都要形成文字,制訂出法律文件。

8、土地使用權與地上建筑物一致的原則

在土地使用權抵押時,其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時,應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。

9、土地使用權抵押時,應辦理登記手續

如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權抵押,首先應到土地管理機構進行登記,然后到房地產管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權抵押,則只需到房地產管理局登記備案,并辦理他項權利證書。

10、土地使用權抵押之前,應聘請評估機構評估

一般情況下,抵押人抵押自己的土地使用權,期望得到銀行或金融機構的貸款,而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值,所以在抵押之前,應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估,根據評估報告,抵押權人再作出是否接受抵押的決策。

11、應請律師出具法律意見書

為了證實抵押人的主體資格,土地使用權的合法性、有效性和真實性,以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性,為了保障抵押權人的權益,抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

12、處置抵押物時,應申請房地產管理機構予以協助

抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務,或者抵押人在協議有效期間解散或破產時,抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物土地使用權。

在處理土地使用權時,抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權,并辦理土地使用權過戶手續。

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  • 土地使用權抵押擔保比例以及相關的規定

    張嘉娛律師

    北京天用律師事務所

    張嘉娛

    土地使用權抵押擔保比例以及相關的規定

    內容:土地使用權抵押擔保的比例是多少從貸款清償的安全性考慮,可供抵押的價值載評估時應根據抵押人對土地實際擁有的權利進行剝離和判斷,一般要扣除處置稅費。我國對于不能辦理土地抵押的規定目前,土地使用權抵押已逐步成為一種重要的融資手段,經過登記的土地使用權抵押受法律保護。那么土地使用權抵押擔保比例以及相關的規定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
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  • 王熙律師

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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 如何評估土地使用權抵押

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    如何評估土地使用權抵押

    內容:轉讓抵押評估在城鎮較為普遍,劃撥土地無使用年限,登記面積一般較大。充分考慮評估中的風險劃撥土地使用權抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產,因此進行抵押前必須經過有關部門的批準。劃撥土地使用權抵押評估的目的是為抵押人,或抵押權人進行抵押貸款提供價格依據,所以,評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值,又要替抵押權人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時需對抵押物進行強制性的清償處理,所以評估測算時還應考慮強制處置和有關費用。那么如何評估土地使用權抵押。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
    2022.02.09857人收看
  • 劉曉紅律師

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    擅長:交通事故、合同糾紛、債權債務

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  • 未登記的建筑物和土地使用權不可以抵押,以土地使用權和建筑物抵押的,應當辦理抵押登記,抵押權在辦理抵押登記的時候設立,當債務人不履行到期債務的時候,抵押權人可以對抵押財產優先受償。法律依據:《民法典》第四百零二條以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。第三百九十四條為擔保債務的履行,債務人或者第三人不轉移財產的占有,將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人,債權人為抵押權人,提供擔保的財產為抵押財產。
  • 土地使用權抵押合同書需要包含什么內容?

    趙金保律師

    北京市元甲律師事務所

    趙金保

    土地使用權抵押合同書需要包含什么內容?

    內容:土地使用權抵押合同書需要包含的內容有:甲乙雙方的基本信息;抵押宗地基本情況;抵押貸款情況;雙方權利和義務;違約責任;其它需要規定的內容等。土地使用權抵押是債務人或第三人向債權人提供土地使用權作為清償債務的擔保,而不轉移占有的行為。土地使用權抵押合同書具有相當的法律效力。土地使用權抵押時,其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。即承租方或承包經營者以土地使用權作為抵押,承租企業或擔保承包企業的經營者,如果沒有完成租賃合同或承包經營合同所規定的經營目標。那么土地使用權抵押合同書需要包含什么內容?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    趙金保律師
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  • 周春花律師

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  • 借貸時可以抵押土地使用權。法律規定債務人或者第三人有權處分的建設用地使用權可以抵押。但是如果是宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權,則不能抵押。法律依據:《中華人民共和國民法典》第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押: (一)建筑物和其他土地附著物; (二)建設用地使用權; (三)海域使用權; (四)生產設備、原材料、半成品、產品; (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器; (六)交通運輸工具; (七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。 抵押人可以將前款所列財產一并抵押。 第三百九十九條 下列財產不得抵押: (一)土地所有權; (二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權,但是法律規定可以抵押的除外; (三)學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施; (四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產; (五)依法被查封、扣押、監管的財產; (六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
  • 土地使用權抵押登記期限是多久?

    許瑞林律師

    許瑞林

    土地使用權抵押登記期限是多久?

    內容:土地使用權抵押登記期限是可以自主來進行確定,土地使用權抵押期限,應短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。劃撥土地使用權的最高抵押期限應不超過同類用途土地的最高出讓期限。也就是說應該小于建筑物的使用年限,并與建筑物抵押的期限相一致,以確保抵押登記的規范性,有效保障抵押人和抵押權人的合法權益。在辦理土地使用權抵押登記時,可以根據主債權的效力,即主債權的存續期間確定土地抵押登記期限,依據相關法規,設定為主合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后兩年。注銷抵押登記是抵押權消失的一種形式。集體土地使用證只有使用權不能向銀行做抵押貸款的,沒有獨立的產權。那么土地使用權抵押登記期限是多久?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    許瑞林律師
    2021.12.29166人收看
  • 陳明月律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 土地使用權可以抵押給個人,法律規定,依法獲得的國有土地使用權可以抵押,農村土地使用權及宅基地使用權暫時不能抵押。土地使用權抵押,抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同,其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條 土地使用權抵押時,其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。第三十四條 土地使用權抵押,抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。第三十五條 土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押,應當按照規定辦理抵押登記。第三十六條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的,抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的,應當依照規定辦理過戶登記。
  • 土地使用權抵押注銷登記如何解除?

    崔玉君律師

    北京天用律師事務所

    崔玉君

    土地使用權抵押注銷登記如何解除?

    內容:抵押權人身份證明材料:①企業法人,提交《企業法人營業執照》,收復印件和《組織機構代碼證》,收復印件(1份);不具備企業獨立法人資格,提交其上級單位出具的書面授權證明,收原件(1份)和申請人的營業執照或登記證書等材料,收復印件(1份);②非企業法人,提交《組織機構代碼證》,收復印件(1份);不具備獨立非企業法人資格,提交其上級單位出具的書面授權證明,收原件和申請人的《組織機構代碼證》,收復印件(1份);③法定代表人身份證明書收原件(1份)和身份證收復印件(1份);④委托辦理的,提交委托書收原件(1份)和受托人身份證驗原件收復印件(1份).那么土地使用權抵押注銷登記如何解除?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    崔玉君律師
    2022.02.10662人收看
  • 林艷英律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛、合同糾紛

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  • 房產質押貸款的風險及防范措施有哪些?

    孔孟廷律師

    北京市元甲律師事務所

    孔孟廷

    房產質押貸款的風險及防范措施有哪些?

    內容:今天我們就來討論一下,關于房產質押貸款的風險都主要有哪些,以及應對房產質押貸款的風險都有哪些措施。房產抵押貸款存在的風險(一)租賃權對抗的風險1、抵押物難以處置。當銀行拍賣抵押房產時,按照我國目前的法律規定,承租人具有優先購買權,將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。銀行辦理房產抵押貸款時,如果不注意土地的性質,將可能增加處置抵押房產的費用。借款人在辦理房產抵押貸款后,如果私自變更土地的用途,如將倉庫用地變更為娛樂中心用地,根據我國法律規定,國家可以無償收回土地使用權,銀行將無法處置抵押房產。那么房產質押貸款的風險及防范措施有哪些?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    孔孟廷律師
    2022.02.10147人收看
  • 吳夢云律師

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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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  • 2019年農村土地可以貸款嗎

    吳夢云律師

    北京天用律師事務所

    吳夢云

    2019年農村土地可以貸款嗎

    內容:農村土地使用權是可以進行貸款的。土地使用權抵押貸款,是指用土地的使用權抵押給銀行,從銀行貸出一定比例的資金。因此土地經營權抵押貸款,不會發生“抵押之后地就收不回來”的現象。農村土地使用權抵押貸款對象為從事農業生產經營的組織或個人。那么2019年農村土地可以貸款嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.02.10967人收看
  • 李楠楠律師

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  • 哪些財產可以辦理抵押貸款?

    翁玉素律師

    北京市元甲律師事務所

    翁玉素

    哪些財產可以辦理抵押貸款?

    內容:債務人或者第三人有權處分的建筑物和其他土地附著物;建設用地使用權;海域使用權;以及其他法律、行政法規未禁止抵押的其他財產,可以辦理抵押貸款。判決下來后,會依法強制執行財產以清償銀行的貸款損失。銀行通知貸款批準后,借款人應攜帶貸款合同、夫妻身份證原件和房產證到當地房地產主管部門申請抵押。如果借款人的延期申請未被批準,貸款從到期之日開始,會轉入逾期貸款賬戶。

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    2022.04.135191人收看
  • 張嘉娛律師

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  • 可以劃撥土地進行抵押辦理貸款。以劃撥方式取得的土地使用權屬于可以抵押的財產范圍,抵押時應當簽訂抵押合同,并取得相關土地管理部門的批準、辦理土地使用權出讓手續。抵押合同的內容不得違背國家法律、法規,土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押,并取得相關土地管理部門的批準。法律依據:《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十二條 土地使用權可以抵押。 第三十三條 土地使用權抵押時,其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。 第三十六條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的,抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的,應當依照規定辦理過戶登記。
  • 如何辦理集體土地使用權抵押貸款

    李孟陽律師

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    李孟陽

    如何辦理集體土地使用權抵押貸款

    內容:集體土地使用權有以下三種形式:1、宅基地公民對其在農村依法所有的房屋的宅基地,享有使用權。利用集體所有的土地興辦鄉村企業,土地使用權必須折價作為企業的出資,由土地所有權人依法享有出資的收益。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的,土地抵押權不受法律保護,土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。鄉村企業集體土地使用權抵押的,土地管理部門還應核定通過拍賣抵押物實現抵押權時應補交的土地使用權出讓金額。那么如何辦理集體土地使用權抵押貸款。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李孟陽律師
    2022.02.09997人收看
  • 黃東潔律師

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  • 以劃撥方式取得的土地使用權屬于可以抵押的財產范圍,抵押時應當簽訂抵押合同、抵押合同的內容不得違背國家法律法規,土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押應當按照規定辦理抵押登記。法律依據:《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十二條 土地使用權可以抵押。 第三十三條 土地使用權抵押時,其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。 第三十六條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的,抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的,應當依照規定辦理過戶登記。
  • 開發商土地使用權抵押是否合法?

    張蕓律師

    北京市元甲律師事務所

    張蕓

    開發商土地使用權抵押是否合法?

    內容:開發商土地使用權抵押是合法的。開發商在申請到土地使用權的時候,可以以此向銀行抵押貸款。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。抵押房地產轉讓所得價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。如抵押人未按合同規定履行債務,又未能與抵押權人達成延遲履行協議的,抵押權人有權處分抵押的部分或全部房地產,直至償還全部債務。協商不成的,當事人可以向人民法院提起訴訟。那么開發商土地使用權抵押是否合法?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張蕓律師
    2021.12.29218人收看
  • 任冰峰律師

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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 抵押房產貸款擔保公司風險有哪些?

    陳明月律師

    北京市元甲律師事務所

    陳明月

    抵押房產貸款擔保公司風險有哪些?

    內容:房產抵押貸款擔保公司存在的風險(一)抵押登記權的風險1、“一物多押”的風險。辦理房產抵押貸款時,如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致,一旦貸款到期無法收回,抵押登記也將到期,擔保公司將無法處置抵押房產。借款人在辦理房產抵押貸款后,如果私自變更土地的用途,如將倉庫用地變更為娛樂中心用地,根據我國法律規定,國家可以無償收回土地使用權,擔保公司將無法處置抵押房產。那么抵押房產貸款擔保公司風險有哪些?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳明月律師
    2022.02.101036人收看
  • 孔孟廷律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 國有土地使用權可以抵押嗎

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    國有土地使用權可以抵押嗎

    內容:目前,中國的貸款制度正在走向成熟,銀行有貸款業務,貸款需要有擔保,那么對于國有土地使用權是否可以抵押呢?國有土地使用權可以抵押1、國有土地使用權是可以抵押的。國有土地使用權的主體非常廣泛,任何單位和個人,包括境外的企事業單位和個人,符合依法使用中國國有土地條件的,都可以成為中國的國有土地使用者。有償取得的國有土地使用權,可以依法轉讓,因此,國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的,對土地使用權人應當給予適當補償。那么國有土地使用權可以抵押嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
    2022.02.09136人收看
  • 李孟陽律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 城市土地使用權可抵押貸款嗎

    元甲交通律師律師

    北京市元甲律師事務所

    元甲交通律師

    城市土地使用權可抵押貸款嗎

    內容:城市土地使用權可抵押貸款嗎城市土地使用權可以抵押貸款,但是需要擔保公司在中間作為擔保人。第三十四條土地使用權抵押,抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。第三十五條土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押,應當按照規定辦理抵押登記。土地使用權抵押是指土地權利人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地作為債權擔保,在債務人不履行債務時,債權人有權對土地依法進行處分,并以處分所得的價款優先受償。那么城市土地使用權可抵押貸款嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    元甲交通律師律師
    2021.12.29424人收看
  • 邢穎律師

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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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  • 預售房屋后可以抵押土地使用權。商品房預售完成后,土地使用權仍屬于開發商所有,開發商有權以預售商品房范圍內的土地使用權進行抵押。但已進行預告登記的預售商品房中,不得對其預告登記范圍內的土地使用權進行抵押。法律依據:《民法典》第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,預告登記失效。 第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
  • 土地使用權抵押貸款的防范措施是什么

    王熙律師

    北京天用律師事務所

    王熙

    土地使用權抵押貸款的防范措施是什么

    內容:所以在簽署土地使用權抵押協議時,應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。在處理土地使用權時,抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權,并辦理土地使用權過戶手續。那么土地使用權抵押貸款的防范措施是什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王熙律師
    2022.02.091042人收看
  • 張蕓律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 可以農民承包的土地辦理抵押貸款。農民承包的土地抵押應當簽訂書面的抵押合同,抵押合同不得違背國家法律規定。土地抵押時其地面上的農作物與附著物一并抵押,應當按照規定辦理抵押登記。法律依據:《民法典》第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押: (一)建筑物和其他土地附著物; (二)建設用地使用權; (三)海域使用權; (四)生產設備、原材料、半成品、產品; (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器; (六)交通運輸工具; (七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。 抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
  • 如何辦理土地使用權抵押以及相關規定

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    如何辦理土地使用權抵押以及相關規定

    內容:土地使用權抵押貸款是開發商通過自有資金獲取開發土地的使用權后,就可以把土地使用權抵押給銀行,獲取貸款資金,再把這筆資金投入開發建設,通過商品房預售回籠資金,歸還貸款。土地使用權抵押貸款辦理流程是:1、首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應達到的評估總價值。土地使用權抵押貸款辦理規定:1、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的,土地抵押權不受法律保護,土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。那么如何辦理土地使用權抵押以及相關規定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    劉曉紅律師
    2022.02.09830人收看
  • 段建國律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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段建國律師

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