房地產(chǎn)抵押登記的程序房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押登記的效力抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì)，抵押登記則是物權(quán)行為。我國《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，該規(guī)定認(rèn)為，對于以法律規(guī)定必須進(jìn)行登記的財產(chǎn)簽訂的抵押合同，抵押合同自登記之日起生效。總之，房地產(chǎn)抵押登記雖然并不影響抵押合同的成立與生效，但是登記卻是抵押權(quán)成立與生效的必要條件。關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記有什么法律效力的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

本文介紹房地產(chǎn)抵押登記的程序和效力分析，房地產(chǎn)抵押登記需要抵押當(dāng)事人到房地產(chǎn)所在的房屋管理部門辦理。那么，辦理了房地產(chǎn)抵押登記之后，可以決定抵押權(quán)是否成立，確定抵押權(quán)的效力范圍。可以說是保護(hù)自己合理權(quán)利的一種有效方法。

房地產(chǎn)抵押登記的程序

房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

辦理登記時，抵押當(dāng)事人應(yīng)提交下列文件：

(l)主合同及抵押合同;

(2)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;

(3)抵押登記申請書;

(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;

(5)以預(yù)售的商品房作抵押的，須提交生效的商品房預(yù)售合同;

(6)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;

(7)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的材料;如有效的房地產(chǎn)評估報告;

(8)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)對抵押申請進(jìn)行審核，權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)在登記受理之日起15日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)，并予以登記發(fā)證：

(l)以依法取得房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載，交由抵押人收執(zhí)，同時向抵押人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》;

(2)以預(yù)售商品房或在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

房地產(chǎn)抵押登記的效力

抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì)，抵押登記則是物權(quán)行為。當(dāng)事人之間存在抵押合同，僅能產(chǎn)生債權(quán)人對抵押人的登記請求權(quán)，而不能直接產(chǎn)生抵押權(quán)，抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分。抵押合同生效是指在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，抵押權(quán)的生效則意味著物權(quán)對世效力的產(chǎn)生;抵押合同的生效并不當(dāng)然意味著抵押權(quán)的成立，登記才可產(chǎn)生抵押權(quán)的設(shè)定。因此，在抵押登記主義條件下，登記應(yīng)為抵押權(quán)成立的條件，而不應(yīng)為抵押合同的生效條件，一般而言，抵押合同應(yīng)自簽訂之日起生效。

我國《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，該規(guī)定認(rèn)為，對于以法律規(guī)定必須進(jìn)行登記的財產(chǎn)簽訂的抵押合同，抵押合同自登記之日起生效。該規(guī)定勢必將抵押登記請求權(quán)的行使置于非常尷尬的境地，不能有效的保護(hù)債權(quán)人的利益，使雙方設(shè)立抵押合同的意思難于實現(xiàn)。因此，未來立法應(yīng)將抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效分割開來，并對登記請求權(quán)明確規(guī)定。[page]

最高人民法院2000年頒發(fā)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”可以說該規(guī)定在糾正擔(dān)保法上述規(guī)則方面做出了十分積極的努力。從法律條文上看司法解釋的內(nèi)容與法律規(guī)定的內(nèi)容不一致，它的基本要求是，抵押合同簽訂雖然沒有進(jìn)行不動產(chǎn)登記，但是有過錯的抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這種做法符合物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分、物權(quán)變動與物權(quán)變動的法律根據(jù)相區(qū)分的法理，也符合正在進(jìn)行的物權(quán)法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承擔(dān)責(zé)任，就首先要承認(rèn)抵押合同的約束力，這實際上就是承認(rèn)了抵押合同作為物權(quán)變動根據(jù)之一的效果。這一點(diǎn)是非常合理的。當(dāng)然，該司法解釋并沒有解決司法實踐中爭議頗多的抵押合同的成立生效與抵押物的登記之間的關(guān)系問題。對此，我們的觀點(diǎn)是，要分清物權(quán)與請求權(quán)的區(qū)別，區(qū)分抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立生效的不同。

總之，房地產(chǎn)抵押登記雖然并不影響抵押合同的成立與生效，但是登記卻是抵押權(quán)成立與生效的必要條件。具體說來，抵押登記具有如下法律效力：1、決定抵押權(quán)是否成立。已經(jīng)登記，抵押權(quán)成立;尚未登記，則抵押權(quán)不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登記完成前這段時間內(nèi)，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓給了第三人，抵押合同的權(quán)利人不得對第三人主張抵押權(quán)的追及效力。因為在抵押登記完成前，權(quán)利人尚未取得抵押權(quán)。2、確定抵押權(quán)的效力范圍。通過抵押登記，可以確定抵押物的具體范圍和抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。3、確定抵押權(quán)的順位。如果同一抵押物上成立了多項抵押權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)，則按照抵押登記的順序決定優(yōu)先受償?shù)捻樞颉Ｒ话愣裕怯浽谙鹊臋?quán)利人可以優(yōu)先受償。