物業管理法律糾紛產生后，物業產權人、使用人往往處于不利地位，其根本原因在于物業產權人、使用人不了解自己所擁有權利的性質、來源，因而在權利受到侵害時，無法及時，正確的采取措施達到維權的目的;本文從我國現行物業管理法規、規章出發，結合民法物權制度、社員權利的行使、限制等原則，和本人參與處理此類案件的實踐工作經驗，對物業管理糾紛的及時解決，提供法律上可行的建議。但根據《管理辦法》中的有關規定，筆者提醒業主，只有正確的行使權利，才能達到事半功倍的效果。關于物業管理法律糾紛如何維權的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

物業管理法律糾紛產生后，物業產權人、使用人往往處于不利地位，其根本原因在于物業產權人、使用人不了解自己所擁有權利的性質、來源，因而在權利受到侵害時，無法及時，正確的采取措施達到維權的目的;本文從我國現行物業管理法規、規章出發，結合民法物權制度、社員權利的行使、限制等原則，和本人參與處理此類案件的實踐工作經驗，對物業管理糾紛的及時解決，提供法律上可行的建議。

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如何避免物業糾紛

經修正的《北京市居住小區物業管理辦法》，以下簡稱《管理辦法》全面系統的建立了物業產權人、使用人，物業管理者，物業管理委員會三個基本主體之間權利義務關系的框架，是行業主管部門為保障物業管理活動中當事人的利益，減少糾紛而制定的有約束力的部門規章，雖然其級別較低，不能成為司法機關在審判中可直接引用的依據，但其反映出的精神已經涵蓋了物權法中的“建筑物區分所有制度”;社員團體的權利能力;社員個體權利的維護等基本制度，因而司法機關可以從中找到我國現行法律、法規，有明確規定的法律根據，據以作出與《管理辦法》所體現的精神相匹配的裁決。但根據《管理辦法》中的有關規定，筆者提醒業主，只有正確的行使權利，才能達到事半功倍的效果。

一、成立物業管理委員會是維權的基礎

物業管理委員會代表和維護房地產產權人，使用人的合法權益，物業管理委員會由居住小區內房地產產權人，使用人代表和居民委員會代表組成;

物業使用人、產權人對物業區域面積的專屬所有和對公用分攤面積的共同所有，形成了物業管理委員會權利的基礎;追溯到業主同物業開發商訂立《商品房買賣契約》時;業主向開發商支付的房價款中包括了公用分攤面積的對價，但支付此價款的結果并非單獨取得了分攤面積的產權，而僅是同其它的產權人共同擁有公攤面積的所有權。包含維護整個建筑物公共設施全部使用人共同利益的權利，維護物業產權人、使用人、區域面積內，區域面積與第三方毗連部分，與公用面積毗連部分的不受外部干涉，合法使用的權利;維護整個建筑群所在規劃小區紅線內共用設施，市政配套設施的完整，安全運轉和有效利用的權利;維護公安、市政、環衛、工商等職能部門指導，監督下行使涉及行政管理關系外的其它一系列有利于物業產權人，使用人，安全，舒適的使用產權的權利但《北京市居住小區物業管理辦法》中無物業產權人，使用人可以基于上述權利直接對抗物業管理者的規定，當物業管理者侵權事實真正出現時，物業產權權人，使用人，因未建立物業管理委員會，而無法行使自主選聘合格物業管理者的權利;因此，及時組建物業管理委員會是正確維權的前提和基礎。

二、前期物業管理行為的介入是導致物業管理糾紛的重要誘因

購房者在與開發商訂立購房合同時，購房合同的文本中就已經存在了物業管理的有關條款，并且近期頒布的《關于實施<商品房銷售管理辦法>的通知》第六條規定“商品房和經濟適用住房預售的，應當在房屋交付時由買受人與物業管理企業訂立有關物業管理的協議”，而只有當居住小區已交付使用并且入住率達到50%以上時，建立物業管理委員會才有法律上的根據。[page]

因此，由購房者成為在合法限度內有支配、選擇物業管理者的物業產權人，至少需要經過房屋實際交付，購房者成為使用人或產權人;使用人、產權人達到成立物業管理委員會的標準時，成為有權選舉物業管理委員會的成員這兩個階段。在此之前，業已存在的居住小區建設單位，和與建設單位有千絲萬縷關系的物業管理者之間的《物業管理委手協議》對購房人利益是有潛在威脅的，但根據<關于實施《商品房銷售管理辦法》有關規定》，在房屋交付時購房人須與開發商已選定的物業管理者訂立有關物業管理的協議，而物業管理服務質量問題的顯現有相對滯后性的特點，因此，有關政策規定的沖突直接導致了前期物業管理行為的產生，而前期物業管理行為的管理者與被管理者之間，事先無必要的溝通，事中缺乏相互信任，加之物業管理者本身缺乏必要的服務意識，因而直接導致了物業糾紛的產生，并呈激列趨勢;針對此種問題，建設部早在幾前年就提出過《前期物業管理服務協議》的示范文本，明確指出“前期物業管理”指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業等簽定《物業管理合同》時止;因此筆者建議，購房者在與開發商訂立《商品房買賣合同》時就應當明確約定保留是否接受開發商委托物業管理公司提供服務的權利，并在房屋交付時，與當時物業管理者訂立附條件的，《物業管理協議》在協議中將物業管理者協助業主組健業主委員會作為《物業管理合同》生效的要件，此時的業主必須樹立“認真對待自己權利”的觀念，以此減少在未來使用房屋過程中有可能產生的不必要的沖突和麻煩。

三、物業使用管理公約的訂立是業主權利行使的保障

并非每一位物業的產權人，使用人均有機會成為業主委員會成員，但每一位業主，使用人均有權利選舉代表自己行使權利的業主委員會成員，每位業主均有權利、資格參加制定選舉，罷免業主委員會成員的公約，決定業主委員會行使權利的條件，決定業主個人向物業管理委員會投訴物業管理者侵權處理方法的種類，決定更換業主認為無法提供滿意服務提供者的條件，決定如何使用物業管理啟動資金，物業管理用房，場地，以及開展必要的經營活動產生的收益，用于更加完善的管理，如何使用對公用設施經營行為產生的收益等，同時業主管理公約中亦應當有限制個別業主，使用人濫用權利的條款，明確業主有按時足額交納物業管理費用和其它用于公益事業所必須支付的費用的條款，同時公約還應賦予物業管理委員會代表業主對外行使必要權利。完備的《物業管理公約》一經產權人，使用人簽署便產生對全部業主的約束力，物業產權人，使用人發生變更，亦不影響《公約》的效力，后繼的房屋使用人亦有義務遵守公約的規定，因為公約產生的基礎是“基于對物業設施的使用”，只要實際使用，占有約定物業，便需遵守《公約》的規定。物業使用人、所有人不得因怠于行使上述權利，而以自己未參與制度《公約》或未在《公約》上簽字為借口違反《公約》的規定，因為物業管理使用公約并非以每一位物業產權人，管理人均參與訂立為生效的要件。

四、物業管理者的責任

1.基本責任

(1)業主委員會可以自行對行業進行全方位的管理，亦可以委托專業物質業管理公司代為管理，但管理者的管理責任必須涵蓋物業規劃紅線內房屋建設共用部份;房屋建筑本體共用設施、設備;房屋附屬配套服務設施的維修、養護和管理，此外，物業所在規劃紅線內的市政公用設施也須按規定承擔部份養護、管理、維修責任。具體范圍如下：

A. 房屋建筑本體共用部份：包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部份，外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

B. 共用設施設務包括：共用的上下水管道、水管、垃圾道、煙、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設備設施、電梯、中水系統等;(集中供暖除外)

C. 附屬配套服務設施包括：配套商業網點、文化體育娛樂設施、配套公所的管理。

上述設施的收益方式，應當由物業管理委員會決定;

(2)圖紙、檔案資料的管理;

物業管理檔案包主要由房屋及設施、設備的基礎材料和戶籍資料組成，其中房屋設施、設備、檔案主要是指整個物業工程除房屋主體建筑外，其它被覆蓋，掩埋的公用配套設施的現存狀態，所在位置及在安裝，布設時的原始情況;是對物業設施進行管理，修理，維護工作的主要依據，物業的戶籍資料關系到具體物業使用人，產權人最基本的利益;是可能產生物業權屬糾紛的原始證據材料;[page]

具體包括：物業小區平面圖、地下管網圖、相關設施的規劃批準文件、土建、水暖、電氣、人防、工程的竣工驗收單、驗收證明、設備竣工圖紙等;新建小區還應當備有現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、小區詳細規劃說明書和環境影響評價書等原始資料;房屋產權戶籍資料必須包括各區分專有區域的物業使用面積、產權情況、公用面積的分攤規劃、分攤系數，已由物業產權人分攤建筑面積配套設施的使用情況，收益情況，收益分配規則;物業管理費的收繳和使用帳目記錄情況等;

2.主要責任;

對物業小區進行全面的保潔服務及時清理公共場所的廢棄物，清理違規堆放的雜物;清運日常生活垃圾，進行居住環境的綠化、美化，在小區內設專人進行安全巡視，對應急突發事件建立登記制度并配有相應的處置方案，在物業所在地公安機關派出機構指導下進行工作應當成為物業管理者的主要責任;

五、開發建設單位對物業管理者義務的延續性

開發建設單位將開發的房屋交付業主使用前，通常與物業管理者已經訂立了《物業管理協議》，物業管理者此時接受開發建設單位委托，為開發商享有大產權的物業提供管理服務，但雙方往往在合同中約定“物業管理者提供服務的受益人是物業的全體業主和物業使用人”，房屋交付后，隨著業主不斷增加，物業管理者提供管理服務的對象便逐漸由開發建設單位過渡到業主個人;當業主入住率達到50%以上時，業主便可以通過組建業主委員會的方式來對抗已先期存在的物業管理者;根據《合同法》等價有償的基本原理，開發建設單位有義務繼續保持對業主自主選擇管理者前，由建設單位自行選擇物業管理者時，為其提供的啟動物業管理所必需的資金、設備、管理場地和其它條件的延繼性，并全部轉移給新的物業管理者，作為業主委員會建立之前業主無法自由選擇管理者的補償;

1.開發建設單位對業主選擇物業管理者有下列義務;

(1)提供完整的房屋及其設施，設備的基礎材料，提供物業戶籍資料;

(2)提供經政府有關部門驗收合格的全部竣工資料;消防系統驗收合格資料尤為重要;

(3)提供物業內部二次供水的水質檢疫情況證明;

(4)保證物業內排水管道能夠正常使用;

(5)采取通透式圍檔或其它方式與外界隔離，保證對小區的封閉式管理;

(6)指派專人或部門負責物業保修期內出現國家法律、法規所規定的保修項目發生問題的處理;

(7) 保證業主已分攤公用面積設施、場地、配套設施的完整處置權;

(8)保證由開發建設單位選定的物業管理部門及時、完整的穩交物業管理檔案、資料、物業管理用房、物業管理會計記錄、物業費使用情況公示文書和其它材料;

2.開發建設單位有提供物業管理啟動資金的義務;

開發建設單位應按建筑安裝造價的2%向物業管理者提供管理啟動資金。

開發建設單位在房屋交付使用后的義務應當引起物業產權人的充分重視，并通過有效的途徑加以維護。

本人相信如廣大業主維權的方法得當，途徑便捷，自身權益必定會受到法律的保護。