如何有效的完善現代物業管理法律呢?

導讀:
隨著我國房地產業的迅速發展,物業管理糾紛案件逐年增長,數量不斷攀升,那么如何有效的完善現代物業管理法律呢?調整和完善物業管理關系,加強物業管理的立法工作,其中首要的工作是提高法律位階,盡快頒布《中華人民共和國物業管理法》,以其作為物業管理行業法律規范體系的核心。《中華人民共和國物業管理法》出臺將在我國物業管理法律體系中起著統領的作用,將有利于形成我國物業管理法律體系的基本框架。以此杜絕老子遺禍兒子擔罪現象的發生,對現有建設單位已設立的物業管理企業,可采取限期分離辦法解決,使建設單位逐步淡出物業管理行業。那么如何有效的完善現代物業管理法律呢?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
隨著我國房地產業的迅速發展,物業管理糾紛案件逐年增長,數量不斷攀升,那么如何有效的完善現代物業管理法律呢?調整和完善物業管理關系,加強物業管理的立法工作,其中首要的工作是提高法律位階,盡快頒布《中華人民共和國物業管理法》,以其作為物業管理行業法律規范體系的核心。《中華人民共和國物業管理法》出臺將在我國物業管理法律體系中起著統領的作用,將有利于形成我國物業管理法律體系的基本框架。以此杜絕老子遺禍兒子擔罪現象的發生,對現有建設單位已設立的物業管理企業,可采取限期分離辦法解決,使建設單位逐步淡出物業管理行業。關于如何有效的完善現代物業管理法律呢?的法律問題,大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
隨著我國房地產業的迅速發展,物業管理糾紛案件逐年增長,數量不斷攀升,那么如何有效的完善現代物業管理法律呢?
因此,由全國人大立法明確業主自治組織的法律地位、業主自治組織與居委會的關系,明確物業服務合同的性質等,對規范和促進物業管理的發展十分必要。調整和完善物業管理關系,加強物業管理的立法工作,其中首要的工作是提高法律位階,盡快頒布《中華人民共和國物業管理法》,以其作為物業管理行業法律規范體系的核心。
此外,從世界各地有關物業管理立法發展的動態趨勢看,專門立法已成為近代各國物業管理立法的主流。《中華人民共和國物業管理法》出臺將在我國物業管理法律體系中起著統領的作用,將有利于形成我國物業管理法律體系的基本框架。近年來,圍繞物業管理立法、執法、司法方面等所暴露出的問題,對其所作的討論與研究比較深入,在充分歸納我國現有物業管理立法經驗與成果的基礎上,制定一部全面、科學的《中華人民共和國物業管理法》己成為可能。
(二)立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任。首先應當在立法中明確建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實行前期物業管理(是指房屋出售后至業主委員會成立并選聘物業管理機構之前這一期間的物業管理),其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。規定入住率達到一定比例(如30%50%)或首次交付使用達到一定期限,房管部門必須組織業主籌備成立業主大會,如果建設單位或前期物業管理企業阻撓業主大會成立的,一定比例(如1015%)的業主可向房管部門申請強制成立業主大會,房管部門應當給予支持,否則,業主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟,狀告房管部門不作為.業主大會成立并選舉產生業主委員會后,在一定期限內(如6個月)應當做出選聘新物業管理企業的決定,在選聘新物業公司期間,建設單位必須將物管條例第29條規定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業主委員會保管,由業主大會授權委托業主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業管理企業,定聘后,業主委員會再將上述物業資料轉交物業管理企業保管。
物業管理企業直接對業主委員會負責,最終對業主大會負責。以此杜絕老子遺禍兒子擔罪現象的發生,對現有建設單位已設立的物業管理企業,可采取限期分離辦法解決,使建設單位逐步淡出物業管理行業。業主委員會的產生,體現了建筑物區分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業權益的強烈愿望。
(三)立法應明確業主委員會的法律地位
立法應明確業主委員會的法律地位,建立建設單位、物業管理企業與業主三者相互平衡制約、相互監督的制約機制。
它由業主大會選舉產生,其對公共物業財產的管理權利,來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托,雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。可以說,成立業主委員會這樣的法律主體,是所有權人行使公寓化建筑物所有權的一種新的法律形式。業主委員會與業主大會的關系就如公司董事會與股東會的關系,業主委員會只是業主大會的一個內部機關,而不是法人和其他組織。按照法律規定它并不具備任何法律主體資格。這對于當事人的訴訟、對弱勢群體合法權益的及時有效保護,以及對法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力,它既不符合司法效率的原則,也不符合社會經濟發展的趨勢,也使物業管理在立法與實踐中脫節,并陷入難以自拔的困境。
同時,業主委員會訴訟主體資格問題屬于訴訟制度,根據立法法只能通過制定法律來明確,而不能通過司法途徑。建議通過立法確立業主委員會的法律地位并明確其權利能力和行為能力。
(四)建立專項維修基金管理委員會
專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位,建立專項維修基金管理委員會,對其使用情況、利息情況定期公布。從實際情況看,專項維修資金的籌集一般有三種途徑:
第一是開發商售房時按房款2%收取,然后轉給物業公司保管。
第二是業主購房時不交專項維修基金,待用時再以業主大會決議形式籌集。
第三是在收取物業管理費用中分兩部分,一部分為平時物業管理支出,另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續籌專項維修基金,也必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。實踐中存在著維修基金收不齊,由此影響房屋的維修和管理的現象。造成這樣的原因有兩個,一是1996年前開發的房屋,當時政府部門尚未出臺物業維修基金收繳辦法,故應由居民承擔的2%,開發商承擔的3%沒有收繳到位。二是承建房屋的房產公司已破產;沒有破產的房產公司不肯繳。
(五)公開物業服務收費標準
催天下是一家物業費收繳綜合服務商,應用智能化大數據,通過系統平臺的催繳物業費服務三部曲(主動繳費、自助催繳、委托催繳),有效提升物業管理費的繳費率。催天下與物業管理機構合作,通過大數據分析,為物業管理機構進行滿意度調查分析、提出改善物業服務建議等,為物業企業提升管理能力,為業主提供更親民、接地氣的服務,提升業主滿意度。期待與物業公司合作共贏!




