《上海市住宅物業管理規定》第一章總則第一條為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。第二條本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。規劃行政管理部門在住宅建設工程設計方案審查時，應當征求區、縣房屋行政管理部門對物業管理區域的預劃意見。第十一條業主在物業管理活動中，除享有《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議。關于《上海市住宅物業管理規定》的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

《上海市住宅物業管理規定》（自2011年4月1日起施行）

(2004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過2010年12月23日上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議修訂)

第一章總則

第一條為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。

本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。

本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。

本規定所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

市和區、縣房屋行政管理部門履行以下職責：

(一)業主大會和業主委員會的業務指導與監督管理;

(二)物業服務企業和從業人員的監督管理;

(三)專項維修資金歸集、使用的指導與監督;

(四)物業使用和維護的監督管理;

(五)物業管理方面的其他監督管理職責。

鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作。

第六條市物業管理行業協會是實行行業服務和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規范，組織業務培訓，對物業服務企業之間的糾紛進行調解，維護物業服務企業合法權益。

本市鼓勵物業服務企業加入市物業管理行業協會。

第二章業主及業主大會

第七條住宅小區，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的住宅小區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域;但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區，且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

第八條房屋行政管理部門負責核定物業管理區域。

規劃行政管理部門在住宅建設工程設計方案審查時，應當征求區、縣房屋行政管理部門對物業管理區域的預劃意見。

建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區、縣房屋行政管理部門提出劃分物業管理區域的申請，區、縣房屋行政管理部門應當在五日內核定物業管理區域。

建設單位在房屋銷售時，應當將區、縣房屋行政管理部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

第九條尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區、縣房屋行政管理部門應當會同鄉、鎮人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規定，結合當地居民委員會、村民委員會的布局劃分物業管理區域。調整物業管理區域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十條建設單位在辦理房屋交付使用許可手續時，應當向房管辦事處提交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

建設單位在辦理物業承接驗收手續時，應當向物業服務企業移交前款規定的資料。

業主可以向房管辦事處、物業服務企業申請查詢本物業管理區域內第一款規定的資料。

第十一條業主在物業管理活動中，除享有《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議。

業主在物業管理活動中，應當履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的義務。

業主應當直接或者通過建設單位、物業服務企業向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

第十二條業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。但只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十三條物業管理區域符合本規定第十二條第二款所列應當成立業主大會條件之一的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面報告，并提供下列資料：

(一)物業管理區域核定意見;

(二)物業服務企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)配置證明;

(三)業主清冊和物業建筑面積;

(四)物業出售并交付使用時間;

(五)已籌集的專項維修資金清冊。

建設單位未及時書面報告的，業主可以向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。

第十四條鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內，會同區、縣房屋行政管理部門組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。

籌備組由業主代表，建設單位代表，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定，人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

籌備組中的業主代表，由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府組織業主推薦產生。

業主對籌備組成員有異議的，由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處協調解決。

第十五條籌備組應當做好以下籌備工作：

(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

(四)確定首次業主大會會議表決規則;

(五)制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單;

(六)制定業主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。

籌備組在業主委員會依法成立后自行解散。

第十六條業主大會除履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。

第十七條業主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并依據委托人對所議事項的意見進行投票表決。

第十八條首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主小組的設立、業主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。

第十九條業主委員會由業主大會會議選舉產生，依法履行職責。業主委員會由五人以上單數組成，任期為三年到五年。

業主委員會成員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔任業主委員會成員;擔任業主委員會成員后出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

業主委員會履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當接受業主大會和業主的監督。

第二十條業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生。

業主委員會主任負責主持業主委員會日常工作，并履行以下職責：

(一)召集和主持業主委員會會議;

(二)提出業主委員會會議議題;

(三)按照業主大會會議的決定，簽署有關文書。

業主委員會主任因故不能履行職責時，由副主任履行。

第二十一條業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案：

(一)業主大會會議記錄和會議決定;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會成員的名單和基本情況。

鄉、鎮人民政府或者街道辦事處對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

第二十二條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

召開業主大會會議，業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。

業主委員會不依法組織召開業主大會會議的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當督促其限期召開;逾期不召開的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業主要求組織召開業主大會會議。

第二十三條業主委員會應當建立定期接待制度，聽取業主和使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主和使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動，以及物業管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

業主委員會應當建立信息公開制度，按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和公共收益收支;接受業主查詢所保管的物業管理信息。

第二十四條業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在六十日內會同區、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

換屆改選小組由業主代表，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數應當為單數，其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定，人數所占比例應當不低于換屆改選小組總人數的二分之一。換屆改選小組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

(一)選聘、解聘物業服務企業;

(二)除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

(三)其他重大事項。

第二十五條業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交物業所在地房管辦事處保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，物業所在地房管辦事處應當及時提供。

新一屆業主委員會選舉產生后，應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續，并由物業所在地房管辦事處在備案后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

拒不移交第一款所述物品的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第二十六條不再擔任業主委員會成員的，應當在十日內將其保管的本規定第二十五條第一款所述物品移交業主委員會;拒不移交的，業主委員會可以按照本規定第二十五條第三款規定處理。

第二十七條業主委員會出現成員人數不足二分之一或者其他無法正常運作情形的，業主大會應當作出決定啟動補選或者提前換屆改選程序。

第二十八條業主委員會的名稱、所轄區域范圍、成員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續。

因物業管理區域調整、房屋滅失或者其他原因致使業主委員會無法存續的，業主委員會應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續。

第二十九條按照本規定第二十一條、第二十五條、第二十八條規定，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處受理業主委員會備案后，應當在二十日內完成備案手續，并將備案資料抄送區、縣房屋行政管理部門。

第三十條同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

業主小組應當履行下列職責：

(一)推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿;

(二)決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護;

(三)決定本小組范圍內的其他事項。

業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

第三十一條居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，可以依法調解本地區業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

第三章物業管理服務

第三十二條物業服務企業應當按照國家有關規定，取得相應資質。

房屋行政管理部門應當依法對物業服務企業的服務活動實施監督檢查。

第三十三條物業服務項目經理應當取得相應的資格證書。

物業服務項目經理承接物業管理區域數量和建筑面積的規范，由市房屋行政管理部門制定。

第三十四條市房屋行政管理部門應當根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業服務企業信用檔案庫和物業服務項目經理信用檔案庫。

第三十五條選聘物業服務企業前，業主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的資質、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。

選聘方案經業主大會會議表決通過后，業主委員會應當在物業管理區域內公告。

第三十六條選聘物業服務企業的，應當通過本市統一的物業管理招投標平臺公開招標，但業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者業主大會決定采用協議選聘等其他方式的除外。

市房屋行政管理部門負責建立本市統一的物業管理招投標平臺，為選聘物業服務企業提供指導和服務。

第三十七條建設單位在申請房屋預售許可前，應當參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時管理規約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。

臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。臨時管理規約應當報區、縣房屋行政管理部門備案。

房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，注明房屋承重結構的房屋結構圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。

第三十八條建設單位應當在物業管理區域地面上配置獨用成套的物業管理用房，其中物業服務企業用房按照物業管理區域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米;業主委員會用房按照不低于三十平方米配置。在物業交付時，物業管理用房由建設單位交付物業服務企業代管，并在業主大會成立后三十日內無償移交給業主大會。

規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在許可證附圖上注明物業管理用房的具體部位。

區、縣房屋行政管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。

物業管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉讓、抵押。

第三十九條物業管理區域內的下列配套設施設備歸業主共有：

(一)物業管理用房;

(二)門衛房、電話間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊;

(三)物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫;

(四)物業管理區域內的共有綠化、道路、場地;

(五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業;

(六)其他依法歸業主共有的設施設備。

建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。

第四十條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：

(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;

(二)共有綠化的維護;

(三)共有區域的保潔;

(四)共有區域的秩序維護;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業使用中對禁止性行為的管理措施;

(七)物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;

(八)物業檔案資料的保管;

(九)業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

第四十一條物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

(一)符合國家和本市規定的技術標準、規范;

(二)及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務;

物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。

第四十二條物業服務合同期限屆滿的三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘且物業服務企業接受的，業主委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前三個月書面告知業主委員會。

物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。

第四十三條物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料：

(一)小區共有部分經營管理檔案;

(二)小區監控系統、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄;

(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告;

(四)住宅裝飾裝修管理資料;

(五)業主清冊;

物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會移交本規定第十條第一款和前款規定的檔案和資料，以及物業管理用房。

第四十四條物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。

物業服務收費實行政府指導價和市場調節價，同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的，物業服務收費執行同一價格標準。具體辦法由市人民政府另行制定。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

物業服務企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標準。

第四十五條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

業主應當根據物業服務合同約定，按時交納物業服務費;業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其交納;物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

業主轉讓物業時，應當與物業服務企業結清物業服務費;未結清的，買賣雙方應當對物業服務費的結算作出約定，并告知物業服務企業。

第四十六條利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

第四十七條經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主可以自行管理物業，并對下列事項作出決定：

(一)自行管理的執行機構;

(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

(三)聘請專業機構的方案;

(四)其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維修和養護。

業主大會可以委托具有資質的中介機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理，根據委托財務管理合同開通專項維修資金賬戶，并應當向業主每季度公布一次自行管理賬目。

業主自行管理物業的具體范圍和實施辦法由市人民政府另行制定。

第四章物業的使用和維護

物業服務企業應當自承接驗收之日起七日內簽署驗收確認書。

第四十九條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

建設單位應當在房屋所有權初始登記前，將物業保修金交存至指定專戶，專項用于保修期內物業維修的保障。保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足;保修期滿后，物業保修金有余額的，應當返還建設單位。

物業保修金監管實行統一交存、資金歸屬不變、專款專用、政府監管的原則。

第五十條業主、使用人應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約，按照房屋安全使用規定使用物業。

禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：

(一)損壞房屋承重結構;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)破壞房屋外貌;

(四)擅自改建、占用物業共用部分;

(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

(七)排放有毒、有害物質;

(八)發出超過規定標準的噪聲;

(九)法律、法規和規章禁止的其他行為。

第五十一條業主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約。

業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。

在業主、使用人裝飾裝修房屋期間，物業服務企業應當對裝飾裝修房屋情況進行現場巡查，業主應當予以配合。

第五十二條業主、使用人應當按照規劃行政管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。

確需改變物業使用性質的，由區、縣規劃行政管理部門會同區、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業使用性質的區域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關系人意見后，報區、縣人民政府決定。

在允許改變物業使用性質的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要改變使用性質的，應當符合法律、法規以及管理規約，經有利害關系的業主同意后報區、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關手續。

第五十三條物業服務企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及臨時管理規約、管理規約行為的，應當依據有關規定或者臨時管理規約、管理規約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

第五十四條供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任。

第五十五條物業管理區域內，規劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業主共有。

建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的，其收費標準應當按照價格主管部門的規定執行。

車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規定確定收費標準。業主大會成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照價格主管部門的規定執行。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

第五十六條物業管理區域內的機動車停車位，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第五十七條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售人和買受人應當按照國家和本市的規定交納專項維修資金。專項維修資金應當用于物業共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

補建或者再次籌集專項維修資金應當采用分期交納的方式，并由物業服務企業在收取物業服務費時予以代收;業主大會也可以決定由業主一次性交納。

第五十九條專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。

受委托的物業服務企業每半年至少公布一次專項維修資金和公共收益的收支情況，接受業主的監督。

第六十條專項維修資金使用實行工程審價和使用程序審核。

業主委員會任期屆滿前，應當在換屆改選小組的指導下委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業主委員會工作經費進行財務審計。

第六十一條物業維修、更新、改造和養護的費用，按照下列規定承擔：

(一)專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔;

(二)部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;

(三)全體共用部分的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

按照本規定設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業的共用部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。

第六十二條物業部分共用部分的維修、更新和改造應當由部分共用的業主決定，并經專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業主且占部分共用部分總人數三分之二以上的業主同意，其他決定事項，應當經專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數的業主且占部分共用部分總人數過半數的業主同意。

前款決定不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸;對上述決定，業主委員會應當執行。

第六十三條機動車停車場(庫)的維修、養護費用由其所有人承擔。機動車停車場(庫)的專項維修資金按照物業管理專項維修資金標準交納，納入業主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。

第六十四條建設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，應當由建設單位承擔物業維修責任。

建設單位已經按照規定提出成立業主大會的書面報告但業主大會尚未成立期間，需要動用專項維修資金的，物業服務企業應當提出維修實施方案，由物業所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業主意見，經全體共用部分業主依法討論通過后，由物業服務企業組織實施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業主依法討論通過。

維修費用經市房屋行政管理部門指定的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。

第六十五條業主應當定期對物業進行維修養護，并按照規定檢測和鑒定。

物業服務企業應當根據物業服務合同的約定，履行物業維修養護義務。

物業出現國家和本市規定的必須維修養護的情形時，業主或者物業服務企業應當及時履行維修養護義務。

第六十六條發生下列緊急情況時，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業主委員會和物業所在地房管辦事處報告：

(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;

(二)消防設施損壞，消防部門出具整改通知書的;

(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用和安全，經有資質的鑒定機構出具證明的。

前款規定涉及維修費用需要動用住宅專項維修資金的，業主大會成立前，物業服務企業應當持有關材料，報區、縣房屋行政管理部門審核同意，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中直接列支;業主大會成立后，物業服務企業應當持有關材料，向業主委員會提出列支住宅專項維修資金，由業主委員會審核同意，報區、縣房屋行政管理部門備案，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。

發生本條第一款所列情形，未按規定實施維修和更新、改造的，區、縣房屋行政管理部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。

第六十七條物業存在房屋結構安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當予以配合。責任人不履行維修養護義務的，可以由物業服務企業報經業主大會同意或者直接按照管理規約的規定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

第六十八條物業管理區域內的房屋外墻應當保持整潔和完好，并定期進行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。

上述作業造成共有部分或者專有部分損失的,責任人應當依法恢復原狀、承擔賠償責任。

第五章法律責任

第七十條違反本規定的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關法律、法規處理。

第七十二條發現物業服務企業不再符合原資質等級條件的，房屋行政管理部門應當責令限期改正;逾期不改正的，重新核定其資質等級，其中原資質等級為一級的，報國務院建設主管部門處理。

第七十三條建設單位違反本規定第十三條第一款規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處，或者未按照規定提供有關資料的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十四條違反本規定第三十三條第一款規定，物業服務企業聘用的物業服務項目經理未取得相應的資格證書的，由區、縣房屋行政管理部門責令物業服務企業限期改正，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第七十五條建設單位違反本規定第四十九條第二款規定，未交存物業保修金的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金。

第七十六條違反本規定第五十條第二款第一項規定，損壞房屋承重結構的，由區、縣房屋行政管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

第七十七條違反本規定第五十條第二款第二項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由房屋、城管執法或者規劃行政管理部門按照職責分工，責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;當事人逾期未拆除的，房屋、城管執法或者規劃行政管理部門可以申請區、縣人民政府組織強制拆除。

對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，由房屋、城管執法或者規劃行政管理部門按照職責分工，責令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。

第七十八條違反本規定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區、縣房屋行政管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十九條業主、使用人違反本規定第五十二條規定，擅自改變物業使用性質的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第八十條物業服務企業違反本規定第五十三條規定，對業主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門的，由區、縣房屋行政管理部門責令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。

第八十一條建設單位違反本規定第五十六條第一款規定，不將機動車停車位提供給本物業管理區域內業主、使用人使用的，由區、縣房屋行政管理部門責令立即改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十二條違反本規定第五十七條規定，物業出售人未按規定交納專項維修資金的，由房屋行政管理部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數額一倍以下的罰款。

違反本規定第五十八條第一款規定，業主未按要求補建或者再次籌集專項維修資金的，由房屋行政管理部門責令限期改正。

第八十三條當事人對房屋行政管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;

(二)未按照本規定履行監督檢查職責的;

(三)發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第六章附則

第八十五條本規定中有關專業用語的含義：

(一)專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

(二)部分共用部分，是指由部分業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

(三)全體共用部分，是指由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

第八十六條市房屋行政管理部門應當制定臨時管理規約、管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同等示范文本。

第八十七條非住宅物業管理，參照本規定執行。

第八十八條本規定自2011年4月1日起施行。