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論不動產擔保的無效性以及房產抵押權的法律效力
楊一凡律師2022.02.09762人閱讀
導讀：
即包括抵押人在內，無論誰非法侵害抵押物，抵押權人都可以以權利人的名義獨立請求法律保護。追及效力是指抵押人將已抵押的房地產讓與他人時，抵押權人可以追及抵押物而行使其權利，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔保法規定：在抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，否則轉讓行為無效。那么論不動產擔保的無效性以及房產抵押權的法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
即包括抵押人在內，無論誰非法侵害抵押物，抵押權人都可以以權利人的名義獨立請求法律保護。追及效力是指抵押人將已抵押的房地產讓與他人時，抵押權人可以追及抵押物而行使其權利，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔保法規定：在抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，否則轉讓行為無效。關于論不動產擔保的無效性以及房產抵押權的法律效力的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
房地產屬于不動產，具有價值高、損害風險低的特點。房地產抵押是貸款合同中常見的擔保形式。在現實生活中，一些當事人依法辦理抵押，導致了房地產抵押中的種種問題，對此下面催天下小編為大家具體解答。
1、未經房產所有權人同意，以他人房產作抵押
這樣做不但抵押關系無效，而且構成侵權。
2、未經共有人同意以共有房產作抵押
這樣做不僅抵押關系無效，而且侵犯其他共有人的合法權益，由房產抵押引發侵權糾紛。
3、未按我國《擔保法》要求辦理抵押物登記手續
我國《擔保法》第42條第2項規定，以城市房地產或者鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物抵押的，必須到縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押物登記。
4、用于抵押的證件不齊全
房產抵押必須質押房產證和土地使用證，有的當事人只將房產證抵押，未將該房產的土地使用證抵押；或者只在抵押合同中規定以某某房產作抵押，而有效房產證件未交抵押權人掌握，致使抵押物失控，造成多頭抵押的不良后果。
房產抵押權有哪些法律效力
1、物上請求權
抵押權人對抵押的房地產享有物上請求權。即包括抵押人在內，無論誰非法侵害抵押物，抵押權人都可以以權利人的名義獨立請求法律保護。
2、追及的效力
房地產抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人將已抵押的房地產讓與他人時，抵押權人可以追及抵押物而行使其權利，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。
如果抵押權人追及抵押物行使抵押權，而使受讓人受到損失，其損失應由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔保法規定：在抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，否則轉讓行為無效。抵押房地產轉讓所得的價款，應當提前清償所擔保的債權。
3、優先受償的效力
房地產抵押以后，債務人如果不按期履行債務，債權人有權依照法律的規定以抵押的房地產拍賣或折價所得的價款優先受償。
①、抵押擔保的范圍包括主債權及利息、因債務人未履行債務而發生的違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押當事人也可以約定擔保的范圍。列入擔保范圍的均屬優先受償的范圍。
②、用于抵押的標的物是房屋和該房屋占用范圍內的土地使用權。在行使抵押權時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
新增的房屋是建在使用權已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、擴建。按房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則、或是考慮到處分抵押物時房地產受讓人對房屋的利用這一因素，都應當將新增的房屋與抵押物一同處分。但新增的房屋無論其是否由抵押人所建，是另一個所有權的客體，不屬于抵押物，抵押權人因而無權優先受償。
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