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無(wú)權(quán)屬證的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎
段建國(guó)律師2021.12.25169人閱讀
導(dǎo)讀：
2010年10月13日，原告王某以簽訂合同時(shí)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證為由，將孫某訴諸法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方退房退款，恢復(fù)原狀。一種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告雙方在房屋交易時(shí)，均已明知房屋所有權(quán)證未辦理，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6款“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定，原、被告間的行為顯然違反了國(guó)家的禁止性法律規(guī)定，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。因?yàn)橘I(mǎi)方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買(mǎi)賣(mài)合同上的債權(quán)。因此，筆者認(rèn)為，該合同合法有效，應(yīng)予以法律保護(hù)。那么無(wú)權(quán)屬證的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
2010年10月13日，原告王某以簽訂合同時(shí)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證為由，將孫某訴諸法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方退房退款，恢復(fù)原狀。一種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告雙方在房屋交易時(shí)，均已明知房屋所有權(quán)證未辦理，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6款“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定，原、被告間的行為顯然違反了國(guó)家的禁止性法律規(guī)定，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。因?yàn)橘I(mǎi)方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買(mǎi)賣(mài)合同上的債權(quán)。因此，筆者認(rèn)為，該合同合法有效，應(yīng)予以法律保護(hù)。關(guān)于無(wú)權(quán)屬證的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
【案情】
2007年10月，原告王某以8萬(wàn)元的價(jià)格將自己一套尚未辦理房產(chǎn)證的房屋賣(mài)給被告孫某，雙方約定待將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)證后，由王某協(xié)助孫某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，過(guò)戶(hù)費(fèi)由孫某承擔(dān)。該合同經(jīng)公證處公證后，孫某向王某支付了全部房款，并搬入該房居住至今。2010年10月13日，原告王某以簽訂合同時(shí)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證為由，將孫某訴諸法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方退房退款，恢復(fù)原狀。被告孫某則認(rèn)為雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的意思表示真實(shí)，是原告看到房?jī)r(jià)大幅上漲才想毀約，主張法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。
【分歧】
無(wú)權(quán)屬證書(shū)二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?
一種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告雙方在房屋交易時(shí)，均已明知房屋所有權(quán)證未辦理，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6款“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定，原、被告間的行為顯然違反了國(guó)家的禁止性法律規(guī)定，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》立法目的是調(diào)整行政管理關(guān)系，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，而不是禁止交易或限制合同自由。第37條在性質(zhì)上屬管理性禁止規(guī)范，非效力性規(guī)范，不影響合同效力。原、被告間房屋買(mǎi)賣(mài)的法律行為系雙方真實(shí)意思表示，該交易行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不損害國(guó)家和社會(huì)的利益，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
【評(píng)析】
筆者同意第二種意見(jiàn)。理由如下：1、《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，應(yīng)適用《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，而不是適用《城市房地產(chǎn)管理法》?！段餀?quán)法》規(guī)定合同效力與物權(quán)登記有明確區(qū)分，所以不能以物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)否定該買(mǎi)賣(mài)合同的效力，且賣(mài)方的毀約行為在法律上也找不到合理的依據(jù)。2、《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》中明確不能僅因出賣(mài)方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。因?yàn)橘I(mǎi)方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買(mǎi)賣(mài)合同上的債權(quán)。因此不能簡(jiǎn)單認(rèn)定該合同無(wú)效。3、該案中，原告因?yàn)槔娴尿?qū)使主張合同無(wú)效，其行為明顯違背了民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，如果認(rèn)定該合同無(wú)效會(huì)嚴(yán)重?fù)p害合同相對(duì)人的正當(dāng)利益，危害交易安全和誘導(dǎo)誠(chéng)信危機(jī)。因此，筆者認(rèn)為，該合同合法有效，應(yīng)予以法律保護(hù)。
作者：上高縣人民法院 晏潔
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