一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。關于上海市住宅物業業主及業主大會的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

劃分獨立的物業管理區域有哪些要求？
答：新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域
建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區（縣）房地產管理部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

未劃分物業管理區域的怎么辦？
答：尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府），按照本條第一款的規定，結合當地居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

業主在物業管理中，享有哪些權利和義務？
答：業主在物業管理中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，并享有被推選權。
業主在物業管理中，應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。
業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

成立業主大會有哪些要求？
答：業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。
一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。
物業管理區域符合《上海市住宅物業管理規定》第七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告區（縣）房地產管理部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區（縣）房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。

如何產生業主大會籌備組成員？
答：區（縣）房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當和街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。
籌備組由業主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告
籌備組自成立之日起三十日內，在區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，應當召開首次業主大會會議。
業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。

業主大會會議通過的議事規則，應當采取什么形式？
答：首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

如何召開業主大會會議？
答：召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會，邀請區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認真聽取區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。

業主委員會成員應當具備怎樣的條件？如何履行職責？
答：首次業主大會會議選舉產生業主委員會。業主委員會成員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。
業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行職責。
業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向區（縣）房地產管理部門備案：（一）業主大會會議記錄和會議決定；（二）業主大會議事規則；（三）業主公約；（四）業主委員會成員的名單和基本情況。
區（縣）房地產管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條規定重新備案。
業主委員會任期為三年到五年。
業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告區（縣）房地產管理部門。區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照《上海市住宅物業管理規定》第八條指導成立換屆改選小組，指導召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

業主小組如何設立？履行哪些職責？ 會議采用什么形式？
答：同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。
業主小組履行下列職責：（一）討論業主大會擬討論的事項；（二）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿。
業主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業主委員會聯席會議由哪些成員參加？ 由什么部門組織召開？
答：兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門、相關物業管理區域的業主委員會、居（村）民委員會、物業管理企業派員參加。[page]
業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門組織召開。