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無權屬證的買賣合同有效嗎
段建國律師2021.12.25169人閱讀
導讀：
2010年10月13日，原告王某以簽訂合同時房屋沒有產權證為由，將孫某訴諸法院，要求確認房屋買賣合同無效，雙方退房退款，恢復原狀。一種意見認為，原、被告雙方在房屋交易時，均已明知房屋所有權證未辦理，根據《城市房地產管理法》第37條第6款“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”之規定，原、被告間的行為顯然違反了國家的禁止性法律規定，該房屋買賣合同應確認為無效合同。因為買方在尚未取得房屋所有權證之前，其雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權。因此，筆者認為，該合同合法有效，應予以法律保護。那么無權屬證的買賣合同有效嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
2010年10月13日，原告王某以簽訂合同時房屋沒有產權證為由，將孫某訴諸法院，要求確認房屋買賣合同無效，雙方退房退款，恢復原狀。一種意見認為，原、被告雙方在房屋交易時，均已明知房屋所有權證未辦理，根據《城市房地產管理法》第37條第6款“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”之規定，原、被告間的行為顯然違反了國家的禁止性法律規定，該房屋買賣合同應確認為無效合同。因為買方在尚未取得房屋所有權證之前，其雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權。因此，筆者認為，該合同合法有效，應予以法律保護。關于無權屬證的買賣合同有效嗎的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
【案情】
2007年10月，原告王某以8萬元的價格將自己一套尚未辦理房產證的房屋賣給被告孫某，雙方約定待將來辦理產權證后，由王某協助孫某辦理房屋過戶手續，過戶費由孫某承擔。該合同經公證處公證后，孫某向王某支付了全部房款，并搬入該房居住至今。2010年10月13日，原告王某以簽訂合同時房屋沒有產權證為由，將孫某訴諸法院，要求確認房屋買賣合同無效，雙方退房退款，恢復原狀。被告孫某則認為雙方買賣房屋的意思表示真實，是原告看到房價大幅上漲才想毀約，主張法院駁回原告訴訟請求。
【分歧】
無權屬證書二手房買賣合同是否有效?
一種意見認為，原、被告雙方在房屋交易時，均已明知房屋所有權證未辦理，根據《城市房地產管理法》第37條第6款“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”之規定，原、被告間的行為顯然違反了國家的禁止性法律規定，該房屋買賣合同應確認為無效合同。
另一種意見認為，《城市房地產管理法》立法目的是調整行政管理關系，維護房地產市場秩序，而不是禁止交易或限制合同自由。第37條在性質上屬管理性禁止規范，非效力性規范，不影響合同效力。原、被告間房屋買賣的法律行為系雙方真實意思表示，該交易行為不違反法律、行政法規的強制性規定，亦不損害國家和社會的利益，應駁回原告的訴訟請求。
【評析】
筆者同意第二種意見。理由如下：1、《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。根據新法優于舊法的原則，應適用《物權法》相關規定，而不是適用《城市房地產管理法》。《物權法》規定合同效力與物權登記有明確區分，所以不能以物權未發生變動否定該買賣合同的效力，且賣方的毀約行為在法律上也找不到合理的依據。2、《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權證而認定轉讓合同無效。因為買方在尚未取得房屋所有權證之前，其雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權。因此不能簡單認定該合同無效。3、該案中，原告因為利益的驅使主張合同無效，其行為明顯違背了民法的誠實信用原則，如果認定該合同無效會嚴重損害合同相對人的正當利益，危害交易安全和誘導誠信危機。因此，筆者認為，該合同合法有效，應予以法律保護。
作者：上高縣人民法院 晏潔
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