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房地產抵押登記的程序
郭銘芝律師2022.01.01637人閱讀
導讀：
以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利的記載后，由抵押人收執。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。那么房地產抵押登記的程序。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利的記載后，由抵押人收執。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。關于房地產抵押登記的程序的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
房地產抵押登記程序
其具體程序為：
(一)登記申請
辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗以下文件：1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明材料;2、抵押登記申請書;3、抵押合同;4、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;5、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件和證明材料;6、可以證明抵押房地產價值的資料;7、登記機關認為必要的其他文件。
(二) 登記審核與登記登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理之日起15日內做出是否準予登記的書面答復。
以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利的記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。
以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
(三) 登記的變更與注銷
抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。
因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
其實，就房地產信貸業務來說，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》等諸多法律法規對其加以規范，但就實際應用上看，《擔保法》與房地產信貸關系最為密切?！稉７ā凡粌H同其他法律法規一道對房地產估價以及金融機構的信貸業務進行規范，而且對抵押權實現也相應的加以規范。作為現代的房地產估價機構一方面要實現房地產估價的基本職能，另一方面也要以發展預測的眼光，積極的向委托方提供額外的專業咨詢意見，即實現服務和顧問的職能。當然，各地都有其不同的具體情況，各地也根據國家相關法律制定了一些與本地情況相適應的相關政策。實際上，在具體的房地產信貸的房地產價值評估中，其所涉及的各種情況都不盡相同，也會有與其向適應的法律法規對其經濟行為加以規范，而就我國房地產估價(含資產評估)的水平、我國的資產、資本市場及其信息交流的發展情況來看，要估算出其抵押權實現時的價值很困難的。因此從穩妥的角度來考慮，目前許多的估價機構在出具房地產估價(或資產評估)報告中，都聲明對于實現抵押權的相關的稅費未加以考慮，相應的將這些有關問題交由報告的使用者考慮，自然這也符合執業規范和行業管理的要求，但考慮到一般估價報告的使用者法律及相關知識的局限性，具體估價項目的估價師在出具正式估價報告后，應當就委托方經濟業務可能涉及的方面，提出相關的意見與建議，最大限度的實現參謀的作用，以達到委托方所付的費用對委托方的價值最大化。但這要求估價師具備相當豐富的政策、法律法規、各種技術專業等知識，還要求其掌握相關資本和資產市場以及其變化發展趨勢，另外還有對于估價師溝通能力的要求，更不用提嫻熟的估價技巧、豐富的估價經驗了。以這個角度上分析，在一定的程度上可以解釋，目前房地產估價市場估價收費水平與行業規定有相當的差距了。估價專業與相關知識及專業的并舉，估價人員成為“全能型的復合性人才”，不僅目前已成為國際評估人員普遍具有的素質，而且這應為我國估價師發展的趨勢。
《擔保法》就與房地產抵押權實現的問題有其相關的規定，對其深化了解，不僅對估價人員正確的估價有相當程度的影響，而且對金融機構防范房地產信貸風險也是非常重要的。
考慮抵押權實現的一個重要問題就是抵押的效力，《擔保法》第46條規定：
抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。
從上面的規定可以看出，抵押擔保的范圍是指抵押權在其所擔保的債權屆期未能清償實行后，抵押物拍賣或者變賣的價金可以用來清償的相應的債權，而這個范圍是抵押雙方當事人可以在抵押合同中加以約定的。但在此應加以注意的是，如果是第三人為借款人做抵押擔保人而以第三人的房地產進行抵押的，在抵押權實現時，即便抵押物房地產由于受市場價格的影響已經跌價，其價值不足以抵償原抵押擔保的債權數額，抵押人(第三人)對不足部分也不再承擔清償責任。
因此，房地產估價師執業的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學，房地產估價師不僅要為估價業務的委托方負責，而且也要為潛在的報告使用者負責，在債權擔保估價中尤其應注意不應剝奪潛在債權人的債權安全權
對于房地產租賃對房地產抵押影響的問題，《擔保法》第48條規定：抵押人已將出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。租賃權對房地產權實現的影響，一般來說是負面的，例如，在拍賣抵押物房地產時，買受人顧慮標的物房地產上有租賃權的存在不愿意出高價，致使其實現的價款不足以清償其所擔保的債權。因此，無論房地產估價人員或金融機構決策人員在進行未來變現風險預測時，對此都應加以重點考慮。
《擔保法》第53條對抵押權的實現規定如下：
債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務人清償。
如前所述，除評估行業規范及相關法律對估價人員及估價機構的較重的處罰外，對于抵押權實現時未獲清償的情況，各個法律對估價人員及估價機構未做出直接賠償的規定。在出現估價不實的情況時，往往由于估價技術規定的靈活性，即便是涉及到訴訟，由于難度大，一般也是以抵押權人的撤訴告終。未經清償的部分債權，此時以普通債權的形式存在，金融機構的這部分信貸風險加大，因此，選擇信譽較高的估價機構對于金融機構來講是十分必要的，可以向當地的房地產行業管理機構或上網查詢。對在建工程抵押權的實現，我國也有相關法律予以規范。[page]
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