承租公房進行交換，北京市東城區某房管所為雙方開具了換房協議書，辦理了公房租賃合同。那么，公房拆遷補償款糾紛的訴訟解決，承租公房拆遷疑案評析。大律網小編為大家整理房屋租賃如下相關知識，希望能幫助大家。

案情：

原告趙某自1992年2月起承租北京市東城區某胡同12號公房兩間。1993年6月，趙某將該房屋的租賃合同原件交給郭某，委托其代管房屋。后郭某擅自與被告王某達成協議，將趙某承租房屋與王某承租公房進行交換，北京市東城區某房管所于1993年10月28日為雙方開具了換房協議書，并于1993年11月5日為王某辦理了公房租賃合同。2001年，被告某住宅發展中心在郭某原承租房屋所在地區實施拆遷，王某以承租人身份于2001年8月4日與某住宅發展中心簽訂了《回購就地安置住房預售合同》，約定：因實施危舊房改造，某住宅發展中心對王某的住房某胡同12號公房兩間進行拆遷，并負責就地安置王某樓房一套。協議簽訂后，王某將所住房交某住宅發展中心拆除，并搬入安置房屋居住。2002年，趙某因不服北京市東城區某房管所變更公房租賃合同的行政行為，提起行政訴訟，要求撤銷該局為王某辦理的公房租賃合同，法院于2002年12月作出的生效判決支持了趙某的訴訟請求。2005年6月，趙某訴至法院，認為其是北京市東城區某胡同12號房屋的合法承租人，某住宅發展中心與王某簽訂房屋拆遷補償協議，侵犯了其合法權益，要求：

1、確認某住宅發展中心與王某簽訂的《回購就地安置住房預售合同》無效；

2、由某住宅發展中心對其進行拆遷安置。法院經過審理認為，王某不是北京市東城區某胡同12號房屋的合法承租人，趙某要求確認其與某住宅發展中心簽訂的《回購就地安置住房預售合同》無效的訴訟請求，應予以支持。對于趙某要求某住宅發展中心對其給予拆遷安置的訴訟請求，因趙某在住房拆遷時是否應當獲得拆遷補償安置，應由有權機關先行確認，不屬本案處理范圍。

據此判決：

一、確認某住宅發展中心與王某簽訂的《回購就地安置住房預售合同》無效。

二、駁回趙某其他訴訟請求。

事龍評析：

1、本案涉及公房租賃中民事法律關系和行政法律關系。所謂民事法律關系是指出租人與承租人之間租賃合同關系，雖然這種合同具有福利、政策行政因素調整，但其作為合同本身而言是本著自愿、公平、有償等原則簽訂的，屬合同法調整范疇。所謂行政法律關系，是指公房租賃關系的建立以及合同主體、內容事項變更不完全取決于當事人自由協商，還要受房管等公權部門批準同意。

2、本案換房協議實際就是變更租賃合同主體，之所以無效就是違反合同法原則，未經原實際承租人趙某明確意思表示同意，也未經其授權，僅由代管人與王某協商，這當然是無效的民事法律行為，故趙某訴請求撤銷該局與為王某辦理的公房租賃合同應該得到支持，值得商榷的如果是行政訴訟，訴訟請求確認房管局與王某公房租賃合同無效更為合理，因為當時房屋已拆除，失去撤銷的實際意義，而確認違法、無效為后面法律事務提供依據，則有其法律價值。

3、在審理原告請求確認拆遷安置補償協議無效的案件中，對所涉及原告是否為房屋所有人或承租人的問題，應由法官根據具體情況處理。本案中能夠查清楚，可以如上案例那樣直接確認，如果無法查清，則原告現要解決其作為所有權人或承租人資格問題

4、本案回避了最關鍵問題，確認某住宅發展中心與王某簽訂的《回購就地安置住房預售合同》無效后。其余問題怎么處理，即趙某因房屋被拆除后補償安置問題如何得以解決。是法院同時解決第二項訴訟請求，還是另行主張權利，駁回趙某要求由某住宅發展中心對其進行拆遷安置。

法院之所以作出本案判決，我想是根據國務院《城市房屋拆遷條例》和最高人民法院2005年8月1日出臺的《關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院是否受理問題的批復》司法解釋，拆遷補償安置爭議先由拆遷管理部門裁決，對于裁決不服的再向法院提起行政訴訟，從這個角度看視乎符合道理。

但有個現實的問題，本案房屋已被拆除，標的物毀滅，根據建設部《城市房屋拆遷裁決規程》第八條的精神，房屋滅失或房管部門認為不予受理的其他情形就會導致房管部門拒絕受理裁決，這時當事人權利救濟陷入真空狀態。

基于以上法律沖突，我認為從有利于當事人維權及司法為民指導思想，在趙某同意接受王某獲得的補償安置待遇情形下，直接把王某拆遷所得判決給趙某不失為一種好辦法，同時告知趙某，之所以出現如此局面，其委托他人管房又把租賃合同原件給代管人、拆遷后為及時到場主張權利，其有著一定的過失性。

4、如趙某不接受王某所獲得拆遷補償，同時趙某對于拆遷行為本身無異議，僅就補償安置民事爭議提出要求，在裁決部門無法受理情形下，法院對于趙某拆遷補償安置應該直接判決或指明可行的維權路線，否則趙某陷入權利救濟困境。