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發生物業管理法律糾紛應當如何維權
趙金保律師2022.02.09153人閱讀
導讀：
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物業管理法律糾紛產生后，物業產權人、使用人往往處于不利地位，其根本原因在于物業產權人、使用人不了解自己所擁有權利的性質、來源，因而在權利受到侵害時，無法及時，正確的采取措施達到維權的目的;本文從我國現行物業管理法規、規章出發，結合民法物權制度、社員權利的行使、限制等原則，和本人參與處理此類案件的實踐工作經驗，對物業管理糾紛的及時解決，提供法律上可行的建議。
一、成立物業管理委員會是維權的基礎
物業管理委員會代表和維護房地產產權人，使用人的合法權益，物業管理委員會由居住小區內房地產產權人，使用人代表和居民委員會代表組成;
二、前期物業管理行為的介入是導致物業管理糾紛的重要誘因
購房者在與開發商訂立購房合同時，購房合同的文本中就已經存在了物業管理的有關條款，并且近期頒布的《關于實施商品房銷售管理辦法的通知》第六條規定商品房和經濟適用住房預售的，應當在房屋交付時由買受人與物業管理企業訂立有關物業管理的協議，而只有當居住小區已交付使用并且入住率達到50%以上時，建立物業管理委員會才有法律上的根據。
三、物業使用管理公約的訂立是業主權利行使的保障
并非每一位物業的產權人，使用人均有機會成為業主委員會成員，但每一位業主，使用人均有權利選舉代表自己行使權利的業主委員會成員，每位業主均有權利、資格參加制定選舉，罷免業主委員會成員的公約，決定業主委員會行使權利的條件，決定業主個人向物業管理委員會投訴物業管理者侵權處理方法的種類，決定更換業主認為無法提供滿意服務提供者的條件，決定如何使用物業管理啟動資金，物業管理用房，場地，以及開展必要的經營活動產生的收益，用于更加完善的管理，如何使用對公用設施經營行為產生的收益等，同時業主管理公約中亦應當有限制個別業主，使用人濫用權利的條款，明確業主有按時足額交納物業管理費用和其它用于公益事業所必須支付的費用的條款，同時公約還應賦予物業管理委員會代表業主對外行使必要權利。完備的《物業管理公約》一經產權人，使用人簽署便產生對全部業主的約束力，物業產權人，使用人發生變更，亦不影響《公約》的效力，后繼的房屋使用人亦有義務遵守公約的規定，因為公約產生的基礎是基于對物業設施的使用，只要實際使用，占有約定物業，便需遵守《公約》的規定。物業使用人、所有人不得因怠于行使上述權利，而以自己未參與制度《公約》或未在《公約》上簽字為借口違反《公約》的規定，因為物業管理使用公約并非以每一位物業產權人，管理人均參與訂立為生效的要件。
四、物業管理者的責任
1.基本責任
(1)業主委員會可以自行對行業進行全方位的管理，亦可以委托專業物質業管理公司代為管理，但管理者的管理責任必須涵蓋物業規劃紅線內房屋建設共用部份;房屋建筑本體共用設施、設備;房屋附屬配套服務設施的維修、養護和管理，此外，物業所在規劃紅線內的市政公用設施也須按規定承擔部份養護、管理、維修責任。具體范圍如下：
A.房屋建筑本體共用部份：包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部份，外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
B.共用設施設務包括：共用的上下水管道、水管、垃圾道、煙、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設備設施、電梯、中水系統等;(集中供暖除外)
C.附屬配套服務設施包括：配套商業網點、文化體育娛樂設施、配套公所的管理。
上述設施的收益方式，應當由物業管理委員會決定;
(2)圖紙、檔案資料的管理;
2.主要責任;
對物業小區進行全面的保潔服務及時清理公共場所的廢棄物，清理違規堆放的雜物;清運日常生活垃圾，進行居住環境的綠化、美化，在小區內設專人進行安全巡視，對應急突發事件建立登記制度并配有相應的處置方案，在物業所在地公安機關派出機構指導下進行工作應當成為物業管理者的主要責任;
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