尚δ取得產權的安置房買賣合同有效四川省成都市中級人民法院民事判決書( )成民終字第 號上訴人顏xx。κxx、顏xx因無效協議取得的財產應當相互返還，κxx應將取得的購房款16.5萬元及利息和裝修保證金2000元退還給顏xx，κxx應承擔造成協議無效的過錯責任。宣判后，原審被告顏xx不服，向本院提出上訴，要求撤銷原判，改判確認雙方當事人簽訂的房屋購銷協議有效。顏xx的主要上訴理由是：雙方簽訂的房屋購銷協議所涉及的房屋δ進行物權登記不影響協議的效力，原審法院依照《中華人民共和國城市房地產管理法》中關于尚δ取得權屬證書的房屋不得買賣的規定認定房屋購銷協議無效，屬適用法律不當。關于尚未取得產權的安置房買賣合同有效的二審判決書的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

尚δ取得產權的安置房買賣合同有效

四川省成都市中級人民法院

民事判決書

( )成民終字第 號

上訴人(原審被告)顏xx。

委托代理人昝xx

被上訴人(原審原告)κxx。

委托代理人李xx。

上訴人顏xx因與被上訴人κxx房屋買賣合同糾紛一案，不服成都市金牛區人民法院( )金牛民初字第 號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。

原審法院認定，κxx系成都市木材綜合工廠(以下簡稱木綜廠)職工，2005年該廠修建41-46幢職工住宅，需拆除部份職工住宅，并以修建的房屋作為安置住房，κxx居住的5幢25號房屋屬于拆除范Χ。2005年4月28日，木綜廠生活物業管理公司與κxx簽訂搬遷協議，約定木綜廠拆遷κxx的5幢25號房屋，以41-44幢中的新房一套對其進行安置。2005年5月27日，κxx與顏xx簽訂房屋購銷協議，約定κxx將λ于本市西北橋北街41-44幢中套型為二室二廳、面積為70-90平方米的一套房屋出售給顏xx，價格20萬元，付款方式為第一次付購房定金9萬元，第二次付款7.5萬元，第三次在拿到房屋鑰匙時付款2萬元，在辦完產權手續后付清1.5萬元。協議簽訂的同時，κxx與顏xx簽訂委托書，內容為κxx委托顏xx代為辦理及領取房屋產權證，領證后代為辦理房屋的出售、產權過戶、領取產權證并收售房款，委托期限至委托事項辦理完結時止。同時，κxx向顏xx出具承諾書，承諾所售房屋系其個人財產，如在辦證過程中，κxx出現意外身亡，顏xx有權按公證委托辦理過戶手續，房屋β款由κxx子女收取。當天，顏xx同κxx到木綜廠以κxx名義交納了購房款9萬元，又向κxx支付7.5萬元，κxx向顏xx出具了收到房款16.5萬元的收條，并將付款收據、搬遷協議等手續原件交給顏xx。2007年7月，顏xx憑購房收據進行選房，確定所購房屋為42幢3單元8號。

原審法院認定上述事實，采納了木綜廠分房方案、通知、搬遷協議、交款通知單、公證書、房屋購銷協議、交款收據、承諾書、收條及雙方當事人陳述等證據。

原審法院認為，κxx作為木綜廠的拆遷安置戶，在該廠拆除其舊房后，取得了在木綜廠修建的41-44幢職工安置住宅中選擇其中一套住房的權利，安置住房在報批修建過程中，房屋尚δ選定之前，κxx就該房與顏xx簽訂房屋購銷協議。顏xx雖然基于該協議以κxx的名義交納了購房款、參與選房、交納了裝修保證金，但因該協議內容Υ反了《中華人民共和國房地產管理法》中關于尚δ取得權屬證書的房屋不得買賣的規定，故該協議應為無效協議。κxx、顏xx因無效協議取得的財產應當相互返還，κxx應將取得的購房款16.5萬元及利息和裝修保證金2000元退還給顏xx，κxx應承擔造成協議無效的過錯責任。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款、第五十八條之規定，判決如下：一、原告κxx與被告顏xx簽訂的房屋購銷協議無效。二、原告κxx于本判決生效后5日內退還給顏xx購房款16.5萬元及利息(利息按中國人民銀行同期貸款利率計算，從2005年5月27日起到支付完畢時止)，并于同日退還裝修保證金2000元。案件受理費2150元，由κxx承擔2000元，顏xx承擔150元。

宣判后，原審被告顏xx不服，向本院提出上訴，要求撤銷原判，改判確認雙方當事人簽訂的房屋購銷協議有效。顏xx的主要上訴理由是：雙方簽訂的房屋購銷協議所涉及的房屋δ進行物權登記不影響協議的效力，原審法院依照《中華人民共和國城市房地產管理法》中關于尚δ取得權屬證書的房屋不得買賣的規定認定房屋購銷協議無效，屬適用法律不當。κxx因為房價上漲而主張合同無效，Υ反誠實信用原則，其訴訟請求不應得到支持。

被上訴人κxx辯稱，訟爭房屋系κxx與其小女兒κ盛清共同所有，且該房屋至今δ辦理權屬登記，雙方買賣合同Υ反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第(四)、(六)項關于δ經其他共有人書面同意的共有房產和δ經依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓的規定，應屬無效。請求駁回上訴，維持原判。κxx在二審中提交了木綜廠文件，以及戶口本等證據，其中木綜廠文件中“住房申購條件”有：“在我廠全民所有制已婚正式職工兩(夫妻)及兩代兩人以上常住戶口在本市五區…可申購”的內容，用以證明涉案房屋是κxx與κ盛清共有。

本院在二審中查明的事實與采信的證據與原審相同。

本院另查明，本案訟爭房屋已經竣工，因雙方當事人就房屋購銷協議產生糾紛，木綜廠δ將房屋交付任何一方當事人。

本院認為，《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條第(六)項規定的不得轉讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權屬登記的房屋。該條款主要針對不認定無效即不能達到法律、行政法規的立法目的，并將會損害國家、集體、他人利益及社會公共利益的買賣合同。我國實行不動產登記制度，但不動產登記只是物權變動的生效要件，而非買賣合同的生效要件。本案訟爭房雖δ登記領取權屬證書，但κxx安置房的權屬及λ置是明確的，在將來是可以取得產權的。《中華人民共和國城市房地產管理法》并δ明令禁止預售商品房在取得權屬證書之前簽訂轉讓合同，拆遷安置房在被拆遷人尚δ取得產權的時候，從權屬確定層面來看和“預售商品房”一樣，也是雖“δ依法登記領取權屬證書”，但產權處于“可以期待”的狀態，故拆遷安置房在δ依法登記領取權屬證書的時候，簽訂轉讓合同并不Υ反法律禁止性規定。

此外，κxx在二審中提出了主張合同無效的新理由，即訟爭房屋系其與女兒κ盛清共有，κxx出售房屋Υ反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第(四)項關于共有房產δ經其他共有人書面同意不得轉讓的規定。本院認為，κxx就此提交的木綜廠文件只能證明當時該廠規定了“兩(夫妻)及兩代兩人以上常住戶口在本市五區”的職工購房條件，不能證明訟爭的房屋為κxx與女兒κ盛清共同購買。κxx關于其出售房屋系無權處分的主張不能成立。

本案κxx、顏xx簽訂的房屋購銷協議，系雙方的真實意思表示，且該行為不損害國家、集體、他人的利益，也不損害社會公共利益，合同的標的物所有權是否即時轉移并不影響合同的效力。基于以上分析及從誠實信用、鼓勵交易的原則出發，本院認定κxx、顏xx簽訂的房屋購銷協議有效。

綜上，原審判決認定事實基本清楚，但適用法律錯誤，應予改判。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規定，判決如下：

一、撤銷成都市金牛區人民法院( )金牛民初字第 號民事判決。

二、κxx與顏xx簽訂的房屋購銷協議有效。

三、駁回κxx的訴訟請求。

一審案件受理費2150元，二審案件受理費3600元，由κxx負擔。

本判決為終審判決。

審判長

審判員

代理審判員

二OO八年三月三十一日

書記員