”另一位不愿透露小區(qū)名字的業(yè)主也向記者反映，公示的物業(yè)賬單中物業(yè)共用部分經(jīng)營收入“不全面”。”孟先生納悶，呼吁引入第三方審計“我們小區(qū)的物業(yè)公司，3月初就在公告欄里‘曬’了賬單，辦公費用、共用部分經(jīng)營收入都列出來了，大部分業(yè)主還是挺滿意的。”家在萬潤風(fēng)景的市民霍先生向記者表示，業(yè)主交物業(yè)費，購買的就是一個放心的生活質(zhì)量，“現(xiàn)在花錢的和做賬的都是同一人，沒有第三方監(jiān)督。”對此，業(yè)內(nèi)專家提出兩點意見解決小區(qū)物業(yè)賬單中存在的問題。關(guān)于幫您揪揪物業(yè)賬單貓膩的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

經(jīng)營收入不全面

家住華業(yè)玫瑰東方小區(qū)的業(yè)主孟先生根據(jù)賬單的公示，華業(yè)玫瑰東方小區(qū)2011年的物業(yè)共用部分經(jīng)營收入共10.67萬元，支出9.66萬元，結(jié)余1.01萬元。10.67萬元的收入中，僅有共用部分車位一項，外墻及電梯廣告收入、共用場地租賃收入和其他經(jīng)營收入均為零。而在支出部分，包括人工費、保潔費、維護(hù)費、能源費等的經(jīng)營服務(wù)成本共計9.07萬元。

“且不說小區(qū)的地下車位中有部分是對業(yè)主出租的，每月每個車位租金費就能收到500元，小區(qū)里還有個對外經(jīng)營的健身會所，有健身房，可以游泳，都是對外承包的，這筆收益又到哪里去了呢?”孟先生覺得，經(jīng)營收入中其他三項都為零，從道理上說不過去。另外，物業(yè)服務(wù)費支出中，本就包含了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用及工程技術(shù)人員費用，現(xiàn)在又來了一個維護(hù)費成本，“怎么看都有重復(fù)之嫌。”

孟先生告訴記者，“曬”賬單本就是為了讓業(yè)主們對于“物業(yè)費花哪了”做到心中明白，可不是讓物業(yè)公司費心遮掩的。“我們既然交了物業(yè)費，就是相信物業(yè)公司，希望它和大家伙一起把小區(qū)維護(hù)好的。”

另一位不愿透露小區(qū)名字的業(yè)主也向記者反映，公示的物業(yè)賬單中物業(yè)共用部分經(jīng)營收入“不全面”。“我們小區(qū)的賬單里，物業(yè)共用部分經(jīng)營收入只有車位收入和外墻及電梯廣告收入兩項，共120萬元，可小區(qū)里好多地下室都是被物業(yè)公司對外出租出去了的，這部分租金跑去哪了?”對此，一位多年從事物業(yè)管理工作的業(yè)內(nèi)人士謝先生告訴記者，隨著人工成本的上升，很多物業(yè)公司收取的車位管理費，已經(jīng)無法平衡收支。所以，遇到一些零頭車位收入，物業(yè)公司通常都會直接充抵秩序維護(hù)員工資，“這已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的慣例了，這些零頭做賬時也就忽略不計了。”[page]

賬面管理人員費用高

除了物業(yè)共用部分經(jīng)營收支，孟先生第二個有疑問的地方，就是管理人員費用。根據(jù)賬單公示，由深圳華業(yè)物業(yè)北京分公司管理的華業(yè)玫瑰東方小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費總收費面積達(dá)19.8萬平方米，其中高層住戶共823戶，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)是3.5元/平方米/月。2011年，華業(yè)玫瑰東方物業(yè)服務(wù)費收入1681.53萬元，支出1429.21萬元，收支余額為252.32萬元。在1429.21萬元的物業(yè)支出中，管理人員費用一項達(dá)210.93萬元，占總支出的14.76%;物業(yè)共用部位及共用設(shè)施的日常運行、維護(hù)費用661.16萬元，占總支出的46.26%;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用140萬元，占總支出的9.8%。

“我仔細(xì)研究了賬單，保安員、保潔員的工資應(yīng)該都單獨算在各子項中了，管理人員費用一項就是指主管以上級別的員工。我想知道，我們小區(qū)究竟用了多少名主管，總費用才能達(dá)到210.93萬元?”孟先生特意把自家的小區(qū)和朋友家的做了比較發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)費收費面積差不多的小區(qū)，有的小區(qū)管理人員費用才48萬元，少了160萬元。“確實，我們小區(qū)的物業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)度不錯，一有報修，短時間內(nèi)就能上門，興許人工支出相對會高。但即使是這樣，賬面上的管理人員費用也不能多出這么多吧?”孟先生納悶，

呼吁引入第三方審計

“我們小區(qū)的物業(yè)公司，3月初就在公告欄里‘曬’了賬單，辦公費用、共用部分經(jīng)營收入都列出來了，大部分業(yè)主還是挺滿意的。只是有一點，我覺得公示沒意義，我們小區(qū)連業(yè)主委員會都沒有，賬單的真實性也無法考證。”家在萬潤風(fēng)景的市民霍先生向記者表示，業(yè)主交物業(yè)費，購買的就是一個放心的生活質(zhì)量，“現(xiàn)在花錢的和做賬的都是同一人，沒有第三方監(jiān)督。”

對此，業(yè)內(nèi)專家提出兩點意見解決小區(qū)物業(yè)賬單中存在的問題。首先，業(yè)主可以聘請第三方對物業(yè)的收支情況進(jìn)行審計，徹底將物業(yè)做假賬、模糊賬給杜絕掉，讓業(yè)主所交的物業(yè)費有明明白白的去處，真實反映出物業(yè)費的支出情況。其次，沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，應(yīng)該迅速成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，選出業(yè)主的代表，由業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)賬單。

物業(yè)回應(yīng) 計費方式差異

對此，記者上午詢問了華業(yè)玫瑰東方小區(qū)物業(yè)公司的項目經(jīng)理。他解釋到，小區(qū)對外承包的地下健身會所，大產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，所以經(jīng)營費用不歸物業(yè)所有。物業(yè)公司所獲得的主要是管理費，這部分金額已經(jīng)直接計入管理費收入中。至于高達(dá)210萬元的管理人員費用，該經(jīng)理表示，不僅僅包括主管人員，還包括秩序維護(hù)員，是打包計算方式，所以會比其他小區(qū)要高。但對于物業(yè)費支出列項中其他部分為何也注釋了人員工資，項目經(jīng)理的解釋是小區(qū)的保潔員和保安員等包括自管和分包兩部分，“組成較為復(fù)雜，我們用的是北京市的統(tǒng)一賬單格式，這您可以放心，高的話也是計費方式的差異。”[page]

鼓勵業(yè)主明白公示

本月，北京市將啟動物業(yè)賬單專項檢查，各區(qū)縣建委、房管局對轄區(qū)內(nèi)未完成收支情況公示的項目進(jìn)行專項執(zhí)法檢查，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將對物業(yè)項目公示情況進(jìn)行抽查。部分市民也呼吁，主管部門加大對賬單的檢查力度。記者了解到，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的內(nèi)容有異議的，可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。如果答疑后仍不能達(dá)成一致意見的，業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。所以，無論物業(yè)企業(yè)還是小區(qū)業(yè)主，都別僅僅把“曬”賬單看成錦上添花、可有可無之事。只有每個人都對自己的權(quán)利和義務(wù)多些重視、多些行動，和諧小區(qū)才能指日可待。